АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. по делу в„– А40-37717/2015

Резолютивная часть объявлена 10 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Петровой В.В., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от заявителя - Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен
от Управления Росреестра по Москве - Алексеев М.В., доверенность от 31.12.2015 г. в„– 29/28/2015, сроком по 31.12.2016 г.
от третьего лица - ЗАО "Стольный Град" - не явился, извещен
рассмотрев 10 февраля 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 30 июня 2015 года
принятое судьей Яниной Е.Н.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 28 сентября 2015 года
принятое судьями Мухиным С.М., Марковой Т.Т., Румянцевым П.В.
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо - ЗАО "Стольный Град"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа от 30 декабря 2014 года в„– 12/223/2014-56 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25 октября 2013 года к договору аренды от 26 декабря 2005 года в„– 01-01264/05 в отношении объекта недвижимого имущества, площадью 474,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Кожевническая ул., д. 3, стр. 1 и об обязании Управление Росреестра по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 25 октября 2013 года к договору аренды от 26 декабря 2005 года в„– 01-01264/05.
В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 11, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации требований заявитель ссылается на то, что основания для отказа в государственной регистрации отсутствуют, поскольку заявителем были предоставлены документы, достаточные для проведения регистрационных действий, отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения нарушает права и законные интересы Департамента и способствует нанесению материального ущерба.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Стольный Град" (далее - ЗАО "Стольный Град").
Решением от 30 июня 2015 года Арбитражный суд города Москвы заявленные требования полностью удовлетворил.
Удовлетворяя требования Департамента, ссылаясь на положения части 1 статьи 9, статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции", части 1 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого предпринимательства в Российской Федерации" суд пришел к выводу о том, что названными нормами установлены особые условиям субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, которым государственное и муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным ставкам арендной платы. Между тем, изменение площади помещений, что изложено в дополнительном соглашении к договору аренды, произошло в связи с утвержденной перепланировки и не является нарушением статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку не происходит передача в аренду нового объекта.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, которое не согласно с судебными актами и считает, что они приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов противоречат сложившейся судебной практике и нарушают положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Между тем, не предоставление отчета об определении рыночной ставки арендной платы, составленного в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1996 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" является нарушением требований действующего законодательства.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Кассационным судом направлены в адрес Департамента, ЗАО "Стольный Град" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела документов, 26 декабря 2005 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО "Компания строительного менеджмента" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы в„– 01-01264/05 в отношении помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кожевническая, д. 3, стр. 1,, со сроком действия до 30 сентября 2010 года.
Согласно дополнительному соглашению к договору от 01 декабря 2011 года произошло изменение названия арендатора на ЗАО "Стольный Град".
Договор и дополнительное соглашение к договору в установленном порядке прошли государственную регистрацию в ЕГРП от 10.11.2006 в„– 77-77-11/095/2006-084 и от 10.02.2012 в„– 77-77-11/134/2012-019.
25 октября 2013 года стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды в„– 01-01264/2005 до 31 декабря 2020 года, а также в договор аренды внесены изменения в части площади арендуемого помещения: было - 473,1 кв. м, стало - 474,3 кв. м.
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Управление Росреестра по Москве для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 25 октября 2013 года к договору аренды от 26 декабря 2005 года в„– 01-01264/05.
Письмом от 30 декабря 2014 года в„– 12/223/2014-56 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору аренды.
Регистрирующий орган сослался на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" и указал на то, что в связи с изменением предмета аренды на государственную регистрацию должен быть представлен отчет об определении рыночной ставки арендной платы.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные Департаментом требования, суды обеих инстанций исходили из того, что поскольку ЗАО "Стольный Град" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, а в силу положений части 1 статьи 9 Федерального закона "О защите конкуренции", части 1 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого предпринимательства в Российской Федерации" для таких субъектов установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества, в том числе льготные ставки арендной платы, то у регистрирующего органа не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения.
При этом как указали суды, договор аренды содержит все необходимые существенные условия договора, дополнительное соглашение к договору в установленном законом порядке не оспорено, изменение площади произошло в связи с утвержденной перепланировкой нежилого помещения, размер арендной платы установлен постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. в„– 809-ПП.
Таким образом, как посчитали суды обеих инстанций, отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, заключенного между заявителем и арендатором, нарушает право заявителя на реализацию принадлежащего собственнику полномочия распоряжения недвижимым имуществом.
Между тем, делая такие выводы, суды неправильно применили нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Федеральным законом от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства" установлено, что субъектам малого и среднего предпринимательства оказываются различные формы поддержки, в том числе имущественная, которая осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления в виде передачи во владение и пользование государственного и муниципального имущества, в том числе нежилых помещений на льготных условиях.
Вместе с тем, согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, указанным в пунктах 1 - 16 указанной статьи.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно было на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Положения части 4 статьи 53 Закона о конкуренции распространялись на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок договоров аренды и субаренды, заключенным с ними до 01 июля 2008 года.
Между тем, в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 2 июля 2013 года в„– 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" часть 4 статьи 53 Федерального закона в„– 135-ФЗ признана утратившей силу с 1 июля 2013 года.
Таким образом, с указанной даты утратила силу предусмотренная законодательством льгота для субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", введенного Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 в„– 13, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Учитывая изложенное, для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего новый срок аренды, Департаментом необходимо было предоставить регистрирующему органу доказательства наличия оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого по договору аренды, на дату заключения соглашения об аренде на новый срок.
Однако, отчета об определении рыночной ставки арендной платы Департаментом предоставлено не было.
С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25 октября 2013 года к договору аренды является законным.
В связи с этим, оснований для удовлетворения требований Департамента не имеется.
При таких обстоятельствах, выводы судов обеих инстанций по настоящему делу сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что по настоящему делу суды нижестоящих инстанций установили все фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы права, то судебные акты подлежат отмене.
Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2015 года по делу в„– А40-37717/2015 отменить.
В удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.10.2013 к договору аренды от 26.12.2005 в„– 01-01264/05 и обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения от 25.10.2013 - отказать.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------