АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу в„– А40-51404/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Гребельского А.В. по доверенности от 16.03.2015,
от ответчика - Беловой А.А. по доверенности от 30.12.2015 в„– 33-Д-817/15,
от третьего лица - Беловой А.А. по доверенности от 26.08.2015 в„– 4-47-974/5,
рассмотрев 03 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 24 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
на постановление от 05 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Лаптевой О.Н., Верстовой М.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Аргуновское" (г. Москва; ОГРН 1027739121717)
к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва; ОГРН 1037739510423),
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Аргуновское" (далее ООО Предприятие "Аргуновское", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 1 114,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 11, корп. 2 (подвал, помещение 1 - комнаты с 1 по 21, с 23 по 25, 25А, 26; помещение 2 - комнаты 1, 1А, с 2 по 14, 14А, с 15 по 26), изложив положения договора в следующей редакции:
- Пункт 3.1: "Цена объекта составляет 76 824 643 (семьдесят шесть миллионов восемьсот двадцать четыре тысячи шестьсот сорок три) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- Пункт 3.2: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- Пункт 3.3: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального, банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 2,75% годовых";
- Пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 280 410 (один миллион двести восемьдесят тысяч четыреста десять) рублей 72 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- Пункт 5.1: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки";
- Пункт 5.4: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.2 Договора, в течение 90 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечение 30 дней с момента направления уведомления, если к дате истечения этого срока Покупателем не будет погашена задолженность по ежемесячным платежам" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2015 года, исковые требования частично удовлетворены; суд урегулировал разногласия по пунктам 3.1, 3.2, 3.4 договора; в удовлетворении исковых требований в части пунктов 3.3, 5.1, 5.4 отказал.
Суды установили, что ООО Предприятие "Аргуновское" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 04-00565/03 от 22.07.2003 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 18.07.2014 (момент получения Департаментом от ООО Предприятие "Аргуновское" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 76 824 643 руб.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Правительством Москвы, Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик и третье лицо просят решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявители жалобы указывают, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 76 824 643 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 122 844 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Считают, что судом необоснованно отклонено ходатайство Департамента о проведении по делу повторной судебной экспертизы.
Заявители жалобы полагают, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО Предприятие "Аргуновское" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом (арендодатель), ГУП ДЕЗ района Гольяново (балансодержатель) и ООО Предприятие "Аргуновское" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 22.07.2003 в„– 04-565/03, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 1114,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 11, корп. 2.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.06.2003 по 07.08.2008 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением в„– 2 к названному договору срок аренды продлен по 07.08.2018.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 18.07.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 122 844 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Оценщик" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 19.03.2015 в„– 15Н-1903, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 57 627 119 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав цену объекта 57 627 119 руб.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
При изложенных обстоятельствах сторонами соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный положениями статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО Предприятие "Аргуновское" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО Предприятие "Аргуновское" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно отчету от 19.03.2015 в„– 15Н-1903 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненному по заказу истца, величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 57 627 119 руб.
Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу ответчика уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 122 844 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 28.05.2015 назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 1114,3 кв. м по состоянию на 18.07.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Московский Кадастровый Центр".
Согласно заключению эксперта ООО "Московский Кадастровый Центр" рыночная стоимость спорного объекта составила 76 824 643 руб. по состоянию на 18.07.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Суд не установил наличия оснований для проведения повторной экспертизы по делу, о которой заявил ответчик, счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 76 824 643 руб.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО Предприятие "Аргуновское" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2015 года по делу в„– А40-51404/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------