АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2016 г. по делу в„– А41-69777/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Волкова С.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: Администрации городского округа Химки Московской области - Суворов А.Н. по дов. от 04.05.2016,
от ответчика: негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт бизнеса, психологии и управления" - неявка, извещено,
рассмотрев 27 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт бизнеса, психологии и управления"
на решение от 29 декабря 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Новиковой Е.М.,
и постановление от 28 марта 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Игнахиной М.В., Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н.,
по иску Администрации городского округа Химки Московской области
к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт бизнеса, психологии и управления"
о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды, расторжении договора аренды, выселении,

установил:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт бизнеса, психологии и управления" (далее - ответчик, НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 4 988 317,96 руб. задолженности и 3 351 911,19 руб. неустойки по договору от 19.05.2014 в„– 4405, расторжении договора и выселении ответчика.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 года, заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" в пользу Администрации 1 419 277,04 руб. задолженности и 200 000 руб. неустойки; НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" выселено из занимаемого нежилого помещения общей площадью 1028,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38, инвентаризационный номер здания 311:090-795 литера А: 1 этаж: часть здания общей площадью 276,7 кв. м, состоящая из помещений в„– 1, в„– 2, в„– 3, в„– 4, в„– 6, в„– 7 (обозначение части 50:10:0010209:343/8); часть здания общей площадью 78,6 кв. м, состоящая из помещений в„– 14, в„– 15 (обозначение части 50:10:0010209:343/1); часть здания общей площадью 145,2 кв. м, состоящая из помещений в„– 43, в„– 44, в„– 46, в„– 47 (обозначение части 50:10:0010209:343/2); 3 этаж: часть здания общей площадью 528,4 кв. м, состоящая из помещений в„– в„– 1 - 7, 9 - 12, 14 - 16 (обозначение части 50:10:0010209:343/9).
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части выселения его из занимаемого нежилого помещения общей площадью 1028,9 кв. м отменить и принять по делу в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам; в остальной части судебные акты оставить без изменения.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что он не отказывался от оплаты арендных платежей по договору от 19.05.2014 в„– 4405, однако не имел возможности выполнить свои обязательства ввиду несогласования истцом размера арендных платежей на 2015 год. Истец необоснованно отказался предоставить ответчику понижающий коэффициент 0,3 и произвести надлежащий расчет арендной платы по договору. Требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика связано с просрочкой арендных платежей, которая, однако, образовалась по вине самого истца, между тем, принимая решение о выселении ответчика, суд вышел за рамки исковых требований, поскольку посчитал, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке, однако основанием требований истца о выселении, указанном в исковом заявлении, являлась просрочка в уплате арендных платежей. Является ошибочным вывод судов о том, что договор аренды следует считать расторгнутым в одностороннем порядке на основании уведомления истца от 29.07.2015, поскольку письмом от 09.10.2015 истец уведомил ответчика о том, что истцом не рассматривается вопрос о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика, т.е. истец фактически отказался от своих требований о досрочном расторжении договора, что судами учтено не было, оценка письму истца от 09.10.2015 не дана. Факт исключения записи о регистрации договора аренды из ЕГРП не может являться основанием для выселения ответчика из занимаемого помещения.
В представленном отзыве на кассационную жалобу Администрация, возражая против доводов жалобы, указала, что суд не выходил за пределы исковых требований, а, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что требования о расторжении договора не могут подлежать удовлетворению в связи с тем, что на момент рассмотрения спора договор уже являлся расторгнутым. Наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы отзыва, возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Ответчик, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" (арендатор) заключен договор от 19.05.2014 в„– 4405 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 1028,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38: 1 этаж: часть здания общей площадью 276,7 кв. м, состоящая из помещений в„– 1, в„– 2, в„– 3, в„– 4, в„– 6, в„– 7 (обозначение части 50:10:0010209:343/8); часть здания общей площадью 78,6 кв. м, состоящая из помещений в„– 14, в„– 15 (обозначение части 50:10:0010209:343/1); часть здания общей площадью 145,2 кв. м, состоящая из помещений в„– 43, в„– 44, в„– 46, в„– 47 (обозначение части 50:10:0010209:343/2); 3 этаж: часть здания общей площадью 528,4 кв. м, состоящая из помещений в„– в„– 1 - 7, 9 - 12, 14 - 16 (обозначение части 50:10:0010209:343/9).
Факт передачи нежилого помещения в аренду подтвержден подписанным 01.12.2013 между сторонами актом приема-передачи.
В силу условий подпункта "и" пункта 2.2, пунктов 3.1, 3.2 договора арендатор обязан в установленном договором размере и порядке осуществлять арендные платежи.
Поскольку арендатор с января 2015 года не исполнял взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей, Администрация 15.07.2015 направила арендатору претензию об уплате задолженности по арендной плате и предложением расторгнуть досрочно договор в связи с неисполнением обязательств более двух периодов, а 29.07.2015 направила уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с необходимостью использовать помещение для муниципальных нужд и требованием освободить помещение в срок не позднее 29.09.2015.
Наличие задолженности по внесению арендной платы и невозврат арендатором арендованного имущества послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, проверив представленный истцом расчет и установив, что расчет задолженности произведен истцом без применения понижающего коэффициента 0,3, размер неустойки превышает размер задолженности, произвел перерасчет арендной платы, в связи с чем частично удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и снизил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда в указанной части не оспорены.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции не установил наличие у ответчика правовых оснований для занятия спорного помещения, в связи с чем удовлетворил требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда согласился.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. При этом следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, с учетом указанных разъяснений, а также в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.
Согласно подпункту "а" пункта 5.2 договора аренды от 19.05.2014 в„– 4405 по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в одностороннем порядке в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), при этом арендатор уведомляется не менее чем за два месяца до расторжения договора аренды.
Указанное положение договора также не противоречит нормам законодательства, действующего на момент реализации арендодателем условия договора об одностороннем расторжении спорного договора.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного между сторонами договора аренды, принимая во внимание, что арендодатель 29.07.2015 направил арендатору уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с необходимостью использовать помещение для муниципальных нужд и требованием освободить помещение в срок не позднее 29.09.2015; Администрацией предоставлены доказательства, подтверждающие необходимость использования помещений, находящихся в аренде у НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" по договору от 19.05.2014 в„– 4405, для государственных и общественных нужд; действия арендодателя соответствуют согласованному сторонами пункту 5.2 договора аренды, пришли к выводу, что предусмотренный договором аренды порядок расторжения договора арендодателем соблюден, а договор аренды от 19.05.2014 в„– 4405 является расторгнутым в одностороннем порядке, принимая во внимание, что срок, указанный в пункте 5.2 договора, на момент рассмотрения спора истек, соответственно, арендатор в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан освободить занимаемое помещение.
Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, доказательств возврата помещений арендатор не представил, суды пришли к выводу о том, что исковые требования о выселении ответчика из занимаемых им помещений являются правомерными и подлежащими удовлетворению.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки суда апелляционной инстанций и правомерно отклонены, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 года по делу в„– А41-69777/15 оставить без изменения, кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт бизнеса, психологии и управления" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------