АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу в„– А40-156129/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Мысака Н.Я., Денисовой Н.Д.
при участии в заседании:
от истца: Краснянский Г.Г., гендиректор, протокол в„– 26 от 15.01.2015, Краснянский К.Г., дов. от 29.03.2016 в„– 97
от ответчика: Кастальская Г.С., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-707/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 17 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по делу по иску закрытого акционерного общества "Флоре" (Москва, ОГРН 1027700265757)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
о понуждении заключить договор купли-продажи

установил:

Закрытое акционерное общество "Флоре" (далее - ЗАО "Флоре", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 323,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11 - 19, 21 - 26), расположенного по адресу: город Москва, улица Пятницкая, 33-35, стр. 2, по цене 24 033 906 руб. 28 коп. с рассрочкой на 5 года, с принятием п. 3.1, 3.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.2 договора на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ЗАО "Флоре" в соответствии с договором аренды от 28.06.2007 г. в„– 1-657/07, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение общей площадью 320,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2.
Срок действия договора согласно п. 2.1 договора составляет с 01.06.2007 по 01.05.2012; ЗАО "Флоре" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом, в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 26.11.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Письмом исх. от 04.11.2014 г. в„– 38-5-35624/19-(3)-0 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи с указанием стоимости имущества - 86 553 390 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014 в„– 2014-Д141, выполненным ООО "Группа Финансового консультирования".
Истец, не согласившись со стоимостью спорного объекта, обратился к независимому оценщику; согласно отчету, выполненному ООО "ФинансКапитал", стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.11.2013 г. составляет 45 319 000 руб. (без НДС) В соответствии со стоимостью, указанной в отчете независимого оценщика, истец подписал проект договора с протоколом разногласий, направил его в адрес ответчика.
Ответчик в установленный законом срок не подписал протокол разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 14.05.2015 г. была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта "Судебные экспертизы и исследования" Чмаровой К.А. стоимость объекта по состоянию на 26.11.2013 составила 38 968 879 руб. без НДС.; при этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составляет 4 351 445 руб.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 26.11.2013 - дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
В соответствии с п. 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции установлено, что все неотделимые улучшения были выполнены силами, средствами и материалами ЗАО "Флоре" в соответствии с распоряжением Префекта Центрального округа города Москвы от 19.03.1992 г. в„– 66-р, которым разрешено проведение ремонтно-строительных работ указанного выше объекта силами и за счет средств истца.
23.05.2007 распоряжением Мосжилинспекции в„– Ц-1301-07/А046638 было принято решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства в связи с этим ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33-35, стр. 2, при этом приемка выполненных работ и подписание акта о завершенном переустройстве нежилого помещения осуществлялась в установленном порядке комиссией, образованной Мосжилинспекцией. Контроль за выполнением ремонтно-строительных работ и выполнением распоряжения в„– Ц-1301-07/А046638 осуществлялся Инспекцией по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости зачета произведенных истцом неотделимых нарушений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого нежилого помещения в соответствии с положениями п. 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 года по делу в„– А40-156129/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Н.Д.ДЕНИСОВА


------------------------------------------------------------------