АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А40-62489/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "ПЖИ": Ильина Н.А., дов. от 11.01.2016,
от ответчика - Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск: Синицын Е.Б., дов. от 29.01.2016,
от Департамента городского имущества города Москвы: Кулешов В.Ю., дов. от 22.12.2015,
от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: не явился, извещен,
рассмотрев 17 марта 2016 года в судебном заседании кассационные
жалобы Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области, Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 30 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ПЖИ" (ОГРН 1025004708959, ИНН 5036044233)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 5036044233), Управлению земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (ОГРН 1025007512815, ИНН 5074016276)
о расторжении договоров аренды, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПЖИ" (далее - ООО "ПЖИ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) и Управлению земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (далее - Управление) о расторжении договоров аренды земельного участка в„– М-12-500059 (прежний номер 172ю/2012) от 14.06.2012, в„– М-12-500056 (прежний номер 173ю/2012) от 14.06.2012 и в„– М-12-500060 (прежний номер 174ю/2012) от 14.06.2012, заключенных между ООО "ПЖИ" и Департаментом; о взыскании с Управления земельно-имущественных отношений Администрации Подольского муниципального района Московской области 199 107 руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 250 руб. и о взыскании с Департамента неосновательного обогащения в сумме 20 628 423 руб. 70 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 848 591 руб. 18 коп. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015 по делу в„– А40-62489/2015 расторгнуты договоры аренды, заключенные между ООО "ПЖИ" и Департаментом городского имущества, в„– М-12-500059 (прежний номер 172ю/2012) от 14.06.12 на земельный участок площадью 19999 кв. м с кадастровым номером 50:27:0030619:2, в„– М-12-500056 (прежний номер 173ю/2012) от 14.06.12 на земельный участок площадью 29999 кв. м с кадастровым номером 50:27:0030619:3, в„– М-12-500060 (прежний номер 174ю/2012) от 14.06.12 на земельный участок площадью 20000 кв. м с кадастровым номером 50:27:0030619:4. Суд взыскал в пользу ООО "ПЖИ" с Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области за счет муниципальной казны 199 107 руб. 70 коп. долга, с Департамента городского имущества г. Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО "ПЖИ" 20 628 423 руб. 73 коп. долга и 709 102 руб. процентов. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области, Департамента.
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А40-62489/15 в части взыскания с Управления за счет муниципальной казны в пользу ООО "ПЖИ" 199 107 руб. 70 коп. долга и 6973 руб. расходов по госпошлине.
Как указывает Управление, земельные участки сформированы и предоставлены в аренду с видом разрешенного использования "для малоэтажного жилищного строительства", до настоящего времени вид разрешенного использования земельных участков не менялся.
Суды не приняли во внимание тот факт, что принимая участие в аукционе и заключая договоры аренды ООО "ПЖИ" действовало добровольно и не было введено в заблуждение, арендатор был проинформирован о том, что земельные участки будут присоединены к городу Москве. Результаты аукционов не оспорены и незаконными не признаны.
Управление полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, выдача ГПЗУ с разрешенным видом - "благоустройство и озеленение" не является недостатком, который предусмотрен ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, истцу надлежало оспорить в судебном порядке выданные ГПЗУ. Арендодателем по договорам аренды является Департамент городского имущества г. Москвы.
Управление не может нести ответственность за действия (бездействия) Департамента, которому были переданы права и обязанности арендодателя по спорным договорам в полном объеме с 01.07.2012 согласно дополнительным соглашениям в„– М-12,-500059/00, М-12-500056/00, М-12-500060/00 от 01.07.2012.
В кассационной жалобе Департамент просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А40-62489/2015-1-427, отказать в заявленных требованиях в полном объеме.
Заявитель ссылается на неправомерность применения ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также, что взыскание судом арендных платежей, полученных до расторжения договора, противоречит указанной ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департамент указывает, что стал стороной по договору в силу закона, после предоставления участка и изменения административных границ между субъектами федерации, и оформил совершившийся факт дополнительным соглашением от 01.07.2012 с указанием реквизитов нового распорядителя неразграниченной государственной собственности на землю, как сторона по договору не препятствовал в использовании участка ни до утверждения Москомархитектурой ГПЗУ от 23.09.2013, ни после. В материалах дела отсутствуют документы подтверждающие обратное.
Истец, заключая договоры с Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области, знал что не может их использовать для малоэтажного строительства. Учитывая, что арендатор (как независимый хозяйствующий субъект и в части рисков) знал об отсутствии необходимых документов для малоэтажного строительства и, тем не менее, заключил данные договоры, он не вправе требовать с арендатора возмещение убытков. При этом разработанные ГПЗУ с ВРИ не под малоэтажное строительство явились лишь следствием, а не причиной невозможности малоэтажного строительства, поскольку разработаны ГПЗУ с иными ВРИ по причине отсутствия разработанных градостроительных регламентов, на которые имеется ссылка в документах, указанных в п. 3.1 договоров аренды.
По мнению ответчика, невозможность использования не связана с действиями Департамента, в связи с чем расторжение договора на условиях взыскания данных сумм также является необоснованным и противоречит п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "ПЖИ" представило отзывы на кассационные жалобы, которые приобщены судебной коллегией к материалам дела.
В судебном заседании кассационной инстанции от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск поступило ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области на Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск в порядке процессуального правопреемства.
Указанное ходатайство мотивировано тем, что в связи с созданием муниципального образования "Городской округ Подольск Московской области" на основании Закона Московской области от 22.05.2015 в„– 81/2015-ОЗ и в соответствии с Решением Совета депутатов Городского округа Подольск Московской области от 30.11.2015 правопреемником Управления с 01.01.2016 является Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск.
Представители ООО "ПЖИ" и Департамента против удовлетворения заявления о правопреемстве не возражали.
На основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции удовлетворяет заявление Комитета о процессуальном правопреемстве и производит замену ответчика по делу - Управления земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области на Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - Комитет).
Управление Росреестра по Москве в судебное заседание кассационной инстанции не явилось, о его месте и времени извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Представители Комитета и Департамента в судебном заседании по рассмотрению кассационных жалоб поддержали изложенные доводы и требования, представитель ООО "ПЖИ" возражал против удовлетворения жалоб, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между ООО "ПЖИ" (арендатором) и Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района (арендодателем) на основании протоколов от 30.05.12 в„– 1, 2 и 3 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для малоэтажного жилищного строительства, расположенного в селе Кленово сельского поселения Кленовское Подольского муниципального района Московской области, были заключены следующие договоры:
- договор аренды земельного участка в„– 172ю/2012 от 14.06.2012 земельного участка площадью 19 999 кв. м с кадастровым номером 50:27:0030619:2, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для малоэтажного жилищного строительства";
- договор аренды земельного участка в„– 173ю/2012 от 14.06.2012 земельного участка площадью 29 999 кв. м с кадастровым номером 50:27:0030619:3, категории земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для малоэтажного жилищного строительства",
- договор аренды земельного участка в„– 174ю/2012 от 14.06.2012 земельного участка площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 50:27:0030619:4, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для малоэтажного жилищного строительства".
Во исполнение постановления Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 в связи с присоединением территории к городу Москве к указанным договорам 01.07.2012 были заключены и зарегистрированы в установленном порядке дополнительные соглашения, которыми изменены учетные номера договоров, арендодатель заменен на Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы).
Из материалов дела следует, что 13.06.2013 ООО "ПЖИ" обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы с заявлениями о подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков (далее - ГПЗУ).
Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы подготовлены и утверждены ГПЗУ в„– RU77-234000-008983 (утвержден Приказом от 23.09.2013 в„– 2250); ГПЗУ в„– RU77-234000-008980 (утвержден Приказом от 23.09.2013 в„– 2254), ГПЗУ в„– RU77-234000-008982 (утвержден Приказом от 23.09.2013 в„– 2255).
В разделе 2 "Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства" вышеуказанных градостроительных планов земельных участков указаны основные виды разрешенного использования земельных участков - благоустройство и озеленение, условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства - не установлены, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 0, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства - не установлены.
Письмом от 17.09.14 в„– 206 ООО "ПЖИ" обратился к арендодателю с предложением вынести на рассмотрение рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности вопрос о пересмотре ГПЗУ.
Однако рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности 09.02.2015 согласилась с действующими ГПЗУ.
Полагая, что указанные в договорах аренды в„– 172ю/2012, в„– 173ю/2012, 174ю/2012 сведения о назначении использования земельных участков не соответствуют фактически установленным и содержащимся в выданных градостроительных планах земельных участков разрешенному использованию земельных участков, требованиям к назначению, параметрам и размещению на земельном участке проектируемых объектов капитального строительства, что делает невозможным использование ООО "ПЖИ" переданных ему по договорам аренды в„– 172ю/2012, в„– 173ю/2012, в„– 174ю/2012 земельных участков для малоэтажного жилищного строительства в соответствии с условиями договоров аренды, ООО "ПЖИ" обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Удовлетворяя требования о расторжении договоров, суды исходили из того, что представленные в материалах дела доказательства подтверждают невозможность строительства на спорных участках в связи с изменением их вида разрешенного использования на "благоустройство и озеленение".
При этом суды указали, что выявленные не соответствия в виде разрешенного использования являются недостатком, который арендатор не мог обнаружить при осмотре участка и не мог выявить по общедоступной аукционной документации.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том, числе когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.
Истец, обращающийся в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения и соразмерного встречного предоставления, а также размер сбереженных ответчиком денежных средств за счет истца.
Более того, в силу п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Истцом заявлено требование о взыскании с Управления суммы неосновательного обогащения в размере 199 107 руб. 70 коп., которая рассчитана исходя из внесенной арендатором платы за участие в аукционах по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.
При рассмотрении дела суды установили, что с учетом суммы взысканной решением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2013 по делу в„– А41-21687/13 сумма неосновательного обогащения Управления составила 199 107 руб. 70 коп., в связи с чем взыскали данную сумму с ответчика в пользу истца.
Требование о взыскании с Управления процентов за пользование чужими денежными средствами признано судами необоснованным.
Как установили суды, истцом Департаменту внесены арендные платежи на сумму 20 628 423 руб. 70 коп., в том числе по договору в„– 172ю-2012 от 14.06.2014 в размере 16 128 602 руб. 59 коп., по договору в„– 173ю/2012 от 14.06.2012 в размере 2 700 013 руб. 68 коп., по договору в„– 174ю/2012 от 24.06.2012 в размере 1 799 807 руб. 43 коп.
Поскольку земельные участки, предоставленные истцу в аренду по спорным договорам, не пригодны для использования в целях малоэтажного жилищного строительства, суды удовлетворили требование о взыскании с Департамента внесенной истцом суммы арендной платы, а также процентов, начисленных на данную сумму, в размере 709 102 руб.
Судебной коллегии отклоняются доводы кассационных жалоб в связи со следующим.
При заключении договоров аренды истец рассчитывал на возможность использования земельных участков для целей малоэтажного жилищного строительства в течение предусмотренных договором сроков.
Однако в связи с изменением вида разрешенного использования арендованных участков на "благоустройство и озеленение", утверждением градостроительных планов земельных участков, которыми строительство не предусмотрено, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае возникает ситуация, при которой в результате получения от истца исполнения обязательств по договору в виде платы за право заключения договоров аренды земельных участков, а также арендной платы, на стороне ответчиков возникает неосновательное обогащение, поскольку встречное представление в виде использования участков под жилищное строительство арендатором не получено.
Таким образом, при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Представленные в материалы письменные пояснения и отзыв на кассационные жалобы с приложениями возвращаются Комитету по архитектуре и градостроительству города Москвы и Правительству Москвы, поскольку указанные лица не являются лицами, участвующими в деле, к участию в деле не привлекались.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

заменить в порядке процессуального правопреемства Управление земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области на Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года по делу в„– А40-62489/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------