АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2016 г. по делу в„– А40-177668/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Петровой В.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства - Белов М.И. по дов. от 20.04.2016, от правопреемника истца - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - Белов М.И. по дов. от 19.05.2016,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Каскад" - Колковский А.Ю. по дов. от 18.02.2016, Федорова Л.Г. по дов. от 01.06.2016,
рассмотрев 12 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Каскад"
на решение от 18 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
и постановление от 24 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад"
о взыскании долга, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии,

установил:

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - истец, Фонд "РЖС") обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - ответчик, ООО "Каскад") с иском о взыскании долга в размере 166 178,56 руб. за период с 01.07.2015 по 30.09.2015, неустойки в размере 9 721,45 руб. за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.07.2015 по 18.08.2015, неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии в размере 50 979,10 руб. за период с 27.02.2013 по 18.08.2015.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Каскад" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в другом составе суда, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное исследование имеющих значение для дела обстоятельств.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суды разрешили спор о правах и обязанностях Администрации муниципального района города Истра, не привлеченной к участию в деле. Суды не дали оценки доводам ответчика о том, что условия договора в„– ДЗ-196 от 19.11.2011 (пункт 1.1 и статья 2) противоречат закону, являются ничтожными и не порождают отношений по аренде земли. Судами не применены подлежащие применению, по мнению ответчика, статьи 10, 166 - 168, 180, 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 11, 12 статьи 1, статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не учтены разъяснения, изложенные в пунктах 10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении отдельных положений часть 1 раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации". Суды не исследовали вид разрешенного использования спорного земельного участка, отказали ответчику в ходатайстве об истребовании правоустанавливающих документов на участок. Суды возложили на ответчика обязанность доказывания обязательств, на которые истец в исковом заявлении не ссылался. Решение суда о взыскании неустойки за неуплату арендной платы за участок общего пользования, которым вправе пользоваться неограниченный круг лиц, является незаконным. Судами не учтено, что арендатор предоставил гарантию 28.03.2013 сроком действия до 28.03.2014, суды не указали, в чем заключается нарушение прав Фонда "РЖС", и какие обязательства подлежали обеспечению банковской гарантией.
Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ООО "Каскад" поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель Фонда "РЖС", Агентства по ипотечному жилищному кредитованию против доводов жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Агентством по ипотечному жилищному кредитованию заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве и замене истца по делу - Фонда "РЖС" на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Рассмотрев заявленное ходатайство, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит его подлежащим удовлетворению на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку с 01.09.2016 все права и обязанности Фонда "РЖС" были переданы Агентству по ипотечному жилищному кредитованию в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 в„– 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 19.10.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор в„– ДЗ-196 аренды земельного участка, по которому ответчику на срок до 26.12.2015 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:215 площадью 6833 кв. м, образованный в соответствии с проектом межевания в составе утвержденного проекта планировки территории в границах трех земельных участков общей площадью 655100 кв. м (кадастровые номера 50:08:0010302:26, 50:08:0010302:27, 50:08:0010304:35), ранее предоставленных арендатору по договору от 20.12.2010 в„– ДЗ-145 на основании протокола об итогах аукциона.
Участок предоставлен для строительства объектов улично-дорожной сети и объектов инфраструктуры, а также элементов озеленения и благоустройства (пункт 1.2 договора). Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Обязанности по осуществлению строительства объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, были предусмотрены Протоколом от 20.12.2010 в„– А57-07/2010/2 об итогах аукциона.
В соответствии с пунктом 6.2.7 ранее действовавшего между сторонами договора, заключенного по итогам аукциона, на арендатора возложена обязанность проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры и их содержания до передачи в муниципальную собственность или собственность иных лиц.
Согласно пункту 2.1 договора от 19.10.2011 в„– ДЗ-196 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала.
В силу пункта 6.3 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор вправе обеспечить исполнение обязательств последовательными безотзывными банковскими гарантиями в течение срока действия договора. В случае обеспечения исполнения обязательств последовательными безотзывными банковскими гарантиями арендатор обязан предоставить арендодателю оригинал безотзывной банковской не позднее 30 календарных дней до дня истечения срока действия предыдущей безотзывными банковскими гарантиями.
В соответствии с пунктом 6.5 договора за нарушение сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанной в порядке, установленном подпунктом 2.2.2 договора, за каждый день просрочки.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части внесения арендной платы, наличием задолженности в размере 166 178,56 руб. за период с 01.07.2015 по 30.09.2015.
В связи с просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы и предоставлению банковской гарантии истцом начислены ответчику пени в размере 9 721,45 руб. за период с 11.07.2015 по 18.08.2015, в размере 50 979,10 руб. за период с 27.02.2013 по 18.08.2015, соответственно.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности и документальном подтверждении.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами не учтено следующее.
В силу требований части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды первой и апелляционной инстанций устанавливают наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств и подлежащих применению норм материального права.
Судами не проверены доводы ответчика о том, что договор аренды от 19.10.2011 в„– ДЗ-196 являлся смешанным договором и предусматривал, помимо выполнения ответчиком безвозмездно работ по строительству улично-дорожной сети, также передачу в платное пользование земельного участка общего пользования, на котором размещалась улично-дорожная сеть.
В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Согласно пункту 12 названной статьи Кодекса территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В статье 3 Федерального закона от 08.11.2007 в„– 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дано понятие автомобильной дороги, согласно которому это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 5 названного Закона автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на: 1) автомобильные дороги федерального значения; 2) автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; 3) автомобильные дороги местного значения; 4) частные автомобильные дороги.
Автомобильные дороги в зависимости от вида разрешенного использования подразделяются на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.
К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.
Согласно части 1 статьи 25 названного Закона границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории.
Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.
В силу частей 1, 2 статьи 27 Федерального закона от 08.11.2007 в„– 257-ФЗ право использования автомобильных дорог общего пользования имеют физические и юридические лица, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Использование автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Таким образом, земельные участки, занятые автомобильными дорогами, являются землями общего пользования.
Автомобильной дорогой имеет право пользоваться неограниченный круг лиц, в их числе и ответчик, однако закон не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования).
Между тем, согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество передается во временное владение и пользование именно арендатору, а не в общее пользование неопределенному кругу лиц.
Исходя из смысла договора аренды, плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться в тех или иных целях, иное может привести к нарушению и ущемлению прав арендатора.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении спора судом первой инстанции ответчик приводил доводы о том, что на спорном земельном участке во исполнение заключенного по результатам аукциона договора аренды от 20.12.2010 в„– ДЗ-145 возведены объекты улично-дорожной сети, безвозмездно переданные в муниципальную собственность, в связи с чем, арендные отношения были прекращены исполнением ответчиком обязательств по строительству.
Учитывая изложенное, обстоятельство нахождения на арендуемом ответчиком земельном участке автомобильной дороги входит в предмет доказывания по настоящему делу, и суду необходимо было предложить сторонам представить соответствующие доказательства, и на основании их исследования установить, действительно ли на арендуемом земельном участке находится автомобильная дорога, квалифицировать вид дороги и характер ее использования.
Судам необходимо было также разрешить вопрос о том, каков вид разрешенного использования земельного участка, находится ли спорный земельный участок в границах территории общего пользования, не нарушает ли в связи с этим принципы разумности и справедливости взимание с арендатора спорного земельного участка платы не только пользование участком непосредственно арендатором, но и пользование этим участком неограниченным кругом лиц, не будет ли взимание арендной платы за пользование земельным участком нарушать установленный принцип беспрепятственности пользования, не противоречит ли законодательству взимание с арендатора, входящего в неограниченный круг лиц, которые могут беспрепятственно пользоваться дорогами общего пользования, платежей за пользование таким земельным участком.В силу положений пункта 26 статьи 43.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.
В силу пункта 30 статьи 46.7 Кодекса при заключении договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, право на заключение которых являлось предметом аукциона, изменение условий данного договора на основании соглашения сторон данного договора или по требованию одной из его сторон не допускается.
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
При рассмотрении спора судом первой инстанции ответчик ссылался на то обстоятельство, что передача земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010302:215 в аренду по договору от 19.10.2011 в„– ДЗ-196 вносила изменения в условия заключенного сторонами по итогам аукциона договора аренды в„– ДЗ-145 от 20.12.2010, статьи 6.1.4 - 6.15 которого устанавливали обязанность Фонда "РЖС" после утверждения документации по планировке территории в границах участков на основании решения высшего органа управления арендодателя, принятого в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2008 в„– 161-ФЗ (проект планировки территории, предусматривающий образование участков общего пользования был утвержден в 2011 году) передать безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность образованные участки, расположенные в границах территории общего пользования, в соответствии с законодательством Российской Федерации", что противоречило публичным обязательствам истца и нарушало как права ООО "Каскад", так и Администрации Истринского муниципального района.
С учетом изложенного, нельзя признать обоснованными выводы судов о том, что принятые по делу судебные акты не могут повлиять на права и обязанности не привлеченной к участию в деле Администрации Истринского муниципального района.
Судами не разрешен вопрос, в чем заключалась цель заключения договора аренды спорного земельного участка для ответчика, не проверены доводы ответчика о том, что обстоятельства передачи спорного земельного участка в аренду свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) Фонда (арендодатель), воспользовавшегося тем, что арендатор, не нуждавшийся в пользовании земельным участком и фактически им не пользовавшийся, как слабая сторона был вынужден заключить договор аренды, что привело к значительным дополнительным затратам общества, не предусмотренным условиями аукциона, внесло изменения в изначальные финансовые условия аукциона.
Оценка действиям Фонда по передаче спорного земельного участка в аренду истцу на предмет их соответствия/несоответствия требованиям вышеприведенных норм права, наличия/отсутствия признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) судами не дана, судебные акты приняты при несоблюдении судом норм процессуального законодательства, а также без учета правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 в„– 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судами не проверены доводы ответчика о том, что предусмотренные договором от 19.10.2011 в„– ДЗ-196 обязательства в части безвозмездного выполнения работ по строительству улично-дорожной сети исполнены и разрешением от 14.07.2013 улично-дорожная сеть протяженностью 5123 введена в эксплуатацию, право собственности на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, по договору дарения и акту приема-передачи объекты переданы в муниципальную собственность, в силу чего договор в указанной части является прекращенным исполнением (пункт 1 статьи 407, статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая вышеизложенное, а также непроверенные доводы ответчика об отсутствии необходимости в пользовании спорным земельным участком, о несоответствии договора аренды в части передачи в платное пользование земельного участка требованиям законодательства, о злоупотреблении правом со стороны истца, выводы судов об обоснованности требований в части взыскания арендной платы нельзя признать правомерными.
Кроме того, как усматривается из текста искового заявления, Фонд "РЖС" указал, что арендатор предоставил банковскую гарантию 28.03.2013 года сроком действия до 28.03.2014, при этом заявив требование о взыскании неустойки за просрочку ее предоставления за период с 27.02.2013 по 18.08.2015, то есть и за тот период, когда гарантия была предоставлена и действовала.
Судами указанные обстоятельства не учтены, правильность представленного истцом расчета неустойки в указанной части не проверена, вопрос об обоснованности требования о взыскании неустойки в указанной части (какие именно обязательства ответчика подлежали обеспечению банковской гарантией, были ли они исполнены к моменту наступления срока ее предоставления) судами не разрешен.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, находятся ли на арендуемом ответчиком земельном участке земли общего пользования, занятые автомобильной дорогой, квалифицировать вид автомобильной дороги (общего/необщего пользования), характер ее использования, в зависимости от установленного дать оценку тому обстоятельству, не противоречит ли действующему законодательству взимание с арендатора платежей за пользование земельным участком, дать оценку договору аренды в части передачи ответчику за плату спорного земельного участка на предмет его соответствия/несоответствия закону, а также действиям Фонда на предмет наличия/отсутствия в них признаков злоупотребления правом при заключении договора (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 в„– 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения иска, при наличии соответствующих оснований, проверить представленный истцом расчет неустойки.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 48, 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Ходатайство о процессуальном правопреемстве удовлетворить. Заменить в деле в„– А40-177668/15 истца - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства на правопреемника - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 года по делу в„– А40-177668/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------