АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу в„– А41-1065/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Агапова М.Р., Красновой С.В.,
при участии в заседании:
от истца: Корнилов П.С., удостоверение от 06.05.2015 ТО в„– 186930; Пастухова Е.Ю., удостоверение от 16.09.2014 ТО в„– 187542;
от ответчиков: от ООО "Успех": Яцеленко В.Б., доверенность от 16.03.2015; Животова Ю.С., доверенность от 16.02.2016; от Комитета по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен;
от третьих лиц: от Министерства имущественных отношений Московской области: Черняховская Л.В., доверенность от 11.01.2016; от Правительства Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: представители не явились, извещены;
рассмотрев 30 июня - 07 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
истца - Прокуратуры Московской области
на постановление от 21 марта 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Иевлевым П.А., Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
по делу в„– А41-1065/15
по иску Прокуратуры Московской области (ОГРН: 1027700524169)
о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки
к Комитету по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Успех" (ОГРН: 1115044002490),
третьи лица: Правительство Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области,

установил:

Заместитель прокурора Московской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Успех" (далее - ООО "Успех", общество) с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13 и применении последствий недействительности сделки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2015 года исковые требования удовлетворены.
Определением от 29.06.2015 суд апелляционный суд инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Солнечногорского муниципального района Московской области.
Постановлением от 21 марта 2016 года Десятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил; исковые требования удовлетворил частично; признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского района и ООО "Успех"; в остальной части иска отказал.
Не согласившись с постановление суда апелляционной инстанции, Прокуратура Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Ответчик - Комитет по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и третьи лица - Правительство Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 30.06.2016 до 07.07.2016.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и третьего лица - Министерства имущественных отношений Московской области поддержали доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика - ООО "Успех" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, постановлением Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 09.09.2011 в„– 3414 на основании заявления ООО "Успех" утвержден акт выбора земельного участка, площадью 5.000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (размещения магазина) на землях неразграниченной государственной собственности с местоположением: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Крупской.
Согласно кадастровому паспорту от 19.09.2011 указанный земельный участок, площадью 5.000 кв. м, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 50:09:0080102:69, отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (размещения магазина).
Между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "Успех" заключен договор аренды от 19.06.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
На основании декларации об объекте недвижимого имущества ООО "Успех" зарегистрировано право собственности на нежилое хозяйственное строение, общей площадью 11,36 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 14.08.2013.
В соответствии с действующим законодательством, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.08.2013 и письма ООО "Успех" от 09.09.2013 Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области принято постановление от 04.10.2013 в„– 6659 о предоставлении в собственность ООО "Успех" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
На основании постановления Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659 между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "Успех" заключен договор купли-продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
Земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 передан покупателю по передаточному акту от 06.12.2013, выкупная стоимость оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 15.11.2013 в„– 77.
Договор купли продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13 зарегистрирован в установленном законом порядке, ООО "Успех" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.12.2013 на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
Истец представил в материалы дела акт визуального обследования земельного участка от 18.12.2014, составленный Управлением Росреестра по Московской области, согласно которому строение магазина, соответствующее целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69, на данном участке отсутствует. На огороженной территории расположены малые архитектурные формы, используемые для игры в пейнтбол, а также имеется незаконченное строение из пеноблоков.
Полагая, что на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69 расположен объект недвижимого имущества, имеющий вспомогательный характер по отношению к целевому назначению земельного участка и тем объектам, которые в будущем будут на нем расположены, в связи с чем основания и цели предоставления земельного участка в собственность не реализованы, заместитель Прокурора Московской области обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2013 в„– 111-ПП и применении последствий недействительности сделки.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.
В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Обращение в Верховный Суд Российской Федерации направляет Генеральный прокурор Российской Федерации или заместитель Генерального прокурора Российской Федерации, в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кассационная инстанции считает, что поскольку рассматриваемые исковые требования направлены на оспаривание договора купли-продажи и применение последствий недействительности сделки по купле-продаже земельного участка, ранее находившегося в неразграниченной государственной собственности, апелляционный суд обоснованно признал заместителя прокурора Московской области надлежащим истцом по настоящему спору, обратившимся в защиту государственных интересов.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 находился в аренде ООО "Успех" по договору аренды земельного участка от 19.06.2012.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (размещения магазина).
Поскольку ООО "Успех" зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку, площадью 11,36 кв. м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69, Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области по обращению собственника объекта недвижимого имущества в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации принято постановление от 04.10.2013 в„– 6659 о предоставлении в собственность ООО "Успех" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
На основании постановления Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659 между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "Успех" заключен договор купли-продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - Земельный кодекс Российской Федерации в редакции от 29.12.2014), собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации детально регламентирована процедура приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках.
При этом, согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.08.2013 на хозяйственное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69, арендуемом ООО "Успех".
Судом апелляционной инстанции установлено, что заявление о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69 подано ООО "Успех" в Администрацию Солнечногорского муниципального района Московской области в порядке реализации права, установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что основаниями для отказа в приватизации участка являются его ограничение в обороте, запрет приватизации, установленный федеральным законом, либо его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, на основании обращения ООО "Успех" Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области принято постановление от 04.10.2013 в„– 6659 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
При этом сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69 на момент обращения ООО "Успех" либо на момент рассмотрения настоящего спора в материалах дела не имеется.
Доказательств оспаривания либо признания недействительным постановления Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659 о предоставлении в собственность ООО "Успех" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69 в материалы дела также не представлено.
В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не ограничен в оценке доказательств в рамках конкретного дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Обязательная предварительная оценка каких-либо доказательств в рамках иных судебных дел Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрена.
Таким образом, суд вправе дать оценку законности ненормативного акта, как одного из доказательств по делу, свидетельствующих о наличии или отсутствии законных оснований для возникновения правоотношений, являющихся предметом рассмотрения конкретного спора.
Кроме того, право неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, предусмотрено абзацем 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для реализации указанного способа защиты судом должна быть дана оценка такому акту на предмет его соответствия закону вне зависимости от того, заявлялось ли заинтересованным лицом требование о признании этого акта недействительным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 с местоположением: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Крупской, имеет площадь 5.000 кв. м, отнесен к категория земель - земли населенных пунктов, и в отношении него установлен вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (размещения магазина), что подтверждается кадастровым паспортом от 19.09.2011.
На данном земельном участке ООО "Успех" возвело хозяйственное строение, общей площадью 11,36 кв. м, на которое оформлено право собственности общества.
Исходя из наличия на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69 объекта недвижимого имущества, которым заявитель владеет на праве собственности, Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области принято решение, выраженное в постановлении от 04.10.2013 в„– 6659, о предоставлении ООО "Успех" в собственность за плату такого земельного участка.
Между тем, предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При этом нормы статей 33 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.
Согласно статье 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.
Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 в„– 13535/10).
В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Как следует из материалов дела, на момент обращения ООО "Успех" в Администрацию Солнечногорского муниципального района Московской области за предоставлением в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка и принятия Администрацией решения о предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69, площадью 5.000 кв. м, находился только один объект капитального строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности - хозяйственное строение площадью 11,36 кв. м.
Доказательств возведения объектов недвижимого имущества, соответствующих целевому назначению такого земельного участка (для общественно-делового и гражданского строительства (размещения магазина)) либо большей площадью, и принадлежащих ООО "Успех" на праве собственности, в материалы дела не представлено. Обоснования необходимости предоставления земельного участка, площадью 5.000 кв. м, для использования и эксплуатации строения площадью 11,36 кв. м из материалов дела также не усматривается.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что постановление Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659 о предоставлении ООО "Успех" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69 принято с нарушением требований градостроительного и земельного законодательства, в связи с чем постановление Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659 не подлежит применению при рассмотрении настоящего спора.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Апелляционный суд указал, что материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (размещения магазина).
Постановлением Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 06.05.2013 в„– 3020 утвержден градостроительный план в„– 50531000-018-13 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69.
Согласно пункту 2 градостроительного плана и схеме планировочной организации строительства земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 предназначен для размещения здания магазина, общей площадью 36 кв. м, автостоянки площадью 18 кв. м, и контейнерной площадки площадью 9 кв. м.
Актом визуального обследования земельного участка от 18.12.2014, составленным Управлением Росреестра по Московской области, и фотоматериалами к нему подтверждается, что строение магазина, соответствующее целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69, на данном участке отсутствует. На огороженной территории расположены различные малые архитектурные формы, используемые для игры в пейнтбол, а также имеется незаконченное строение из пеноблоков. Вдоль забора установлены две бытовки. Рядом с бытовками установлена палатка-навес со столом и скамьями.
Доказательств нахождения на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080102:69, площадью 5.000 кв. м, здания магазина либо ведения работ на таком участке по строительству магазина, площадью 36 кв. м, и иных объектов, предназначенных для его обслуживания, в материалы дела не представлено.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Успех" является собственником хозяйственного строения, площадью 11,36 кв. м, то есть объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением.
Исходя из наличия на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности заявителя, Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключила с ООО "Успех" договор купли-продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13 такого земельного участка.
При этом из материалов дела усматривается, что строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 предоставлен ООО "Успех" в аренду, затем в собственность, и которые были предусмотрены утвержденным градостроительным планом и проектом планировки строительства не осуществлено.
Апелляционным судом установлено, что в материалах дела не имеется доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, на земельном участке существовали объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Успех" на праве собственности и предназначенные для использования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69 по целевому назначению. Суду апелляционной инстанции такие доказательства также не представлены.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что правовых оснований для заключения договора купли-продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13 не имелось, наличие таких оснований на момент рассмотрения настоящего дела судом также не установлено.
Исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080102:69 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой. Аналогичная правовая позиция изложена в постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 в„– 12668/12 по делу в„– А21-6529/10.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что основания для удовлетворения требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки отсутствуют.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
До предоставления в собственность общество владело спорным земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 19.06.2012 в„– 238-АП.
Земельный участок находился во владении общества на праве аренды с июня 2012 года, то есть до заключения ничтожного договора купли-продажи; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 в„– 12668/12).
При этом, суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.06.2012 в„– 238-АП, доказательства его государственной регистрации в материалы дела не представлены. Согласно пункту 4 постановления Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659 указанный договор аренды подлежал расторжению. В свою очередь, данное постановление принято исключительно на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность. Таким образом, основанием для принятия администрацией распоряжения о расторжении договора аренды послужил исключительно факт подачи обществом заявления о приобретении земельного участка в собственность.
Учитывая изложенное, кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку отсутствовали основания для приобретения спорного участка в собственность, также отсутствовали и основания для удовлетворения заявления общества и принятия постановления Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 04.10.2013 в„– 6659. Следовательно, не имелось оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 19.06.2012 в„– 238-АП.
Суд апелляционной инстанции указал, что в материалы дела не представлены доказательства расторжения договора аренды земельного участка от 19.06.2012 в„– 238-АП, доказательства государственной регистрации такого расторжения (прекращения обременения в виде аренды).
Учитывая изложенное, арендные отношения по договору аренды земельного участка от 19.06.2012 в„– 238-АП между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и обществом считаются не прекращавшимися и общество вправе владеть и пользоваться земельным участком на основании условий указанного договора аренды.
Учитывая изложенное, основания для возложения на общество обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080102:69 отсутствуют.
Доказательства того, что начиная с 25.12.2013 (даты регистрации за обществом права собственности на земельный участок), общество вносило арендную плату за пользование участком, в материале дела не представлены. Поскольку арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что администрация вправе произвести зачет встречных требований о внесении обществом арендной платы за период с 2013 года по настоящее время в счет обязанности администрации по возврату стоимости земельного участка, уплаченной на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2013 в„– 111-ПП/13, в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд указал, что поскольку предметом настоящего спора не является исследование размера задолженности общества по договору аренды земельного участка от 19.06.2012 в„– 238-АП, в связи с этим суд апелляционной инстанции лишен возможности установить факт наличия на стороне администрации излишне удерживаемых денежных средств (неосновательного обогащения) и их размер, в связи с чем основания для возложения на администрацию обязанности возвратить обществу денежные средства в размере 1.313.947 руб. 50 коп. отсутствуют.
Аналогичный правовой подход к вопросу о восстановлении арендных отношений в случае прекращения незаконно приобретенного права собственности на земельный участок изложен в судебных актах по делу в„– А21-6529/10. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2016 в„– 307-ЭС15-16739 отказано в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по настоящему делу постановления апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2016 года по делу в„– А41-1065/15 оставить без изменения, кассационную жалобу Прокуратуры Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ

Судьи
М.Р.АГАПОВ
С.В.КРАСНОВА


------------------------------------------------------------------