АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу в„– А40-79980/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Волкова С.В., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от заявителя Департамента городского имущества города Москвы - Киселева Ю.В. по доверенности от 30.12.2015 в„– 33-Д-869/15
от ответчика Управления Росреестра по Москве - Баринов Д.М. по доверенности от 11.01.2016 в„– 20/2016
от третьего лица ООО "ФОБОС" - не явился, извещен
рассмотрев 08 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Росреестра по Москве (ответчика)
на решение от 25 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 19 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Цымбаренко И.Б., Москвиной Л.А., Захаровым С.Л.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Росреестра по Москве
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,
третье лицо: ООО "ФОБОС"

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель, Департамент) 28.04.2015 обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление) в государственной регистрации прекращения прав по договору аренды земельного участка от 28.04.2007 в„– М-01-514467; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения прав по договору аренды земельного участка от 28.04.2007 в„– М-01-514467 с кадастровым номером 77:01:0004021:80 площадью 2 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Тишинский пер., вл. 30/44, стр. 1.
В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на то, что в регистрирующий орган был представлен полный пакет документов, необходимый для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении прав по договору, поэтому оспариваемое решение Управления нарушает права и законные интересы заявителя.
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "ФОБОС" (далее - ООО "ФОБОС").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015, требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу решением суда первой и постановлением суда апелляционной инстанций Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований заявителя отказать.
В обоснование своей кассационной жалобы Управление указывает на несогласие с выводами судов, которые, по мнению Управления, неправильно применили нормы материального права, не применили закон, подлежащий применению, и неправильно истолковал закон, поскольку судами не учтено было, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации был обусловлен тем, что Управление не вправе вносить запись в ЕГРП о прекращении ограничения (обременения) права до тех пор пока в установленном законом порядке не будет в ЕГРП внесена запись о прекращении всех зарегистрированных обременений на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004021:80.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 08.02.2016 представитель Департамента просил обжалуемые Управлением судебные акты оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Управления к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, Департамент, полагая, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004021:80 площадью 2 200 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Большой Тишинский пер., вл. 30/44, стр. 1, прекратил свое действие в порядке, установленном пунктом 1 статьи 610 и пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Управление с заявлением от 14.11.2014 о внесении записи в ЕГРП о прекращении ограничения (обременения) права в отношении вышеуказанного земельного участка.
Вместе с тем, письмом от 19.01.2015 за в„– 12/225/2014-711 в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении ограничения (обременения) права на спорный земельный участок Управлением отказано, поскольку по данным ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004021:80 обременен залогом в силу закона, возникшим в силу Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, Управление сослалось на то, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников на объекты долевого строительства. При отсутствии указанных документов имеются причины, препятствующие государственной регистрации.
Между тем, Департамент не согласился с отказом Управления, что и послужило основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд города Москвы с заявлением по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования заявителя, исходили из того, что заявителем были представлены в Управление документы, подтверждающие прекращение договора аренды земельного участка, с учетом того, что Управление не доказало существования противоречий между заявленными зарегистрированными правами на спорный участок, являющийся объектом настоящего спора.
При этом, суды руководствовались требованиями Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требованиями Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и указали на то, что, действительно, между Департаментом и ООО "ФОБОС" был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 28.04.2007 в„– М-01-514467 с кадастровым номером 77:01:0004021:80 площадью 2 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Тишинский пер., вл. 30/44, стр. 1, для проектирования и реконструкции с пристройкой аварийного жилого дома общей площадью 6 789 кв. м с устройством подземного гаража-автостоянки на 63 машиноместа, сроком действия до 30.09.2009 (далее - договор).
Вместе с тем, на заседании Градостроительной комиссии города Москвы от 05.06.2014 в„– 9 принято решение о расторжении указанного договора, в связи с чем 05.08.2014 уведомлением в„– ДГИ-И-15915/14 на имя ООО "ФОБОС" Департамент отказался от договора аренды земельного участка от 28.04.2007 в„– М-01-514467, поэтому, как указали суды, договор аренды земельного участка прекратил свое действие.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, согласился с выводами этого суда о том, что залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.
Право аренды застройщика ООО "ФОБОС" возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве, тогда как залог согласно пунктом 1 и 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается в случае прекращения заложенного права, а государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке, а запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Вместе с тем, пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам. Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Делая выводы о неспособности ООО "ФОБОС" удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство, суды исходили из того, что это лицо признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, поэтому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
С учетом вышеизложенных обстоятельств по делу, суды сделали вывод о том, что требования к ООО "ФОБОС" могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами суда первой и суда апелляционной инстанций по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Согласно требованиям пункта 1 статьи 18 и пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
С учетом вышеуказанных норм права, а также установленных судами фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой и суда апелляционной инстанций о том, что ответчиком законность оспариваемого решения не доказана, как и не доказано наличие обстоятельств, препятствующих заявленной регистрации, в связи с чем нарушенные права заявителя правомерно восстановлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2015 года по делу в„– А40-79980/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------