АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А41-40806/2015

Резолютивная часть объявлена 23 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - заместителя прокурора Московской области - Корнилов П.С.,
от ответчиков: 1. Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Франчук М.А., доверенность от 21.03.2016 г., сроком на 3 года,
2. общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-Строительный Комплекс Молодежный дом" - Самородина М.В., доверенность от 22.03.2016 г., сроком на 3 года
от третьего лица - Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Франчук М.А., доверенность от 15.04.2015 г. в„– 1исх627, сроком на 1 год
рассмотрев 23 марта 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Московской области (истец)
на решение Арбитражного суда Московской области
от 21 сентября 2015 года
принятое судьей Гриневой А.В.,
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 08 декабря 2015 года
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.
по иску заместителя прокурора Московской области (в порядке ст. 52 АПК РФ)
к Комитету по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-Строительный Комплекс Молодежный дом"
третье лицо Администрация Ногинского муниципального района Московской области
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды

установил:

Заместитель прокурора Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-Строительный Комплекс Молодежный дом" (далее - ООО "ЖСК Молодежный дом") о признании недействительным дополнительного соглашения от 25 июля 2012 года к договору в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО "ЖСК Молодежный дом".
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", мотивировано тем, что оспариваемое дополнительное соглашение, изменяющее срок действия договора аренды, является ничтожной сделкой, поскольку заключено без проведения торгов.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Ногинского муниципального района Московской области.
Решением от 21 сентября 2015 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды, срок которого был определен до 31 марта 2012 года был возобновлен на неопределенный срок в силу положений статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а оспариваемым дополнительным соглашением стороны подтвердили возобновление договора, ограничив его срок по 01 апреля 2016 года, поэтому дополнительное соглашение не порождало возобновления (заключения) договора аренды на новый срок.
При этом, как указал суд первой инстанции, договор аренды был заключен 01 апреля 2008 года, действовавшая на указанную дату редакция Федерального закона "О защите конкуренции" обязательного проведения торгов по продаже права аренды земельного участка не предусматривала. Положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" основанием для прекращения действия договора аренды и возвращения спорного имущества в муниципальную казну не являются, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе заместителя прокурора Московской области, который не согласен с судебными актами, просит их отменить, в связи с нарушением норм материального права, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды неправильно применили нормы материального права, поскольку срок действия договора аренды земельного истек 31 марта 2012 года, то есть в период, когда действовали положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Между тем, с момента вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
При этом, суды не приняли во внимание, что оспариваемое дополнительное соглашение по своей правовой природе является новым договором аренды, поскольку им изменен срок действия договора.
Ссылаясь на положения статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заявитель жалобы указывает на то, что договор аренды земельного участка на новый срок не мог быть заключен без проведения аукциона.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.
Представитель Комитета и Администрации Ногинского муниципального района Московской области в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Представитель ООО "ЖСК Молодежный дом" в судебном заседании также возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, приобщенном к материалам дела.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установили суды обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, на основании проведенного аукциона по продаже права аренды земельного участка 50:16:0601003: 0092, результаты которого были оформлены протоколом в„– 1 от 07 ноября 2007 года, между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) и Жилищно-строительным кооперативом "Молодежный дом" (арендатор) 01 апреля 2008 года был заключен договор в„– 8-2008 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 50:16:0601003:0092, площадью 3 600 кв. м, расположенного по адресу: 142452, Ногинский район, поселок Зеленый, категория земель - земли населенных пунктов, для использования под строительство многоэтажного жилого дома.
В соответствии с пунктом 2.1. названного договора срок аренды земельного участка установлен с 01 апреля 2008 года по 31 марта 2012 года.
Вместе с тем, 19 января 2012 года между ЖСК "Молодежный дом" и ООО "ЖСК Молодежный дом" был заключен договор в„– 1/2012 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года.
25 июля 2012 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ЖСК Молодежный дом" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года, которым пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, а именно срок действия договора был установлен с 01 апреля 2008 года по 01 апреля 2016 года.
Обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании указанного дополнительного соглашения, изменяющего срок действия договора аренды, недействительным, заместитель прокурора Московской области указывал на то, что заключение этого дополнительного соглашения является нарушением норм об обязательном аукционном предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, необоснованно ограничивающим доступ иных хозяйствующих субъектов к земельным участкам, находящимся в государственной собственности, по сравнению с ООО "ЖСК "Молодежный дом".
Помимо этого, истец указывал на то, что дополнительное соглашение от 25 июля 2012 года было заключено после окончания срока договора аренды, который был установлен до 31 марта 2012 года. Между тем, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом, как указывал истец, в ходе проверки, проведенной Ногинской городской прокуратурой 07 мая 2015 года было установлено, что спорный земельный участок огражден забором, на территории частично произведена вырубка лесных насаждений, каких-либо строительных работ на участке не производилось.
Ссылаясь на положения статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавших на момент заключения дополнительного соглашения, и названные обстоятельства, заместитель прокурора Московской области просил признать дополнительное соглашение от 25 июля 2012 года недействительным.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суды обеих инстанций исходили из того, что по истечении срока договора аренды (31 марта 2012 года), арендатор продолжал пользоваться земельным участком, от исполнения договора аренды стороны не отказались, поэтому в силу положений статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор в„– 08-2008 от 01 апреля 2008 года считался возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Между тем, оспариваемым дополнительным соглашением стороны только подтвердили возобновление договора в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года, ограничив срок его действия до 01 апреля 2016 года, поэтому это соглашение нельзя расценивать как возобновление (заключение) договора аренды земельного участка на новый срок.
Суды обеих инстанций также сделали вывод о том, что действовавшая на момент заключения договора аренды от 01 апреля 2008 года редакция Федерального закона "О защите конкуренции" обязательного проведения торгов по продаже права аренды земельного участка не предусматривала. Таким образом, положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" основанием для прекращения действия договора аренды и возвращения спорного имущества в муниципальную казну не являются, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют.
По мнению судов, спорное дополнительное соглашение, заключенное в период действия правоотношений сторон по аренде земельного участка, не порождало изменение условий договора, требующих проведение аукциона в соответствии с нормами земельного законодательства.
При этом, как указал суд апелляционной инстанции, поскольку договор аренды в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года в силу закона был продлен на неопределенный срок, признание недействительным дополнительного соглашения от 25 июля 2012 года к нему не прекратит арендные правоотношения сторон.
Однако, с выводами судов обеих инстанций по настоящему делу нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи со следующим.
Статья 17.1 Федерального закона в„– 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" определяет особенности порядка заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
В части 1 указанной статьи, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения, предусмотрено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При этом в изъятие из данного общего правила определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).
Между тем, положения части 2 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", устанавливают, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Таким образом, рассуждения судов и их выводы относительно момента заключения договора аренды, редакции Федерального закона "О защите конкуренции", которая действовала на момент возникновения арендных отношений и вытекающих из них правомочий сторон договора на возобновление договора аренды и нормы, которые она устанавливала относительно вопроса проведения торгов по продаже права аренды, отсутствии оснований для прекращения договора аренды исходя из положений статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", не имели правового значения для разрешения возникшего спора.
В данном случае, с учетом того, что предметом спора фактически является предоставление права аренды на земельный участок, положения Федерального закона "О защите конкуренции" не подлежали применению, так как правоотношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Аналогичный правовой вывод также следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 18 января 2016 года в„– 309-ЭС15-16327.
Суды обеих инстанций сделали вывод о возобновлении договора аренды в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года на неопределенный срок на тех же условиях ввиду того, что по истечении предусмотренного в договоре аренды срока (31 марта 2012 года) стороны не отказались от его исполнения.
Однако, суды не учли, что в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок.
Между тем, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 в„– 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, поскольку в результате оспариваемого дополнительного соглашения установлен новый срок аренды, изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по сути заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.
При этом, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
Кроме того, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях.
В этой связи вывод судов обеих инстанций о том, что заключенное ответчиками дополнительное соглашение само по себе не порождало возобновления (заключения) договора аренды на новый срок, а только лишь устанавливало условие об ограничении срока возобновленного на неопределенный срок договора аренды является ошибочным.
В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, при разрешении возникшего спора необходимо было применять земельное законодательство, которое действовало на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения, и регулировало порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции от 25.06.2012, действовавшей на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Как установили суды обеих инстанций и усматривается из договора аренды в„– 8-2008 от 01 апреля 2008 года земельный участок предоставлялся для целей его использования под строительство многоэтажного жилого дома, не в рамках комплексной застройки, без предварительного согласования мест размещения.
Между тем, предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 в„– 232-ФЗ, от 30.11.2011 в„– 349-ФЗ).
Между тем, исключительных оснований для получения обществом права на земельный участок без аукциона судами первой и апелляционной инстанций не установлено.
В этой связи необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ действовавшей на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Доказательств того, что оспариваемое дополнительное соглашение, устанавливающее новый срок аренды, было заключено по результатам проведения торгов, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды земельного участка без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено и судами обеих инстанций не установлено.
Оснований для заключения оспариваемого дополнительного соглашения, а по сути нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов не имелось.
В то же время, следует также обратить внимание на то, что в соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.
В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.
Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения, вышеперечисленные обстоятельства являются основаниями для признания дополнительного соглашения от 25 июля 2012 года недействительным.
При этом, следует также обратить внимание на то, что как установили суды обеих инстанций земельный участок, предоставленный под строительство, огорожен забором, на нем произведена частичная рубка лесных насаждений.
Как указывал заместитель прокурора Московской области в исковом заявлении со ссылкой на проведенную Ногинской городской прокуратурой проверку 07 мая 2015 года каких-либо строительных работ на участке не производилось.
В то же время, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не установили возведения на земельном участке объекта, для целей строительства которого участок предоставлялся по договору от 01 апреля 2008 года в аренду.
Учитывая вышеизложенное, выводы об отказе в иске сделаны судами обеих инстанций по настоящему делу при неправильном применении норм материального права.
Поскольку судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, то суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным отменить судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2015 года по делу в„– А41-40806/2015 отменить.
Иск удовлетворить: признать недействительным дополнительное соглашение от 25.07.12, заключенное между Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-Строительный Комплекс Молодежный дом" к договору в„– 8-2008 от 01.04.08 аренды земельного участка.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------