АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2016 г. по делу в„– А40-231499/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2016
Полный текст постановления изготовлен 15.11.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО Управляющая компания "Деловой дом Калита" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" - Белоусов И.А. доверен. от 08.09.2015 после перерыва тот же представитель
от ООО "МЕГАКОМ" - Хусаинова О.Н. доверен. от 29.07.2016, Солдатова И.В. доверен. от 29.07.2016 после перерыва Хусаинова О.Н. доверен. от 29.07.2016
от АКБ "Банк Москвы" (ОАО) - не явился, извещен
от ООО Управляющая компания "АЛЬПИНЭКС ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ФОРУМ" - не явился, извещен
от Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен
рассмотрев кассационную жалобу ООО Управляющая компания "Деловой дом Калита" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие"
на решение от 25 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Абрековым Р.Т.,
на постановление от 19 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Лялиной Т.А., Крыловой А.Н.,
по иску ООО Управляющая компания "Деловой дом Калита" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" (ОГРН 1077758611842, ИНН 7710684453)
к ООО "МЕГАКОМ" (ОГРН 1067746471990, ИНН 7705725009), АКБ "Банк Москвы" (ОАО) (ОГРН 1027700159497, ИНН 7702000406)
третьи лица ООО Управляющая компания "АЛЬПИНЭКС ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ФОРУМ" (ОГРН 1067746645350, ИНН 7710630225), Управление Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745)
о применении последствий недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости)

установил:

ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ДЕЛОВОЙ ДОМ КАЛИТА" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом изменения предмета требований, к ООО "МЕГАКОМ" и АКБ "Банк Москвы" (ОАО) о применении последствий недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282, погашении в ЕГРП записи о залоге в пользу АКБ "Банк Москвы" (ОАО).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 по делу в„– А40-231499/15 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 по делу в„– А40-231499/2015 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу в„– А40-231499/2015, принять по делу новый судебный акт: применить последствия недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282 дата регистрации 22.11.2013 номер государственной регистрации 77-77-11/034/2013-291, погасить в ЕГРП запись о залоге в пользу АКБ "Банк Москвы" (ОАО) в отношении части помещения с кадастровым номером 77:01:006017:3212: этаж 1 - комнаты Г, Е; помещение I - комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18, 19, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 67, 97, 98, 99, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109; помещение II - комната 1; этаж 8, помещение I - комнаты 43, 47, этаж 9 - комната Ж.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды пришли к неверному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, суды не учли, что решение суда о применении последствий недействительности сделки являются основанием для внесения записи в ЕГРП, договор залога в части передачи спорных помещений нарушает требования п. 1 ст. 246 ГК РФ и посягает на интересы владельцев инвестиционных паев ЗПИФН "ФРИР", поскольку ООО "МЕГАКОМ" распорядилось долей в праве общей собственности без согласия ЗПИФН "ФРИР", договор залога в части передачи в залог спорных помещений нарушает требования пп. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ и п. 2 ст. 290 ГК РФ, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу в„– А40-231499/2015, принять по делу новый судебный акт: применить последствия недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282 дата регистрации 22.11.2013 номер государственной регистрации 77-77-11/034/2013-291, погасить в ЕГРП запись о залоге в пользу АКБ "Банк Москвы" (ОАО) в отношении части помещения с кадастровым номером 77:01:006017:3212: этаж 1 - комнаты Г, Е; помещение I - комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18, 19, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 67, 97, 98, 99, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109; помещение II - комната 1; этаж 8, помещение I - комнаты 43, 47, этаж 9 - комната Ж.
Ответчик - ООО "МЕГАКОМ" доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представило возражения.
Ответчик - АКБ "Банк Москвы" (ОАО) и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и удовлетворении заявленных требований, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" находятся нежилые помещения общей площадью 9 972,2 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 10, стр. 4.
Согласно правилам доверительного управления ЗПИФН "ФРИР" управляющей компанией фонда является ООО Управляющая компания "Деловой Дом Калита".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2015 по делу в„– А40-111775/14, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.09.2015, суд признал право общей долевой собственности собственников помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 10, стр. 4, на часть помещения: этаж 1 пом. I ком. 1 (вестибюль 699 кв. м), 2 (лифт 4,6 кв. м), 6 (санузел 7,5 кв. м), 7 (санузел 4,1 кв. м), 8 (санузел 5,3 кв. м), 9 (санузел 1,9 кв. м), 10 (санузел 4,7 кв. м), 11 (тамбур 4,3 кв. м), 12 (вестибюль 47,1 кв. м), 16 (холл 23,2 кв. м), 17 (холл лифтовой 18,5 кв. м), 18 (лифт 2,3 кв. м), 19 (лифт 2,3 кв. м), 49 (венткамера 27,6 кв. м), 50 (пом. подсобное 6,1 кв. м), 51 (коридор 42,6 кв. м), 52 (холл 18,9 кв. м), 54 (комната охраны 7,2 кв. м), 55 (комната охраны 5,8 кв. м), 56 (тамбур 1,5 кв. м), 57 (тамбур 1,8 кв. м), 58 (электрощитовая 42,1 кв. м), 59 (коридор 6,7 кв. м), 60 (санузел 1,4 кв. м), 61 (санузел 1,4 кв. м), 62 (диспетчерская 39,4 кв. м), 63 (компьютерная 28,1 кв. м), 64 (компьютерная 6,1 кв. м), 65 (комната охраны 29,9 кв. м), 66 (лифт 2,3 кв. м), 67 (лифт 2,3 кв. м), 97 (лифт 2,3 кв. м), 98 (лифт 2,3 кв. м), 99 (холл лифтовой 21,7 кв. м), 100 (коридор 22 кв. м), 103 (тамбур 4,7 кв. м), 104 (вестибюль 46 кв. м), 105 (санузел 5,6 кв. м), 106 (санузел 2,5 кв. м), 107 (санузел 5,5 кв. м), 108 (санузел 3,7 кв. м), 109 (санузел 7,5 кв. м), пом. II ком. 1 (пандус 71,3 кв. м), пом. а (тамбур 4,5 кв. м), пом. Г (лестница 2 кв. м), пом. Е (лестница 50,8 кв. м), этаж 8 пом. I ком. 43 (венткамера 38,8 кв. м), 47 (венткамера 39 кв. м), этаж 9 пом. Ж (лестница 17,7 кв. м) Между ООО "Мегаком" и Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282 дата регистрации 22.11.2013 номер государственной регистрации 77-77-11/034/2013-291.
По условиям вышеуказанного договора в залог Банку Москвы были переданы помещения в здании, право собственности на которые на момент заключения договора были зарегистрированы за ООО "Мегаком", в том числе спорные помещения.
Полагая, что договор залога в части передачи в залог спорных помещений нарушает требования пп. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ и п. 2 ст. 290 ГК РФ и посягает на публичные интересы, поскольку в результате обращения взыскания по договору залога могут быть реализованы доли в праве общей собственности на общее имущество здания, в т.ч. доля принадлежащая владельцам инвестиционных паев ЗПИФН "ФРИР", отдельно от помещений, к которым относятся данные доли, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит применить последствия недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282 дата регистрации 22.11.2013 номер государственной регистрации 77-77-11/034/2013-291, погасить в ЕГРП запись о залоге в пользу АКБ "Банк Москвы" (ОАО) в отношении части помещения с кадастровым номером 77:01:006017:3212: этаж 1 - комнаты Г, Е; помещение I - комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18, 19, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 67, 97, 98, 99, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109; помещение II - комната 1; этаж 8, помещение I - комнаты 43, 47, этаж 9 - комната Ж.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из избрания истцом ненадлежащего способа защиты права.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Кассационная коллегия приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и удовлетворении заявленных требований, в связи с неправильным применением судами норм материального права.
В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Из подпункта 2 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Учитывая вышеуказанные нормы права, кассационная коллегия приходит к выводу об отсутствии у ответчика оснований для распоряжения общим имуществом собственников помещений, поэтому договор залога в части передачи спорного имущества нарушает требования закона.
Таким образом, требование истца о применении последствия недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282 дата регистрации 22.11.2013 номер государственной регистрации 77-77-11/034/2013-291, является правомерным.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.
Перечень способов защиты нарушенного права установлен ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не является исчерпывающим.
Согласно ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
По смыслу и содержанию статей 167, 168, 336, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации (в редакции на момент заключения спорного договора) признание договора залога недействительным влечет за собой применение последствий недействительности в виде погашения регистрационной записи об ипотеке.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к неверному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В силу изложенного, учитывая, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия суда кассационной инстанции в порядке вышеназванной нормы права приходит к выводу о возможности принятия нового судебного акта.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу в„– А40-231499/2015 и удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 года по делу в„– А40-231499/2015 отменить.
Применить последствия недействительности части договора об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от 15.11.2013 в„– 38-196/19/283-13-ДИ/282 дата регистрации 22.11.2013 номер государственной регистрации 77-77-11/034/2013-291.
Погасить в ЕГРП запись о залоге в пользу АКБ "Банк Москвы" (ОАО) в отношении части помещения с кадастровым номером 77:01:006017:3212: этаж 1 - комнаты Г, Е; помещение I - комнаты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18, 19, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 65, 66, 67, 97, 98, 99, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109; помещение II - комната 1; этаж 8, помещение I - комнаты 43, 47, этаж 9 - комната Ж.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------