АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. по делу в„– А40-90129/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Бочаровой Н.Н., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации города Сочи - представитель не явился, извещен,
от ответчиков: ООО "СочиИнвестСтрой" - представитель не явился, извещен,
ООО "Роната" - представитель не явился, извещен,
рассмотрев 20 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СочиИнвестСтрой"
на решение от 10 июля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 14 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367)
к ООО "СочиИнвестСтрой" (ОГРН 1127746007146);
ООО "Роната" (ОГРН 1047796877061)
о взыскании денежных средств,

установил:

Администрация города Сочи (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СочиИнвестСтрой" (далее - ООО "СочиИнвестСтрой") задолженности по арендной плате в размере 5 677 648 руб. за период с 01.01.2012 г. по 31.12.2014 г. и начисленных пени в размере 2 313 986 руб. 68 коп., а также взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Роната" (далее - ООО "Роната") задолженности по арендной плате в размере 544 226 руб. 66 коп. за период с 01.01.2012 г. по 10.04.2012 г.
Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Роната" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка в„– 4900006863 от 14.06.2011 г., права и обязанности арендатора по которому впоследствии перешли к ООО "СочиИнвестСтрой" на основании договора от 10.04.2012 г.
Решением от 10.07.2015 г. Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены в части взыскания в пользу Администрации города Сочи с ООО "Роната" задолженности в размере 544 226 руб. 66 коп., с ООО "СочиИнвестСтрой" - задолженности в размере 5 024 576 руб. и пени в размере 1 002 926 руб. 31 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением от 14.10.2015 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда от 10.07.2015 г. оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "СочиИнвестСтрой" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и прекратить производство по делу в части взыскания с ООО "Роната" в пользу Администрации города Сочи задолженности в размере 544 266 руб. 66 коп., а в части исковых требований Администрации города Сочи к ООО "СочиИнвестСтрой" направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на то, что фактически спорный земельный участок обществу не передавался, занят принадлежащими на праве собственности ООО "СочиИнвестСтрой" объектами недвижимости, площадь которых значительно меньше площади спорного земельного участка, приводит довод об отсутствии у ООО "СочиИнвестСтрой" обязательств перед Администрацией города Сочи по уплате арендных платежей в заявленном размере исходя из общей площади земельного участка 12 000 кв. При этом, как указывает заявитель кассационной жалобы, арендная плата подлежит начислению не с момента заключения договора о передаче прав и обязанностей (10.04.2012 г.), а с момента его государственной регистрации.
Кроме того, как указывает заявитель кассационной жалобы, на момент принятия судом первой инстанции решения о взыскании с ООО "Роната" в пользу Администрации города Сочи задолженности в размере 544 266 руб. 66 коп. ООО "Роната" было ликвидировано, в связи с чем в указанной части производство по делу подлежало прекращению.
В отношении ООО "Роната" представлена выписка из ЕГРЮЛ с внесенной записью о прекращении деятельности ООО "Роната" в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2015 г. о завершении конкурсного производства по делу в„– А40-116264/13.
Администрация города Сочи и ООО "СочиИнвестСтрой", извещенные в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению в части отмены судебных актов в отношении исковых требований Администрации города Сочи, предъявленных к ООО "Роната", в остальной части суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 14.06.2011 г. между Администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "Роната" (арендатор) заключен договор аренды в„– 4900006863 от 14.06.2011 г., в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 12 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0107002:1013, расположенный по адресу: г. Сочи, район Лазаревский, ул. Скрябина, 1 "ж", с видом разрешенного использования - "производственная база". Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2, категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 1 апреля 2060 года (пункт 2.1. договора).
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлены договором.
Согласно пункту 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с 1 апреля 2011 года по 1 апреля 2060 года. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы и составляет 1 959 216 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала и отдельно по пене.
Пунктом 6.2. договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
10.04.2012 г. между ООО "Роната" (прежний арендатор) и ООО "СочиИнвестСтрой" (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в„– 4900006863 от 14.06.2011 г.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В соответствии с названным договором от 10.04.2012 г. все права и обязанности по договору аренды в„– 4900006863 от 14.06.2011 г. в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего договора, перешли ООО "СочиИнвестСтрой".
Согласно пункту 1.2 договора от 10.04.2012 г. новый арендатор не отвечает за долги по арендным платежам прежнего арендатора, возникших до заключения настоящего договора.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с ООО "СочиИнвестСтрой" задолженности по арендной плате в размере 5 677 648 руб., Администрация города Сочи указывала на неисполнение новым арендатором обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.01.2012 г. по 31.12.2014 г., на которую на основании 6.2. договора аренды начислены пени в размере 2 313 986 руб. 68 коп.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, установив факт перехода прав и обязанностей арендатора по договору в„– 4900006863 от 14.06.2011 г., к ООО "СочиИнвестСтрой" на основании заключенного сторонами договора от 10.04.2012 г., учитывая частичное погашение новым арендатором задолженности в размере 200 000 руб., арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о взыскании с ООО "СочиИнвестСтрой" в пользу Администрации города Сочи задолженности в размере 5 024 576 руб. по арендной плате за период с 10.04.2012 г. по 31.12.2014 г.
Вместе с тем, проверяя представленный Администрацией города Сочи расчет пени по состоянию на 11.11.2014 г. в размере 2 313 896 руб. 86 коп., учитывая, что пени в размере 60 714 руб. 23 коп. по состоянию на 23.12.2011 г., взысканы с ООО "Роната" в рамках другого дела в„– А40-134710/2012, суд первой инстанции признал обоснованным требование истца в части взыскания с ООО "СочиИнвестСтрой" пени в размере 1 002 926 руб. 31 коп., начисленные по состоянию на 11.11.2014 г.
В указанной части суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, принятыми при правильном применении норм материального и процессуального права.
Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок обществу фактически не передавался, отклоняется судом кассационной инстанции, исходя из условий договора от 10.04.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в„– 4900006863 от 14.06.2011 г. и пункта 1.2. названного договора аренды.
Довод кассационной жалобы о том, что арендная плата подлежит начислению не с момента заключения договора о передаче прав и обязанностей (10.04.2012 г.), а с момента его государственной регистрации, отклоняется судом кассационной инстанции.
Взыскание задолженности до государственной регистрации права собственности на земельный участок согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 г. в„– 8472/11, в соответствии с которым, а также согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Кроме того, как следует из материалов дела и не оспаривается самим заявителем кассационной жалобы, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащими на праве собственности ООО "СочиИнвестСтрой" (том 1 л.д. 8-9). При этом ссылка заявителя на обоснованность исковых требований в части взыскания арендной платы только за ту часть земельного участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности ООО "СочиИнвестСтрой", отклоняется судом как противоречащая положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
По смыслу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации объем права на использование земельного участка, возникающего в связи с приобретением недвижимости, может быть установлен по объему прав прежнего собственника либо по предельным размерам земельных участков (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежащих предоставлению в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 г. в„– 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 г. в„– 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования Администрации города Сочи в части взыскании с ООО "Роната" задолженности по арендной плате в размере 544 226 руб. 66 коп. в связи с неисполнением арендатором обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.01.2012 г. по 10.04.2012 г., арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, не учли, что на момент обращения Администрации города Сочи в арбитражный суд с настоящим иском ООО "Роната" было ликвидировано.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.
В силу пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ по состоянию на дату принятия судом первой инстанции обжалуемого судебного акта 17.03.2015 г. в отношении ООО "Роната" внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2015 г. о завершении конкурсного производства по делу в„– А40-116264/13.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 31 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. в„– 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при наличии оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по делу при условии, если данные основания возникли до принятия решения судом первой инстанции.
Поскольку, суд апелляционной инстанций, повторно рассматривая дело не устранил указанные обстоятельства, оставив решение суда первой инстанции в указанной части в силе, принятые по делу судебные акты в части взыскания с ООО "Роната" в пользу Администрации города Сочи задолженности в размере 544 266 руб. 66 коп. подлежат отмене, а производство по дело в указанной части - прекращению.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 10 июля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 14 октября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-90129/2015 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Роната" в пользу Администрации города Сочи 544 266 руб. 66 коп.
В указанной части производство по делу прекратить.
В остальной части решение от 10 июля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 14 октября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-90129/2015 оставить без изменения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------