АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2016 г. по делу в„– А40-47925/13

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истцов
Префектура Северного административного округа города Москвы - Харитонова Н.В. доверенность от 04.03.16 г. в„– 6-5-308416-1, Абрамов Н.Н. доверенность от 08.12.15 г. в„– 6-5-22846/5-3
Департамент городского имущества города Москвы - Абрамов Н.Н. доверенность от 01.12.15 г. в„– 33-Д-692/15
от ответчика - Дорогавцева Ю.В. доверенность от 03.03.16 г.
от третьих лиц
Управа района Аэропорт города Москвы - Харитонова Н.В. доверенность от 29.02.2016 г. в„– 1-7-218/8
Комитет государственного строительного надзора города Москвы - не явился, извещен
Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен
рассмотрев 01 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Префектуры Северного административного округа города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 09 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 28 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Векличем Б.С., Лящевским И.С.,
по иску Префектуры Северного административного округа города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы
к Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория САО"
об обязании демонтировать самовольную постройку
третьи лица - Управа района Аэропорт города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Управление Росреестра по Москве

установил:

Префектура Северного административного округа города Москвы (далее - Префектура), Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория САО" (далее - Общество "Виктория САО) об обязании ответчика осуществить (демонтаж) самовольной пристройки к магазину Магнолия", расположенному на 1-м этаже жилого дома по адресу: Москва, ул. Черняховского, д. 6, в соответствии со статьями 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в части оснований иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 февраля 2016, оставленного без изменения постановлением от 28 апреля 2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Префектура и Департамент обратились с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявители ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Управление Росреестра по Москве явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В заседании суда кассационной инстанции представитель Префектуры и Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества "Виктория САО" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу, который в судебном заседании приобщен к материалам дела, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, что Общество "Виктория САО" в нежилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности (свидетельство о регистрации права от 30.07.2008 г. в„– 77 АЖ 921935), осуществляет эксплуатацию продовольственного магазина "Магнолия", расположенном на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, д. 6.
Общество "Виктория САО" использует земельный участок на основании договора в„– М-09-815823 о предоставлении участка от 14 января 2000 г., ранее заключенного между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Продукты "РОСТОК" (арендатор), срок действия на 10 лет (п. 2.1) и дополнительного соглашения от 31 мая 2007 г., согласно которого ООО "Виктория САО" вступило вторым арендатором по указанному выше договору аренды земельного участка, именуемый сторонами в п. 1 дополнительного соглашения как договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 п. 3 ЗК РФ).
Согласно п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения, предметом договора является земельный участок общей площадью 3200 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Москва, ул. Черняховского, вл. 6, предоставленный в общее пользование на условиях аренды: ООО "Виктория САО" - для эксплуатации помещений магазина.
Согласно представленного в материалы дела акта обследования земельного участка по адресу: Москва, ул. Черняховского, вл. 6, Управой района Аэропорт от 08.02.2013 г., установлено, что на земельном участке по адресу: Москва, ул. Черняховского, вл. 6, во дворе жилого дома расположена пристройка к магазину размером 3 x 9 (27 кв. м). Стены пристройки кирпичные, оштукатуренные снаружи.
Пристройка имеет признаки капитального строения и пристроена к помещению, в котором размещен магазин "Магнолия".
Согласно документам БТИ (выписки их технического паспорта на здание по состоянию на 18.08.2006 г.) здание по адресу: Москва, ул. Черняховского, д. 6, общей площадью 15172 кв. м, является жилым домом на 170 квартир, материал стен кирпичный, год постройки 1959 г., этажей 8, жилая площадью 7918,2 кв. м, нежилая 2817,4 кв. м, имеется подвал.
Из регистрационного дела судами установлено, что помещение общей площадью 233,3 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1 - 7, 1 этаж, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2 - 9), расположенные по адресу: Москва, Черняховского ул., д. 6/40, приобретены Обществом "Виктория САО" в собственность в порядке приватизации по договору купли-продажи ВАМ П (МКИ) в„– 20549/ВАМ4316 от 22.09.2003 г.
Справкой ТБТИ в„– 13568/90 подтверждается, что объект - здание по адресу: Москва, ул. Черняховского, 6, стр. 1, и объект - здание по адресу: Москва, ул. Черняховского, 6/40 являются одни и тем же объектом.
Согласно экспликации, выданной 19.01.2004 г. с указанием даты последнего обследования 23.12.1999 г., помещения торговые по адресу: Черняховского, 6/40, представляют собой: подвал пом. II общей площадью с летними 51,7 кв. м (комн. 1 - 7), помещения торговые 1 этаж пом. II, в„– в„– комнат 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2 - 9 общей площадью 181,6 кв. м, всего общей площадью с летними 233,3 кв. м (т. 2).
Согласно экспликации от 31.08.2006 г. с указанием последнего обследования 16.01.2006 г., помещения по ул. Черняховского, 6, указано подвал пом. II, всего площадь с летними 53,2 кв. м (в„– в„– комн. 1 - 7), помещения торговые на 1 этаже в„– в„– комн. 1 - 9 общей площадью 180,1, указано помещение переоборудовано без разрешения: этаж 1 в„– комн. ж1 пристройка общей площадью 11,9 кв. м, ж2, пристройка площадью 13,2 кв. м, последнее обследование 18.08.2006 г., всего общая площадь осталась прежней 233,3 кв. м с летними.
Полагая объект обладающим признаками самовольного строения, возведенным в отсутствие разрешительной документацией, оформленных земельно-арендных отношений, истцы обратились в суд с настоящими требованиями на основании ст. 222, 304 ГК РФ, 76 ЗК РФ.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцами не представлено доказательств того, договор аренды от 14.01.2000 в„– М-09-015823 в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2007 в„– М-09-015823-1 не расторгнут, является действующим. Доказательств, свидетельствующих об обратном, истцами не представлено.
В деле также имеется ответ Департамента на запрос ООО "Виктория САО" о том, что согласно информации, полученной из центральной базы данных Департамента, договор имеет статус действующего, а также письмо Департамента земельных ресурсов города Москвы от 20.12.2006 года в„– 33-ИТ9-784/6-/1/ в котором Департаментом акцентировано внимание на пристройку. Согласно письму Департамента от 28 августа 2015 указанный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и является действующим. Согласно приложению к указанному ответу Департамента разрешенное действие и цель использования "эксплуатации помещений магазина".
Суд первой инстанции указал, что из материалов дела усматривается, что истцы просят обязать Общество "Виктория САО" осуществить демонтаж (снос) самовольной пристройки к магазину "Магнолия" площадью 27 кв. м, расположенного на 1-м этаже во дворе жилого дома по адресу: Москва, у. Черняховского, д. 6 (заявление от 06.08.2013 г. (т. 1 л.д. 93). При этом в порядке ст. 49 АПК РФ истцами уточняется основание иска со ссылкой на ст. 304 ГК РФ, ст. 76 ЗК РФ (заявление т. 5 л.д. 86 - 87).
Суд первой инстанции указал, что в случае нахождения на земельном участке самовольной постройки, ее снос осуществляется на основании статьи 222 ГК РФ с установлением значимых для данной категории споров обстоятельств и круга участвующих в деле лиц.
От того является ли находящийся на спорном земельном участке объект движимым или недвижимым зависит вопрос о возможности удовлетворения требования истца об освобождении земельного участка на основании статьи 304, 622 ГК РФ или статьи 222 ГК РФ.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос недвижимого имущества, не может рассматриваться судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Установив, что требования истцов основаны на положениях ст. 304 ГК РФ, ст. 76 ЗК РФ, суд первой инстанции указал, что в нарушении ст. 65 АПК РФ, истцами не представлено доказательств того, каким образом нарушено земельное законодательство ответчиком: целевое использование земель ответчиком не нарушено, самовольно земли не заняты - имеется действующий договор аренды, истец в настоящем споре представляет собой не владеющего собственника, спорная пристройка находится именно в пределах арендуемой ответчиком земли, используются для эксплуатации помещений магазина, не конкретизировано каким образом нарушаются права собственника имеющейся пристройкой некапитального характера, угрозы жизни и здоровью гражданам данная пристройка не представляет.
Суд первой инстанции также счел обоснованным заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, установив, что исковые требования об освобождении земельного участка от самовольных построек, заявлено в отсутствие фактического владения со стороны истца земельным участком, занятым спорной постройкой, в связи с чем, к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности. Факт того, что истец в лице своих исполнительных органов знал о существовании пристройки, о сносе которой им заявлено по настоящему делу, следует из письма Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 20.12.2006 г. в„– 33-ИТ9-784/6-(1), в котором указывается общая площадь помещений 258,3 кв. м (233,2 кв. м площадь помещений в доме) и 25,1 кв. м площадью помещений в пристройке (т. 1 л.д. 120).
Учитывая, что с иском Префектура и Департамент обратились в суд соответственно, 03.04.2013 г. - дата направления иска Префектурой в суд исходя из почтового штемпеля на конверте, 18.04.2014 г. - дата подачи и удовлетворения ходатайства Департамента о вступлении в дело в качестве соистца, суд сделал вывод о том, что истцами пропущен общий срок исковой давности в три года, установленный ст. 196 ГК РФ.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что сведения об ином владельце данным земельным участком либо его частью на момент предъявления в арбитражный суд настоящего иска в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что заявленное истцом по настоящему иску требование следует рассматривать как негаторный иск владеющего собственника об устранении препятствий в пользовании имуществом (статья 304 ГК РФ), на которое в соответствии с положениями статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
В данном случае к требованию соистцов об освобождении земельного участка от самовольной постройки, заявленное в отсутствие фактического владения со стороны истца земельным участком, подлежат применению общие правила об исковой давности.
Между тем, судами не учтено следующее.
Согласно имеющегося в материалах дела договора аренды недвижимого имущества в„– 2-247/95 от 20.03.1995 г. Обществу "Виктория САО" передано в аренду нежилое помещение площадью 233.3 кв. м по адресу: ул. Черняховского д. 6 стр. 1, срок аренды с 01.11.1994 г. по 01.11.2019 г., с правом выкупа.
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что характеристики нежилого помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ в„– 09-2789/20 от 08.10.1991 г., являющейся неотъемлемой часть договора аренды.
Как следует из материалов дела на основании распоряжения Департамента от 25.11.2002 г. в„– 6092-Р (т. 5 л.д. 59 - 60) принято решение продать в собственность Общества "Виктория САО" арендуемое нежилое помещение по адресу: Черняховского ул. д. 6/40 общей площадью 233.3 кв. м: подвал, пом. II, комн. 1 - 7, 1 этаж, пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 2 - 9).
В последующем, между СГУП по продаже имущества города Москвы Обществом "Виктория САО" заключен договор купли-продажи от 22.09.2003 г. в„– ВАМ П (МКИ) в„– 20549/ВАМ4316. Предметом данного договора является приватизация нежилых помещений общей площадью 233.3 кв. м по адресу: Москва ул. Черняховского д. 6/40 подвал, помещение II, комнаты 1 - 7, 1 этаж, помещение II, комнаты 1 - 9, 1а, 1б, 1в, 1 г (выписка из технического паспорта на здание (строение) в„– дела 2223/4 по состоянию на 23.12.1999 г., экспликация ф. 25. выданные 06.06.2003 г. ТБТИ "Северное", находящиеся в собственности города Москвы и арендуемых Покупателем на основании договора аренды нежилого фонда от 20.03.1995 г. в„– 2-247/95.
Согласно выписке из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 23.12.1999 г. и копии поэтажного плана (т. 5 л.д. 39 - 43) нежилая площадь в доме составляет 233.3 кв. м, копия поэтажного плана не содержит сведений о пристройке на 1 этаже дома, (т. 5 л.д. 44), а экспликация свидетельствует о наличии площади 233.3 кв. м (без сведений о пристройке), которая и была передана арендатору (Обществу "Виктория САО") в аренду.
Также в материалах дела имеется экспликация (т. 5 л.д. 36 - 37) из которой следует, что площадь помещения II, тип: торговые (продукты) составляет 233.3 кв. м в том числе: 139.3 кв. м (основные) и 94 кв. м (вспомогательные). В данной экспликации указано, что на 1 этаже пристройка 11.9 и 13.2 кв. м возведены без разрешения, а их общая площадь 25.1 кв. м учитывается за итогом.
Обращаясь с иском в суд, Префектура и Департамент ссылались на то, что земельный участок, на котором расположена пристройка к жилому дому, Обществу "Виктория САО" не предоставлялся, ответчик использует земельный участок площадью 0.0025 га под пристройку к магазину без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а заключенный договор аренды земельного участка с Обществом "Виктория САО" касается только нежилых помещений площадью 233.3 кв. м.
Данному доводу истцов суд первой инстанции надлежащей оценки не дал. Вывод суда первой инстанции о том, что требования истцов не подлежат удовлетворению на том основании, что между сторонами действует договор аренды земельного участка, в том числе в отношении пристройки к жилому дому, не основан на материалах дела и является преждевременным.
Департамент и Префектура, ссылаясь на доказательства, имеющиеся в материалах дела, приводили доводы том, что земельный участок был предоставлен в аренду только для эксплуатации непосредственно нежилого помещения на 1 этаже, площадью 233.3 кв. м, но не пристройки.
Суд первой инстанции не установил и не указал на основании каких именно условий договора аренды земельного участка или дополнительных соглашений к нему, имеющихся в материалах дела, Арендодатель и Арендатор пришли к соглашению о том, что в аренду был предоставлен земельный участок, находящийся за пределами границ самого жилого дома и для размещения некапитальной пристройки.
Между тем, как на то указали истцы, договор аренды земельного участка в„– М-09-015823 от 14.01.2000 в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2007 в„– М-09-015823-1, заключенный с ООО "Виктория САО" является действующим, однако, данный договор был заключен на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004008:2, расположенного под пятном застройки многоквартирного жилого дома. Спорный объект расположен вне жилого дома и вне арендованного участка.
По результатам дополнительной экспертизы судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорная пристройка не является объектом капитального строительства. Истцами уточнено, что требования по иску заявлены в порядке ст. 304 ГК РФ и 76 ЗК РФ, так как ответчик использует земельный участок при отсутствии на то установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, в связи чем, заявленный истцами иск фактически направлен на освобождение занимаемого спорной пристройкой земельного участка, так как предметом иска являлось требование об обязании ответчика осуществить демонтаж пристройки к магазину "Магнолия".
Однако, вывод суда о том, что "иск, удовлетворение которого предполагает снос недвижимого имущества, не может рассматриваться судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды" не основан на материалах дела.
Во-первых, суд первой инстанции согласился с выводами дополнительной экспертизы о том, что спорная пристройка не является капитальной, следовательно, не может являться объектом недвижимого имущества; во-вторых, вывод о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды возможен после установления передачи земельного участка за пределами границ непосредственно жилого дома для размещения некапитальной пристройки к жилому дому на условиях такого договора.
Суд кассационной инстанции также не может согласиться с выводом суда о том, что факт того, что истец в лице своих исполнительных органов знал о существовании пристройки, о сносе которой им заявлено по настоящему делу, что следует из письма Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 20.12.2006 г. в„– 33-ИТ9-784/6-(1), в которой указывается общая площадь помещений 258,3 кв. м (233,2 кв. м площадь помещений в доме) и 25,1 кв. м площадью помещений в пристройке (т. 1 л.д. 120).
Напротив, в данном письме, как следует из его содержания, ТОРЗ сообщает Обществу "Виктория САО" о невозможности предоставления земельного участка на праве аренды. При этом, если судами установлено, что спорный объект является некапитальным, то к данным правоотношениям подлежат применению нормы ст. 208, 304 ГК РФ и на такие требования срок исковой давности не распространяется.
Требование о сносе самовольных построек, не являющихся капитальными, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому - способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исходя подлежащих применению норм материального права, результатов оценки доводов и возражений участвующих в деле лиц, собранных по делу доказательств, установить все имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, с учетом практики применения положений статей 208 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, после чего принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 года по делу в„– А40-47925/13 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------