АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу в„– А40-40903/2015

Резолютивная часть объявлена 25 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - Компании с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" - Коврова И.В., доверенность от 18.01.2016 г. в„– 1/2016-ВУ, сроком на 3 мес.,
от ответчика - ГАУК г. Москвы ПКИО "Красная Пресня" - Тыртычный А.М., доверенность в„– 3 от 21.01.2016 г., сроком по 31.12.2016 г.
рассмотрев 25 января 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Компании с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 03 июля 2015 года
принятое судьей Никоновой О.И.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 06 октября 2015 года
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.,
по иску Компании с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" (ИНН 9909004792, КПП 773851001, дата постановки на учет 18.05.1994 г.)
к ГАУК г. Москвы ПКИО "Красная Пресня" (ОГРН 1027739692188, ИНН 7703032947, дата регистрации 04.12.2002 г., 123100, г. Москва, ул. Мантулинская, 5, стр. 2)
об уменьшении размера арендной платы, расторжении договора аренды, взыскании убытков

установил:

Компания с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" обратилась в суд с иском к государственному автономному учреждению культуры города Москвы "Парк культуры и отдыха "Красная Пресня" (далее - ГАУК г. Москвы ПКИО "Красная Пресня") об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 20 июля 1991 года, заключенного между истцом и ответчиком в отношении здания по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5 стр. 1, и установлении ее в следующем размере:

Период
Размер арендной платы
01.05.2014 г. - 31.05.2014 г.
50 000 руб.
01.06.2014 г. - 30.06.2014 г.
50 000 руб.
с 01.07.2014 г. и до момента расторжения Договора аренды
5 000 руб. в месяц

Помимо этого истец также просил расторгнуть договор аренды от 20 июля 1991 года и взыскать с ответчика 16 136 871 руб. 41 коп., в том числе:
- переплату по оплате арендной платы по договору аренды от 20 июля 1991 года в размере 85 046 руб. 24 коп., возникшую при условии удовлетворения требования истца об уменьшении размера арендной платы за указанный выше период
- расходы истца, понесенные на восстановление нарушенного права истца на пользование офисными помещениями на общую сумму 4 740 431 руб. 83 коп.
- упущенную выгоду в размере 11 311 393 руб. 34 коп.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 12, 15, 393, пункта 2 статьи 450, пункта 5 статьи 453, пункта 4 статьи 614, пунктов 1, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что с 01 мая 2014 года ответчиком отключено электроснабжение здания, которое было предоставлено истцу в аренду, а также прекращен доступ автотранспортных средств истца и его субарендаторов к зданию. Кроме того, ответчик ссылаясь на необходимость проведения капитального ремонта здания, потребовал расторжения договора аренды и освобождения здания. Между тем, как полагает истец, оснований для капитального ремонта здания не имеется, мотивы истца являются надуманными. В связи с тем, что с 01 мая 2014 года условия аренды существенно ухудшились, истец требует уменьшить размера арендной платы. Истец также ссылается на возникновение у него в связи с этими обстоятельствами убытков, возникших из-за недополучения дохода по договору субаренды, а также убытков в виде расходов, которые истец произвел и должен произвести в связи с необходимостью аренды помещений у другого арендодателя для размещения своих сотрудников.
Помимо этого, поскольку арендодателем (ответчиком) созданы препятствия в пользовании арендованным имуществом и здание стало непригодным для использования, истец требует расторгнуть договор аренды со ссылкой на статью 620, пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 03 июля 2015 года Арбитражный суд города Москвы требования удовлетворил частично.
Суд принял решение о расторжении договора аренды от 21 июля 1991 года со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и сослался на факт невозможности использования истцом арендуемых помещений по назначению в связи с отключением здания от электроснабжения в целях проведения ответчиком капитального ремонта.
В остальной части иска судом отказано со ссылкой на недоказанность истцом наличия причинно-следственной связи между понесенными истцом убытками (как в виде реального ущерба, так и упущенной выгоды) и действиями ответчика, размера убытков. Суд первой инстанции также указал на то, что поскольку арендатор не освободил помещение за период с 01 мая 2014 года по 31 марта 2015 года, то оснований для возврата уплаченной им арендной платы за этот период не имеется.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
При этом, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что действия ответчика по досрочному расторжению договора аренды в связи с необходимостью проведения капитального ремонта не выходят за пределы осуществления гражданских прав. Между тем, арендатор по своей воле уклонился от освобождения занимаемых помещений.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Компании с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед", которая не согласна с судебными актами, просит их отменить в части отказа в иске, в связи с нарушением норм материального и процессуального права и неполным исследованием фактических обстоятельств дела, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды правильно приняли решение о расторжении договора на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды. Между тем, судом апелляционный инстанции сделан не основанный на законе вывод об осуществлении ответчиком действий не выходящих за пределы гражданских прав, поскольку тем самым суд посчитал, что нарушение обязательственного права арендатора на пользование помещениями осуществлено правомерными действиями арендодателя. Между тем, в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя и для ее выполнения выселять арендатора нет необходимости. В то же время, суд первой инстанции сделал вывод о том, что арендуемое здание не имеет недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом.
Помимо этого, как указывает заявитель жалобы, договор аренды не был прекращен арендодателем по основаниям, предусмотренным законом, следовательно, у истца не возникала обязанность по возврату здания ответчику и истец не может считаться уклоняющимся от освобождения занимаемых помещений.
По мнению заявителя жалобы, суды не различают понятия владения и пользования арендуемым имуществом и владение без возможности пользования в соответствии с условиями договора, тогда как при невозможности пользования имуществом в соответствии с условиями договора сформированная судебная практика освобождает арендатора от внесения арендных платежей.
Более того, как полагает заявитель жалобы, поскольку расторжение договора аренды по настоящему делу имело место по требованию истца (арендатора), то есть тем самым суды фактически согласились с его доводами о нарушении ответчиком условий договора аренды, то оснований для отказа в остальной части заявленных требований у судов не имеется.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить в части отказа в иске, иск удовлетворить полностью.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворении кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, приобщенном к материалам дела.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, между Компанией "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" (арендатор) и ГАУК г. Москвы ПКИО "Красная Пресня" (арендодатель) был заключен 20 июля 1991 года договор аренды, в редакции дополнительных соглашений к нему, по условиям которого арендатору было предоставлено во временное владение и пользование здание по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 1, представляющее отдельно стоящее двухэтажное деревянное строение, для использования в качестве офиса на срок 25 лет, который исчисляется с 01 августа 1991 года.
В обязанности арендодателя входило, в числе прочего, обеспечение сдаваемого в аренду здания коммунальными ресурсами посредством подключения здания к тепловым, электрическим, водопроводным и канализационным сетям, а также обеспечение доступа автотранспорта истца (и его субарендаторов) к арендуемому имуществу для парковки машин на прилегающей к зданию площадке с твердым покрытием (п. 5.8, п. 5.10, п. 5.11 Договора).
Арендатор должен был использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями договора аренды и уплачивать установленную договором арендную плату.
Между тем, 01 мая 2014 года по устному распоряжению директора ГАУК г. Москвы ПКиО "Красная Пресня" ответчиком было отключено электроснабжение здания и прекращен доступ автотранспортных средств истца и его субарендатора к зданию.
В подтверждение этого обстоятельства представителями ответчика, управляющей зданием организацией (ФКОО "Парагон Констракшн Лимитед") и субарендатором здания (ООО "ИнтерКонсалтЛизинг") был составлен Акт в„– 1 об отключении электроснабжения здания от 01 мая 2014 года.
26 мая 2014 года письмом за исх. в„– 1583 ответчик уведомил истца о том, что здание выведено из производственного оборота, в том числе путем отключения энергоснабжения.
При этом, обстоятельство выведения здания из производственного оборота ответчик мотивировал необходимостью проведения капитального ремонта здания, в связи с чем ответчик требовал расторжение договора аренды с 01 апреля 2014 года и освобождение здания (письмо ответчика Исх. в„– 20 от 04 февраля 2014 года), а также необходимостью устранения нарушения требований пожарной безопасности по предписаниям в„– 744/1/ от 12.12.2012 г., выданным ГУ МЧС России по г. Москве, и в„– 436/1/1 от 03.07.2013 г., установленным на основании акта внеплановой выездной проверки 2 РОНД Управления по ЦАО ГУ МЧС России по г. Москве в„– 436 от 02.08.2013 г. (письмо ответчика исх. в„– 30/1 от 07 февраля 2014 года).
Суды обеих инстанций также установили, что 13 мая 2014 года за исх. в„– 13/05/14-М18 истец направил ответчику предложение обсудить условия расторжения договора аренды по соглашению сторон, предусматривающие, в числе прочего, разумную компенсацию убытков истца, вызванных нарушениями со стороны ответчика и фактом досрочного расторжения.
Истец направил повторное требование о прекращении нарушений договора аренды со стороны ответчика и предложение об обсуждении условий досрочного расторжения договора по соглашению сторон письмом от 22 мая 2014 года за исх. в„– 22/05/1419.
28 мая 2014 года от ответчика поступило письмо исх. в„– 158 от 26 мая 2014 года, которым он снова потребовал возврата арендованного здания "в целях проведения капитального ремонта" и сообщил, что здание "... выведено из производственного оборота, в том числе путем отключения энергоснабжения, в соответствии с предписаниями МЧС по г. Москве в целях недопущения аварийных ситуаций до момента проведения капитального ремонта".
Ответчику были направлены истцом еще два требования за исх. в„– 28/05/14 от 28 мая 2014 года и исх. в„– 19/06/14 от 19 июня 2014 года о прекращении нарушения условий договора аренды и предложение о расторжении договора по соглашению сторон с возмещением истцу понесенных расходов и убытков.
Однако, какого-либо ответа на данные обращения со стороны ответчика также не поступило.
В этой связи, истец, ссылаясь на то, что в сложившейся ситуации был лишен возможности использования здания по целевому назначению в соответствии с условиями договора (в качестве офисных помещений) ввиду противоправных действия ответчика, а потому он, как арендатор, имеет право требовать расторжения договора аренды на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, как указывал истец, необходимости проведения капитального ремонта не имелось, планируемый ответчиком объем работ соответствует понятию реконструкции объекта. Кроме того, ни одно из выявленных нарушений требований пожарной безопасности не являлось основанием для прекращения эксплуатации здания и отключения энергоснабжения здания со стороны ответчика, поскольку согласно предъявленного Расчета величин пожарного риска - пожарный риск не превышает допустимого законом.
Ссылаясь на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием возможности использования здания в соответствии с его назначением в качестве офиса, истец просил снизить размер арендной платы начиная с 01 мая 2014 года до момента расторжения договора.
Помимо этого, истец ссылался на то, что письмом от 05 мая 2014 года исх. в„– 132 ответчик гарантировал истцу возврат суммы излишне уплаченной арендной платы в размере 230 046 руб. 24 коп. С учетом переплаты по арендной плате и зачета денежных средств истец просил взыскать 85 046 руб. 24 коп. излишне уплаченных по договору.
Истец также указывал на возникновение у него убытков в связи с действиями ответчика, а именно упущенной выгоды ввиду недополучения дохода по договору субаренды в„– МА/160913 от 16 сентября 2013 года, поскольку истец был вынужден по требованию субарендатора снизить размер арендных платежей ввиду прекращения централизованного энергоснабжения здания; невозможностью сдачи в субаренду второго этажа здания; невозможностью использования истцом первого этажа здания для размещения своих сотрудников, в связи с чем истец был вынужден арендовать иные помещения у другого лица. Кроме того, с целью обоснования возможности эксплуатации здания с точки зрения соблюдения норм пожарной безопасности по заказу истца был выполнен расчет величин пожарного риска, стоимость услуг составила 230 000 руб., которые также истец считает своими расходами, которые он понес для восстановления нарушенного права.
Суды обеих инстанций удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды.
При этом, суд первой инстанции мотивировал свое решение в этой части тем, что материалами дела подтвержден факт невозможности использования истцом арендуемых помещений по назначению в связи с отключением здания от электроснабжения.
Отказ в удовлетворении требования об уменьшении размера арендной плате суд первой инстанции обосновал со ссылкой на пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации тем, что истец пользуется имуществом с 1991 года, претензий в части недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, истцом не заявлялись.
Как указал суд первой инстанции, доказательства освобождения истцом арендуемых помещений суду не представлены, следовательно, оснований для возврата уплаченной за период с 01 мая 2014 года по 31 марта 2015 года по действующему договору арендной платы не имеется.
В отношении требования о взыскании убытков, суд первой инстанции указал на то, что истец не доказал наличие причинно-следственной связи между понесенными истцом убытками (как в виде реального ущерба, так и упущенной выгоды) и действиями ответчика, размер убытков, а также истец не представил доказательств, из которых бы усматривалось, что им были сделаны все необходимые приготовления для получения прибыли в заявленной сумме.
Суд апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции без изменения, в отношении требования истца о расторжении договора аренды указал на то, что в силу пункта 1 статьи 616, пунктов 1, 2 статьи 407, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по проведению капитального ремонта объекта недвижимости возлагается на арендодателя, поэтому письменное требование ответчика в феврале 2014 года о досрочном расторжении договора аренды со сроком действия 25 лет и освобождении двухэтажного деревянного здания в целях проведения капитального ремонта и устранения нарушений требований пожарной безопасности, направленное истцу заблаговременно - не выходит за пределы осуществления гражданских прав.
Между тем, как указал суд апелляционной инстанции, несмотря на то, что имелись обстоятельства, очевидно свидетельствующие о выведении здания из производственного оборота, здание отключено от энергоснабжения на основании предписания контролирующих органов, в целях недопущения аварийных ситуаций до момента проведения капитального ремонта, арендатор уклонился от освобождения занимаемых помещений, действуя своей волей и в своем интересе.
При таких условиях, как сделал вывод суд апелляционной инстанции, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в компенсации понесенных расходов и взыскании упущенной выгоды, поскольку причинно-следственная связь между заблаговременным предложением арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по причинам, вызванным объективной необходимостью, и последующими действиями арендатора, направленными на продолжение пользования объектом аренды и на получение доказательств отсутствия у ответчика необходимости в проведении капитального ремонта, отсутствует.
Между тем, с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением норм процессуального и материального права, неполным исследованием фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения возникшего спора в связи со следующим.
Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем, данное понятие (существенное нарушение договора), как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. Так, убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом кредитор в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов потерпевшего.
В то же время, в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора.
Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Вместе с тем, статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В данном случае, требуя расторжение договора аренды, истец ссылался на положения статьи 620 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, поскольку он создает препятствия в пользовании зданием в соответствии с условиями договора и назначением имущества, а также указывая на то, что здание в силу обстоятельств, за которые истец не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.Между тем, суды обеих инстанций, принимая решение о расторжении договора аренды, в своих судебных актах не указали какими нормами материального права они руководствовались при принятии такого решения, тогда как правовое основание для досрочного расторжения договора аренды имеет существенное значение при решении вопроса относительно других требований истца (п. 3 ч. 3 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ).
Так, в том случае, если суд удовлетворяет требование истца (арендатора) о досрочном расторжении договора по основанию нарушения арендодателем существенных условий договора аренды, соответственно, суд тем самым соглашается с доводами истца и признает действия ответчика, как нарушающие условия договора аренды, что влияет на дальнейшую судьбу решения вопроса о возникших у истца убытках, а также вопроса относительно арендных платежей (их уменьшения и возврата излишне уплаченных за период уменьшения).
В данном же случае, выводы судов, изложенные в решении и постановлении являются противоречивыми, поскольку удовлетворив требование арендатора о досрочном расторжении договора аренды, суд первой инстанции указал на невозможность использования истцом арендуемых помещений по назначению в связи с отключением здания от электроснабжения, а суд апелляционной инстанции признал по существу правомерными действия ответчика, связанные с отключением электроснабжения здания в целях проведения капитального ремонта.
В то же время, ссылаясь на нормы статей 407, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически признавая правомерными действия ответчика связанные с отключением электроснабжения здания, суд апелляционной инстанции не учел, что требование о расторжении договора аренды в данном случае заявлено арендатором и по причине именно неправомерности этих действий ответчика, и именно требование арендатора, а не арендодателя о расторжении договора судами удовлетворено.
Более того, ссылаясь на то, что действия ответчика по извещению арендатора о досрочном расторжении договора аренды ввиду необходимости проведения капитального ремонта не выходят за пределы осуществления гражданских прав, суд апелляционной инстанции не указал какие именно гражданские права он имел в виду.
Помимо этого, судом не указаны правовые нормы, на основании которых при сложившейся ситуации ответчик имел право досрочно отказаться от исполнения договора аренды.
В то же время, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены общие и специальные нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой, в том числе статьей 619 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Как следует из правовых норм, закрепленных в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора может быть предусмотрен законом или условиями договора аренды.
В данном случае, суды обеих инстанций не установили, имеет ли ответчик предусмотренное законом или условиями договора право на односторонний отказ от исполнения договора и, если такое право у него имеется, суды должны были указать статью закона, предусматривающую такое право, или условие договора аренды.
В том же случае, если у ответчика право на односторонний отказ от исполнения договора не имеется, судам, с учетом этого обстоятельства следовало дать оценку действиям ответчика, связанным с отключением электроснабжения объекта аренды и прекращением доступа транспортных средств истца к арендуемому зданию.
Помимо того, как ссылался истец, между сторонами велась многочисленная переписка, в том числе по вопросу расторжения договора по соглашению сторон, в связи с чем судам необходимо было подробно изучить переписку сторон и установить, было ли сторонами в итоге достигнуто соглашение о расторжении договора до обращения арендатора в суд.
В этой связи, ссылка суда апелляционной инстанции на норму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и то, что арендатор, действуя по своей воле и в своем интересе, уклонился от освобождения занимаемых помещений, а арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы за весь период пользования имуществом, является необоснованной, поскольку, если у ответчика не имелось право на односторонний отказ от договора по основанию необходимости проведения капитального ремонта, то соответственно договор аренды не мог быть расторгнут арендодателем и у арендатора не возникла необходимость освобождать помещения.
Суды также не дали оценку действиям ответчика по отключению электроснабжения здания с учетом положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В то же время, суды не установили, является ли необходимость проведения капитального ремонта основанием для отключения энергоснабжения здания, прекращения доступа автотранспортных средств истца к зданию, а также является ли это обстоятельство основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.
Помимо этого, судами не дано никакой оценки доводам истца об отсутствии самой необходимости в проведении капитального ремонта здания.
Учитывая изложенное, в целях правильного разрешения данного спора, судам необходимо было установить, имеет ли ответчик право на односторонний отказ от договора аренды и в зависимости от этого разрешить остальные требования истца, поскольку если действия арендодателя были совершены вне рамок такого права, следовательно, они нарушают условия договора аренды и соответственно арендатор имеет право как требовать уменьшения размера арендной платы, так и возмещения убытков.
При этом, судам обеих инстанций необходимо было учесть положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из диспозиции данной нормы следует, что арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшение арендной платы при наличии двух оснований: во первых, условия пользования, предусмотренные договоров, или состояние имущества существенно ухудшились; во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. При этом, ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.
В этой связи, для правильного рассмотрения требования истца о снижении размера арендной платы судам следовало дать оценку действиям арендодателя.
Между тем, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не применили, и не установили, ухудшилось ли состояние арендуемого истцом имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, с учетом тех целей использования имущества, для которых был заключен договор аренды (как указывает истец здание использовалось в качестве офиса).
При этом, ссылка суда первой инстанции на пункты 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае является неправильной, поскольку специальная норма пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает заключение дополнительного соглашения к договору аренды для уменьшения по требованию арендатора размера арендной платы при определенных обстоятельствах, установленных этой нормой, предоставляя в совокупности с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретный способ защиты прав арендатора.
С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции о неправильно избранном истцом способе защиты, фактически направленным, по мнению суда, на изменений условий договора аренды на будущее время (до момента расторжения договора) также является неправильным.
Более того, при разрешении требования истца о взыскании убытков, в том числе упущенной выгоды, суды не учли правовые позиции, содержавшиеся в пунктах 11, 12, 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, в частности, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
При этом, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Таким образом, поскольку судебные акты не соответствуют требованиям процессуального закона, предъявляемым к содержанию судебных актов в силу положений статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду не указания правовых норм, на основании которых судами принято решение о расторжении договора аренды, и которые имеют соответствующие правовые последствия, в том числе для правильного разрешения остальных требований истца, ввиду не установления существенных обстоятельств дела, входящих в предмет доказывания, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо установить на основании предоставленных в материалы дела доказательств обстоятельства, входящие в предмет доказывания по возникшему спору, установить, имеет ли арендодатель в данном случае предусмотренное законом или договором право на односторонний отказ от договора в связи с необходимостью проведения капитального ремонта, в связи с установлением этого обстоятельства дать оценку действиям ответчика на предмет того, не нарушают ли они условия договора аренды, установить, ухудшилось ли состояние арендуемого истцом имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, с учетом тех целей использования имущества, для которых был заключен договор аренды, исходя из чего рассмотреть все другие требования истца по существу, после чего правильно применив нормы материального права с соблюдением процессуальных норм принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2015 года по делу в„– А40-40903/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
Н.С.КАЛИНИНА


------------------------------------------------------------------