АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу в„– А40-153079/13-11-1208

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца - Рыковой В.И. по доверенности от 25.03.2016, Эмирова Н.Ю. по доверенности от 25.03.2016,
от ответчика - Карповой Д.А. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-704/15,
от третьего лица - Сибилева А.А. по доверенности от 31.12.2014 в„– 15416,
рассмотрев 11 апреля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 03 сентября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
и постановление от 25 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Садиковой, Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "РУТЭНИЯ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское бюро технической инвентаризации
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РУТЭНИЯ" (далее ООО "РУТЭНИЯ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 186,7 кв. м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1 - 4; помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1-4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 15 035 000 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское бюро технической инвентаризации.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 января 2014 года судом назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 186,7 кв. м по состоянию на 14.09.2013, проведение которой поручено эксперту ЗАО "Интегро".
Согласно заключению эксперта ЗАО "Интегро" в„– Н 5455-6047 от 16.01.2014 рыночная стоимость спорного объекта составила 15 035 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 14.09.2013.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены, суд обязал заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 186,7 кв. м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1 - 4; помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 15 035 000 руб.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2014 года судом назначена повторная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" в„– 84 от 04.08.2014 рыночная стоимость спорного объекта составила 40 799 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 14.09.2013.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года указанное решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об обязании Департамента заключить с ЗАО "РУТЭНИЯ" договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 40 799 000 руб. (без НДС).
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2015 года указанные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменяя судебные акты суд кассационной инстанции указал, что судами при определении стоимости спорного объекта не учтены положения части 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суд кассационной инстанции дал указание рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Москвы решением от 03 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года, удовлетворил исковые требования, обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "РУТЭНИЯ" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 186,7 кв. м (условный номер объекта 181117), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский переулок, дом 9, строение 7 по цене 15 470 920 (пятнадцать миллионов четыреста семьдесят тысяч девятьсот двадцать) рублей без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.
Суд установил, что истец и арендуемое им помещение соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.
Суд исходил из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, применение части 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, в связи с чем при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.
Суд установил, что у Департамента отсутствовали правовые основания для воспрепятствования ООО "РУТЭНИЯ" в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу в„– А40-99447/10-154-556 установлена правовая оценка факта, что договор аренды от 18.12.2009 в„– 01-00274/09 заключен между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "РУТЭНИЯ" с нарушением ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Заявитель жалобы не согласен с размером рыночной цены выкупаемого имущества, определенной судом в 40 799 000 руб. Указывает, что в соответствии с отчетом в„– ГК-731 г./2/0214, выполненным по его заказу ООО "Атлант-Оценка", рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 53 630 085 руб. без учета НДС по состоянию на 15.07.2013.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третье лицо доводы жалобы поддерживает. Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "РУТЭНИЯ" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО "РУТЭНИЯ" (арендатор) заключен договор в„– 1-274/09 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 186,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7 (этаж 1 помещение 2а, комнаты 1 - 4; помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1 - 4).
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 16.09.2009 до начала реконструкции, но не более чем до 27.12.2012 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 22.10.2013 обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Ответ на заявление истца о выкупе ответчик не представил.
Истец в адрес ответчика направил претензию с требованием заключить договор купли-продажи на спорное имущество по цене 25 274 326 руб., которая последним оставлена без ответа.
Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Суды установили, что ООО "РУТЭНИЯ" соответствует требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества.
Как сказано выше, ООО "РУТЭНИЯ" является субъектом малого предпринимательства.
Судами установлено, что нежилое помещение арендуется истцом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате.
Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 указанного Закона). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.
Согласно части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона в„– 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Судами установлено и Департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия Департамента.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В связи с необходимостью определения объема произведенных истцом работ и понесенных им затрат, повлекших создание неотделимых улучшений спорного помещения, определением суда от 11.06.2015 по ходатайству истца назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО НКЦ СЭ "Гильдия".
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 186,7 кв. м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1 - 4, помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24, помещение IIа, комнаты 1 - 4) расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7 по состоянию на 14.09.2013;
какова рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 186,7 кв. м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1 - 4, помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24, помещение IIа, комнаты 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, произведенных ООО "РУТЭНИЯ" с согласия арендодателя с 01.01.2010 (даты передачи помещения по акту приема-передачи к договору аренды в„– 1-274/09 от 18.12.2009 по состоянию на 14.09.2013 с учетом их фактического состояния, износа).
Согласно заключениям эксперта АНО НКЦ СЭ "Гильдия" в„– 251-1/0-15 от 13.07.2015, в„– 251-2/015 от 13.07.2015 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 186,7 кв. м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1 - 4, помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24, помещение IIа, комнаты 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7 по состоянию на 14.09.2013 составляет 20 140 000 руб. без НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 186,7 кв. м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1 - 4, помещение I, комнаты 7 - 15, 15а, 24, помещение IIа, комнаты 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, произведенных ЗАО "РУТЭНИЯ" с согласия арендодателя с 01.01.2010 (даты передачи помещения по акту приема-передачи к договору аренды в„– 1-274/09 от 18.12.2009 по состоянию на 14.09.2013 с учетом их фактического состояния, износа) составляет 5 694 000 руб. с учетом НДС.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 15 470 920 руб.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Ссылка заявителя жалобы на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы по делу в„– А40-99447/10-154-556, которым дана правовая оценка факта, что договор аренды от 18.12.2009 в„– 01-00274/09 заключен между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "РУТЭНИЯ" с нарушением ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции", исследована, оценена и отклонена судами первой и апелляционной инстанций.
По делу в„– А40-99447/10-154-556 Департамент обращался с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве об отказе в регистрации договора аренды на объект недвижимости площадью 186,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский переулок, д. 9, стр. 7, и обязании зарегистрировать договор. Суд в удовлетворении требований отказал по основанию, что Департамент при обращении в уполномоченный орган с заявлением о регистрации договора аренды не представил все необходимые, предусмотренные действующим законодательством документы, что послужило основанием для отказа в регистрации.
Указанный договор аренды зарегистрирован 24.02.2011 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Департамент во взаимоотношениях сторон исходил из наличия между ним и истцом арендных правоотношений.
Ссылку Департамента на вышеназванное решение по делу в„– А40-99447/10-154-556 судебная коллегия считает неосновательной.
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали исковые требования подлежащими удовлетворению.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года по делу в„– А40-153079/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------