АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А40-51014/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Русаковой О.И., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей": Генералова Ю.Н., дов. от 10.06.2015,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Забаринова Н.С., дов. от 24.12.2015,
рассмотрев 22 марта 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 10 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей" (ОГРН 5087746042214)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН 1037739510423, ИНН: 7705031674)
о взыскании убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей" (далее - ООО "Управляющая компания Прометей", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2015 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2015 отменено, с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Управляющая компания Прометей" взыскано 910 000 руб. убытков в виде уплаченной арендной платы и 24 200 руб. в возмещение расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе. Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы. В кассационной жалобе Департамент указывает, что суд не применил законы, подлежащие применению, а именно нормы ст. ст. 15, 16, 196, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае вина ответчика в причинении убытков отсутствует, сторонами при заключении договоров аренды было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то есть правоотношения, а также все права и обязанности по договору аренды возникли между сторонами с момента его заключения.
В силу действующего градостроительного и земельного законодательства наличие на земельном участке некапитальных объектов не является препятствием для разработки проектной документации, получения заключения государственной экспертизы и разрешения на строительство. Наличие на земельном участке некапитальных объектов не лишает арендатора возможности осуществлять разработку проектной документации, получить разрешение на строительство капитального объекта.
ООО "Геликон-ИНВЕСТ" подписало договор аренды на момент, когда на земельном участке находились третьи лица, т.е. по смыслу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Геликон-ИНВЕСТ" должен был обнаружить на спорном земельном участке имущество третьих лиц во время осмотра имущества и в случае признания его недостатком препятствующим осуществлению строительной деятельности выразить свое несогласие.
Однако ООО "Геликон-ИНВЕСТ", а позже и истец подписали договоры аренды без замечаний, т.е. принял спорный земельный участок без недостатков.
По мнению заявителя, допущенные ответчиком нарушения, связанные с исполнением договоров долгосрочной аренды земельных участков от 25.10.2011 в„– И-09-000098 и в„– И-09-000099, не являются непосредственной причиной уплаты истцом ООО "Геликон-Инвест" спорных сумм. В данном случае истец выполнил добровольно принятую на себя обязанность, следующую из договоров переуступки прав аренды земельных участков.
Кроме того, Департамент полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, спорные денежные средства были уплачены ООО "Геликон-ИНВЕСТ" в качестве 20% от арендной платы за первый год аренды по двум договорам заключенными между ООО "Геликон-ИНВЕСТ" и Департаментом 25.10.2011, в связи с чем срок исковой давности по требованиям истек 25.10.2014.
ООО "Управляющая компания Прометей" представило отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела. В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене принятых по делу судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона (протокол в„– 1-2-5/2011 от 13.10.2011) между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Геликон-ИНВЕСТ" (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка в„– И-09-000099, по которому в аренду передавался земельный участок площадью 5326 кв. м, кадастровый в„– 77:09:0002016:1001, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2, для строительства объекта капитального строительства.
Договор заключен сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней (п. 5.1 договора в„– И-09-000099).
Договор аренды зарегистрирован 25.11.2011, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись в„– 77-77-14/017/2011-354.
Между теми же сторонами также заключен договор долгосрочной аренды в„– И-09-000098 в отношении земельного участка, площадью 6075 кв. м, кадастровый в„– 77:09:0002016:1000, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 1, для строительства объекта капитального строительства, сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней.
Акт приема-передачи земельных участков между сторонами не составлялся.
В п. 1.2. договоров предусмотрено, что передача земельного участка совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.
Согласно п. 3.1 договора в„– И-09-000099 до заключения настоящего договора арендатором внесено 447 391 руб. 20 коп., что составляет 20% за первый год аренды.
В соответствии с п. 3.1 договора в„– И-09-000098 до заключения настоящего договора арендатором внесено 470 000 руб. за первый год аренды.
Между ООО "Геликон-Инвест" (арендатором) и ООО "Управляющая компания Прометей" (новым арендатором) заключены договоры переуступки прав аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности от 30.01.2014 в„– 30/01/2014-01 и в„– 30/01/2014-02, по условиям которых арендатор передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договорам аренды, заключенными с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (в настоящий момент Департамент городского имущества города Москвы).
В п. 2.1. договора от 30.01.2014 в„– 30/01/2014-02 предусмотрено, что размер платы (вознаграждения) за переуступку по настоящему договору права аренды земельного участка составляет 160 000 руб., в том числе НДС. Помимо суммы вознаграждения новый арендатор компенсирует арендатору затраты, потраченные на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, что составляет 440 000 руб. в соответствии с договором о внесении задатка от 05.10.2011, заключенным между арендатором и Департаментом города Москвы по конкурентной политике.
Согласно п. 2.1. договора от 30.01.2014 в„– 30/01/2014-01 размер платы (вознаграждения) за переуступку по настоящему договору права аренды земельного участка составляет 130 000 руб., в том числе НДС. Помимо суммы вознаграждения новый арендатор компенсирует арендатору затраты, потраченные на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, что составляет 470 000 руб. в соответствии с договором о внесении задатка от 05.10.2011, заключенным между арендатором и Департаментом города Москвы по конкурентной политике.
Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступлением вреда.
Как указал суд первой инстанции, спорные суммы уплачены истцом в результате выполнения условий договоров переуступки прав аренды земельных участков, заключенного им с третьим лицом, ООО "Геликон-Инвест", то есть непосредственно причиной уплаты данных сумму является заключение истцом договоров переуступки прав аренды земельного участков.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков с ответчика.
Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установил суд апелляционной инстанции, земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002016:18, площадью 12 000 кв. м, который ранее был предоставлен во владение и пользование ГСК "Коровино-Авто" по договору аренды от 06.11.1998 в„– М-09-012923, прекращенному 27.01.2011.
Вступившим в законную силу решением от 29.09.2010 Арбитражный суд г. Москвы по делу в„– А40-63796/2010 обязал ГСК "Коровино-Авто" освободить земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 41 А.
Суд установил, что 27.12.2011 ООО "Геликон-ИНВЕСТ" уведомил Департамент о том, что не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, поскольку доступ на участок ограничен и он занят третьими лицами. Указанное обращение оставлено Департаментом городского имущества города Москвы без ответа.
Письмом Службы судебных приставов-исполнителей от 10.04.2014 подтверждается, что исполнительное производство в отношении ГСК "Коровино-Авто", возбужденное на основании исполнительного листа по делу в„– А40-63796/2010 не завершено, земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 41 А не освобожден.
Из акта осмотра земельного участка от 04.07.2014 следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002016:1001 занимают неустановленные лица, доступ на участок закрыт, имеется охрана, участок огорожен железобетонным забором, по периметру участка располагаются временные бытовки для проживания водителей большегрузов, а также металлические контейнеры.
С учетом изложенного суд сделал вывод о том, что в спорный период истец и его правопредшественник земельным участком не владели и не пользовались, земельный участок, площадью 5326 кв. м, кадастровый в„– 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2, находился в фактическом пользовании прежнего арендатора ГСК "Коровино-Авто" и иных лиц, не был освобожден от расположенных на нем строений и ограждения, препятствующего доступу к объекту аренды, в связи с чем истец и его правопредшественник имеют право на возмещение денежных средств, уплаченных ими в счет арендной платы за первый год аренды.
Вместе с тем, при рассмотрении дела суды не учли, что в дополнительных письменных пояснениях Департамент заявил о пропуске истцом срока исковой давности (т. 1 л.д. 140).
Ответчик указывал, что спорные денежные средства были уплачены в качестве 20% от арендной платы за первый года аренды по двум договорам заключенными между ООО "Геликон-ИНВЕСТ" и Департаментом 25.10.2011, в связи с чем ответчик полагал, что срок исковой давности по требованиям истек 25.10.2014.
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Однако судом первой инстанции не проверены доводы ответчика о пропуске срока исковой давности.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции также данное нарушение не устранил, какой-либо оценки такому заявлению ответчика не дал.
Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В качестве недостатков сданного имущества истец указывал, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002016:1001 занимают третьи лица, участок используется для хранения большегрузного транспорта, доступ на участок закрыт, имеется охрана, участок огорожен железобетонным забором, на участке расположены капитальные и некапитальные объекты.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что ООО "Геликон-ИНВЕСТ" должно было обнаружить на спорном земельном участке имущество третьих лиц во время осмотра имущества, однако ООО "Геликон-ИНВЕСТ" подписало договоры аренды и приняло спорные земельные участки без замечаний.
Кроме того, ООО "Управляющая компания Прометей" также подписало договоры переуступки прав аренды земельных участков от 30.01.2014 в„– 30/01/2014-01 и в„– 30/01/2014-02 и приняло указанные земельные участки без замечаний.
Однако данные возражения также не приняты во внимание и не проверены судом апелляционной инстанции с учетом положений п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, для правильного разрешения спора судам надлежало установить, было ли арендатору до подписания договоров аренды известно о тех недостатках, на которые он ссылается, а также мог арендатор, действуя разумно и осмотрительно, обнаружить данные недостатки во время осмотра имущества при его передаче и заключении договоров.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2015 года по делу в„– А40-51014/2015 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
О.И.РУСАКОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ


------------------------------------------------------------------