АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу в„– А40-67488/15

Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2016
Полный текст постановления изготовлен 16.06.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Масгутов А.Ш. дов-ть от 17.02.2016, Дмитриев В.В. дов-ть от 07.12.2015,
от ответчика - Гереев А.Ю. дов-ть от 17.09.2015,
рассмотрев 08.06.2016 в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "НПО "Темп"
на решение от 29 сентября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 15 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Солоповой А.А., Александровой Г.С.,
по иску ООО "НПО "Темп" (ОГРН 1147746599835)
к ООО "Шако" (ОГРН 1117746672042)
о расторжении договора и выселении.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Темп" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шако" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 30.09.2011 в„– 156, заключенного между ООО "НПП "Темп" и ООО "Шако", выселении из нежилых помещений общей площадью 449 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 46, стр. 3 и обязании передать их в освобожденном виде ООО "НПП "Темп".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016, в удовлетворении иска отказано.
Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой истца, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления и принятии по делу нового судебного акта со ссылкой на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и неправильное применение норм материального и процессуального права.
В жалобе истец указывает на неправомерность отказа судов в проверке заявления о фальсификации доказательств, а также выводов о недоказанности факта существенного нарушения арендатором условий договора при неисследованности обстоятельств, связанных с характером проведенных арендатором работ в отношении арендуемого имущества, получения арендатором необходимой разрешительной документации уполномоченных органов на проведение реконструкции, перепланировки объекта аренды.
Ответчиком в суд представлен отзыв на жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судами норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно них, заслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между акционерным обществом "Научно-производственное предприятие "Темп" им. Ф.Короткова" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Шако" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 30.09.2011 в„– 156, во исполнение условий которого арендодатель переда арендатору по акту приема-передачи от 03.02.2012 во временное владение и пользование здание, общей площадью 449 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 46, стр. 3.
В связи со сменой собственника указанного здания между акционерным обществом "Научно-производственное предприятие "Темп" им. Ф. Короткова", обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Темп" и ООО "Шако" заключено дополнительное соглашение от 27.10.2014 в„– 1 к договору, по которому права арендодателя перешли к ООО "Научно-производственное предприятие "Темп".
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора, выразившееся в проведении арендатором несогласованного с арендодателем капитального ремонта, реконструкции и перепланировки арендованного имущества, в отсутствие проектной и разрешительной документации ООО "НПП "Темп" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых им помещений с обязанием возвратить имущество в освобожденном виде.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, учитывая согласование арендодателем проектной документации на проведение работ по реконструкции, капитальному ремонту, переоборудованию и перепланировке арендуемого объекта, а также принятие и согласование арендатором выполненных в отношении объекта работ путем подписания двустороннего акта окончания работ, отклонив заявление ответчика о фальсификации доказательств и отказав в удовлетворении ходатайства о назначении судебной технической экспертизы, исходя из того, что совокупностью представленных в дело доказательств подтверждается одобрение арендодателем проведения работ в отношении арендуемого имущества.
При этом суды также исходили из недоказанности истцом наличия со стороны арендатора существенных нарушений условий договора аренды, которые существенно ухудшили арендуемое имущество при наличии согласования соответствующих органов при проведении работ.
Отказывая в удовлетворении требования о выселении ответчика из арендуемого помещения и о возвращении объекта аренды в освобожденном виде, суды исходили из отсутствия правовых оснований для выселения арендатора, учитывая, что договор аренды не расторгнут и является действующим.
Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Абзацем 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.2.6 договора арендатор обязан самостоятельно и за свой счет получить все необходимые разрешения и согласования для проведения реконструкции, переустройства, перепланировки и/или переоборудования арендуемого имущества.
Как установлено судами ответчиком в отношении объекта проведены работы по его реконструкции, переоборудованию, перепланировке и ремонту.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, связанные с объемом и характером выполненных в отношении арендуемого объекта работ не устанавливались, не исследовались и не оценивались, равно как и обстоятельства относительно получения арендатором разрешительной документации, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации, для выполнения реконструкции объекта капитального строительства и ввода в эксплуатацию объекта реконструкции.
Также судами не исследован и не получил оценки довод истца относительно существенного изменения качественных характеристик объекта аренды с учетом объема и характера проведенных арендатором работ и оформления соответствующей разрешительной документации в отношении дальнейшего оборота арендуемого объекта как объекта недвижимости.
Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства, связанные с характером и объемом выполненных на объекте работ, согласованных арендодателем в акте окончания реконструкции, ремонта, перепланировки и переустройства здания от 20.05.2013, а также не дана оценка доводу истца о согласовании арендатору в ходе деловой переписки сторон проведение работ исключительно по капитальному ремонту, не относящемуся к реконструкции.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию статей 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Судами при рассмотрении дела не исследованы и не установлены обстоятельства, связанные с характером и объемом выполненных ответчиком в отношении арендуемого объекта работ, а также необходимостью получения соответствующей разрешительной документации органов публичной власти для выполнения отдельных видов работ, обязанность получения которой возложена на арендатора договором, в связи с чем суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы судов двух инстанций сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела и не соответствуют установленным обстоятельствам по делу, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку у суда кассационной инстанции в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют полномочия по сбору, исследованию и оценке доказательств, установлению обстоятельств, а допущенные нарушения могут быть устранены только при рассмотрении дела в суде первой инстанции, дело в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе какие изменения произведены в арендуемом помещении в результате проведения работ; была ли произведена реконструкция спорного объекта; требовалось ли, в связи с этим получение соответствующего разрешения; возник ли в результате выполнения работ в отношении арендуемого имущества новый объект; проверить доводы сторон и оценить их с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе, при правильном применении норм процессуального и материального права принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу в„– А40-67488/15 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------