АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу в„– А40-169358/15

Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2016
Полный текст постановления изготовлен 16.08.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Денисовой Н.Д., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от ООО "Р Силуэт" - Литвинова А.В. - доверен. от 11.11.2015 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С. - доверен. от 07.12.2015 г. в„– 33-д-707/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 24.03.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 08.06.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.,
по делу в„– А40-169358/15 по иску ООО "Р Силуэт"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

установил:

ООО "Р СИЛУЭТ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы в окончательной редакции содержащий требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью: 223,1 кв. м, (этаж 1. пом. I, ком. 1-16, 8а) изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1-16, 8а), а Покупатель принять и оплатить это имущество";
"п. 3.1. Цена объекта составляет 15 940 269 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч двести шестьдесят девять рублей) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
"п. 3.2. Оплата по договору осуществляется в течение пяти лет со дня его заключения";
"п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты регистрации Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 672 (Двести шестьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят два рубля) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2016 по делу в„– А40-169358/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Р СИЛУЭТ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв. м (этаж 1. пом. I, ком. 1-16, 8а) изложены спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1-16, 8а), а Покупатель принять и оплатить это имущество.";
"п. 3.1. Цена объекта составляет 15 940 269 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч двести шестьдесят девять рублей) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
"п. 3.2. Оплата по договору осуществляется в течение пяти лет со дня его заключения";
"п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты регистрации Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 672 (Двести шестьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят два рубля) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2016 по делу в„– А40-169358/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу А40-169358/15 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу ст. 67, 68 АПК РФ, суды неправомерно установили рассрочку сроком на 5 лет, поскольку на момент обращения общества в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества действовала иная редакция закона (рассрочка на 3 года), поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу А40-169358/15 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Р СИЛУЭТ" на основании договора от 14.06.1996 в„– 1-534/96, заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью нежилого помещения Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв. м, (этаж 1. пом. I, ком. 1-16, 8а).
21.05.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений.
В ответ Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, указав цену выкупаемого объекта в размере 29 857 000 рублей (без учета НДС).
Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий к проекту договора.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7, площадью 223,1 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 21.05.2015, итоговая величина составила 15 940 269 руб.
Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 15 940 269 руб.
Доводы заявителя о том, что на момент направления проекта договора действовала другая редакция федерального закона, предусматривающая возможность рассрочки уплаты сроком на три года, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу в„– А40-169358/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------