АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. по делу в„– А40-4280/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30.06.2016
В полном объеме постановление изготовлено 07.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.
судей Мысака Н.Я. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Шведова Н.В. по дов. от 15.12.2014 в„– 1, Дорофеева Л.А., ген.директор протокол в„– 17 от 30.03.2012;
от ответчика - Кастальская Г.С. по дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-707/15,
рассмотрев в судебном заседании 30.06.2016 кассационную жалобу
ЗАО "ТРИАЛЛ"
на решение от 25.02.2016 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 22.04.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Александровой Г.С., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску ЗАО "ТРИАЛЛ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения,

установил:

Закрытое акционерное общество "ТРИАЛЛ" (далее - ЗАО "ТРИАЛЛ" или истец) обратилось 16.01.2015 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 240,5 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. с 1 по 14, этаж 2 пом. I ком. с 1 по 3, к. н. 77:01:00030007:3381) по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 29, стр. 1. Истец просил заключить договор в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий, путем принятия п. 3.1 договора по цене объекта - 20 711 844,59 рублей без учета НДС.
Истец также просил дополнить договор графиком платежей с соответствующим изменением п. 3.2, 3.3 и 3.4, изменить в п. 4.5 внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге у продавца, на судебный, в п. 5.2 установить ответственность продавца в виде штрафа в размере 5% от цены объекта при уклонении от государственной регистрации перехода права собственности, изменить п. 5.4, установив судебный порядок расторжения договора в случае не поступления денежных средств от покупателя. (требования заявлены с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта, а в последующем необоснованный отказ ответчика от заключения договора.
В ходе рассмотрения дела истец просил учесть при определении цены выкупа рыночную стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 12.08.2014 (дату обращения с заявлением о выкупе)с учетом их фактического износа.
Для определения рыночной стоимости помещения, арендуемого истцом, а также рыночной стоимости неотделимых улучшений по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.А. и Синицкому А.В., в соответствии с выводами которых рыночная стоимость объекта составила на 12.08.2014 23 582 000 рублей без НДС, а стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического износа - 2 870 155,41 рублей.
С учетом результатов проведенной по делу экспертизы истец уточнил требование в части определения цены выкупа в размере 20 711 844, 59 рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Сославшись на нормы пункта 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, суд первой инстанции указал, что из буквального толкования нормы закона следует, что стоимость улучшений не уменьшает стоимость имущества, а засчитывается в счет оплаты, при этом решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.
Однако, по мнению суда первой инстанции, в нарушение указанных положений истец при уточнении исковых требований с учетом результатов судебной экспертизы, уменьшил стоимость помещения на стоимость неотделимых улучшений, хотя стоимость неотделимых улучшений не уменьшает стоимость имущества, а засчитывается в счет оплаты.
Указав на то, что истец в порядке преддоговорного спора просит определить стоимость выкупаемого помещения с учетом неотделимых улучшений, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у него отсутствует возможность частичного удовлетворения данного требования и определения цены продажи, отличной от заявленной в исковых требованиях.
В отношении экспертного заключения суд первой инстанции указал, что эксперт необоснованно зачел стоимость ряда работ (замена светильников, розеток, выключателей, напольных покрытий, оклейка стен обоями, окраска, замена сантехприборов, установка светодиодной подсветки, монтаж подвесных потолков) и затраченных материалов в общую стоимость неотделимых улучшений, так как перечисленные работы относятся к текущему ремонту.
Также судом первой инстанции были сделаны выводы о том, что доказательств согласования арендодателем перечня и сметы работ не представлено.
Отказывая в удовлетворении требований об определении иных условий договора, суд первой инстанции исходил из того, что условия спорного договора, не имеющие нормативного регулирования, определяются по усмотрению сторон.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истцом было заявлено ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором истец со ссылкой на часть 2 указанной статьи заявил об отказе от заявленных исковых требований в части зачета (учета) стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Судом апелляционной инстанции, указавшим на то, что истец заявил об уточнении исковых требований, протокольным определением от 19.04.2016 в удовлетворении заявления об уточнении исковых требований отказано со ссылкой на нормы части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Заявленное в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении повторной экспертизы также судом было отклонено как необоснованное.
При этом при рассмотрении спора по существу судами было установлено, что ЗАО "ТРИАЛЛ" является с 2004 года (с учетом соглашения о переуступке от 20.06.2006) арендатором нежилого помещения, имеет статус субъекта малого предпринимательства, задолженность по арендным платежам у истца отсутствует, истец обратился с заявлением о выкупе 12.08.2014, но между сторонами по делу возник преддоговорной спор по цене подлежащего выкупу помещения.
ЗАО "ТРИАЛЛ" не согласилось с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции и обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций, ошибочно указавшими на недопустимость частичного удовлетворения иска об урегулировании преддоговорного спора, норм процессуального права, на несоответствие выводов суда об отсутствии доказательств согласования арендодателем перечня работ по неотделимым улучшениям фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на ошибочность ссылок суда на невозможность урегулировать в судебном порядке условия, не имеющие нормативного регулирования, просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда.
Истец считает, что отказ в удовлетворении иска об урегулировании разногласий фактически лишает субъекта малого предпринимательства на получение такой государственной услуги как преимущественный выкуп арендуемого нежилого помещения.
Письменного отзыва ответчика на кассационную жалобу истца не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, просили приобщить к материалам дела дополнения к кассационной жалобе, направленные на обоснование необходимости направления дела на новое рассмотрение именно в ином составе суда. В удовлетворении заявленного ходатайства судебной коллегией суда кассационной инстанции было отказано с учетом полномочий суда кассационной инстанции, проверяющей законность судебных актов только по конкретному делу.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судами не было допущено каких-либо нарушений норм процессуального права, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 3 статьи 288 Кодекса оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, так как судами были допущены нарушения норм процессуального права, которые привели к принятию неправильных судебных актов, так как цель судебного разбирательства по спору об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого субъектом малого предпринимательства помещения, заключающаяся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта, достигнута не была.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что суды, правильно определив спорные правоотношения сторон как возникшие в связи с необходимостью урегулирования в судебном порядке преддоговорного спора по заключению договора, заключение которого для ответчика обязательно, и сославшись в обжалованных судебных актах на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения сторон, вместе с тем, от разрешения спора фактически уклонились, не приняв во внимание, что обязанностью суда, разрешающего преддоговорной спор об определении стоимости выкупа арендуемых помещений, является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с соответствующим требованием к стороне договора, заключение договора для которой является обязательным.
Судами не было учтено, что нормы процессуального права не исключают удовлетворения иска полностью или в части (часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Сославшись на нормы пункта 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ о том, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, и, сделав при этом вывод по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, что согласия арендодателя на осуществление работ не имелось, суды не указали, какая именно норма процессуального права препятствует частичному удовлетворению заявленного иска, то есть урегулированию преддоговорного спора в части цены выкупа без учета стоимости неотделимых улучшений, а также не указали причины, по которым они считают экспертное заключение, в котором экспертами были отдельно определены как рыночная стоимость арендуемых истцом помещений, так и стоимость неотделимых улучшений, доказательством, недопустимым в целях урегулирования спора по цене без учета стоимости неотделимых улучшений.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя ходатайство истца, в котором истец, как следует из буквального значения указанных им в ходатайстве слов и выражений (том 7 л.д. 65), отказался от иска в части зачета стоимости неотделимых улучшений со ссылкой на нормы части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал на недопустимость заявления в суде апелляционной инстанции новых требований, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, но при этом не учел, что отказ от иска полностью или частично может быть заявлен в суде апелляционной инстанции (часть 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких допущенных судами нарушениях норм процессуального права цель судебного разбирательства по требованиям, направленным на урегулирование разногласий, оказалась не достигнута по формальным основаниям, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение для устранения допущенных нарушений.
При новом рассмотрении дела суду необходимо будет учесть вышеизложенное, а также то, что разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению именно судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в связи с чем суду следует разрешить по существу спор с соблюдением всех положений законодательства, регулирующих спорные правоотношения сторон, и принять новый судебный акт, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их.
После объявления резолютивной части судебного акта суда кассационной инстанции от истца поступило заявление об исправлении опечаток в названии его организации и имени руководителя, которое было учтено при изготовлении судебного акта в полном объеме.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу в„– А40-4280/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------