АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2016 г. по делу в„– А40-3114/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Мясникова С.С. по доверенности от 17.12.2015,
от ответчика - Стужиной Т.А. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-712/15,
рассмотрев 12 апреля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 23 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.Н.,
и постановление от 20 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Верстовой М.Е., Расторгуевым Е.Б.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МИРАЖ и СО"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МИРАЖ и СО" (далее ООО "МИРАЖ и СО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1, общей площадью 235,5 кв. м, земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1, общей площадью 252 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.6 в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 24 729 500 руб. (Двадцать четыре миллиона семьсот двадцать девять тысяч пятьсот рублей) в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Эксперт" по делу в„– А40-3114/15 по иску ООО "МИРАЖ & СО" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется"; "3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
за Объект 1 в размере 10 398 000 руб. (Десять миллионов триста девяносто восемь тысяч рублей) все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 288 833 руб. 33 коп. (Двести восемьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать три рубля тридцать три копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674, КПП 770501001, ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта, Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка РФ по ЦФО г. Москва, БИК 044583001, расчет счет 40101810800000010041, КБК-07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, в части реализации основных средств по указанному имуществу";
за Объект 2 в размере 14 331 500 руб. (Четырнадцать миллионов триста тридцать одна тысяча пятьсот рублей) все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 398 097 руб. 22 коп. (Триста девяносто восемь тысяч девяносто семь рублей двадцать две копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674, КПП 770501001, ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка РФ по ЦФО г. Москва, БИК 044583001 Расчет счет 40101810800000010041, КБК-07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование Покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются в информационных ресурсах Продавца" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "МИРАЖ и СО" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 03-00626/05 от 05.09.2005 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 18.06.2014 (момент получения Департаментом от ООО "МИРАЖ и СО" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 24 729 500 руб. (без учета НДС) (10 398 000 руб. за объект 1, 14 331 500 руб. за объект 2); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 24 729 500 руб. (10 398 000 руб. за объект 1, 14 331 500 руб. за объект 2), руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 33 026 000 руб. (12 880 000 руб. за объект 1, 20 146 000 руб. за объект 2), при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "МИРАЖ и СО" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "МИРАЖ и СО" (арендатор) заключен договор аренды объекта, находящегося в собственности города Москвы с правом выкупа, от 05.09.2005 в„– 03-00626/05, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 05.09.2005 по 13.05.2016 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 18.06.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества (нежилого помещения площадью 235,5 кв. м и земельного участка площадью 252 кв. м) по цене 33 026 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "БизнесПартнер-Групп" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 25.12.2014 в„– 14-0218-О, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 22 400 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 22 400 000 руб. (10 300 000 руб. на объект 1, 12 100 000 руб. за объект 2), и пункта 3.6 договора в части порядка оплаты выкупаемых объектов.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "МИРАЖ и СО" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "МИРАЖ и СО" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет ООО "БизнесПартнер-Групп" об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 22 400 000 руб. (10 300 000 руб. за объект 1, 12 100 000 руб. за объект 2).
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 33 026 000 руб. (12 880 000 руб. за объект 1, 20 146 000 руб. за объект 2).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 15.05.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1, общей площадью 235,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1, общей площадью 252 кв. м, по состоянию на 18.06.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Эксперт".
Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт" рыночная стоимость спорного объекта составила 24 729 500 руб.: отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1, общей площадью 235,5 кв. м (объект 1) - 10 398 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Ярославское, д. 28/2, стр. 1 общей площадью 252 кв. м (объект 2) - 14 331 500 руб. по состоянию на 18.06.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 24 729 500 руб. (10 398 000 руб. за объект 1, 14 331 500 руб. за объект 2).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "МИРАЖ и СО" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2016 года по делу в„– А40-3114/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------