АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2016 г. по делу в„– А40-132531/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Леонов Д.В. доверенность от 20.01.2016
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. доверенность от 07.12.2015 в„– 33-Д-695/5
рассмотрев 28 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 17 июня 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 26 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Лящевским И.С., Барановской Е.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФармаГарант"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФармаГарант" (далее - истец, ООО "ФармаГарант") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской, об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Шокальского, д. 3, корп. 2, общей площадью 101,8 кв. м в соответствии с предложенным истцом проектом договора купли-продажи.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года требования удовлетворены, суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Шокальского, д. 3, корп. 2 общей площадью 101,8 кв. м в соответствии с предложенным истцом проектом договора купли-продажи, изложив п. 3.1. в следующей редакции: "Цена объекта составляет 10 228 791 (Десять миллионов двести двадцать восемь тысяч семьсот девяносто один) руб." Пункт 3.4. договора изложил в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно, первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Ежемесячная сумма основного платежа составляет 284 133 (Двести восемьдесят четыре тысячи сто тридцать три) руб. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2016 года решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года изменено, суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Шокальского, д. 3, корп. 2, общей площадью 103,3 кв. м (этаж 1, помещение V, комнаты 1, 2, 4, 5, 6, 10, 12) изложив п. 3.1 в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 668 467 (Восемь миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят семь) рублей в соответствии с экспертным заключением в„– 718 от 24 февраля 2016 года по определению Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2015 года по делу в„– А40-132531/15. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.2 изложить в следующей редакции:
"Оплата по договору должна быть произведена в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения".
Пункт 3.4. изложить в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 (десятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144 474 (сто сорок четыре тысячи четыреста семьдесят четыре) рубля 45 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконным и необоснованным, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "ФармаГарант" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет до перепланировки - 101.8, кв. м, после - 103,3 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2008 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец 03.10.2014 г. обратился к ответчику с заявлением вх. в„– 33-5-28301/14-(0)-0 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества г. Москвы, которое оставлено ответчиком без ответа.
Истцом 11.04.2015 г. в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества с предложением о его заключении.
Ответчик письмом от 30.04.2015 г. в„– ДГИ-1-227644/15-1 без направления протокола разногласий отказался от заключения предложенного истцом проекта договора купли-продажи ввиду несформированности выкупаемого объекта, как самостоятельного объекта недвижимости, и необходимости его постановки на кадастровый учет.
Обращаясь в суд, истец указал, что, как видно из материалов дела, в отношении объекта недвижимости имеется кадастровый паспорт от 05.02.2014 г. в„– 77/501/14-68278 с указанием площади подлежащей выкупу - 101,8 кв. м, следовательно, отказ ответчика от заключения договора купли-продажи данного объекта не обоснован.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Экспертным заключением в„– 718 от 24.02.2016 г. установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 103,3 кв. м (этаж 1, пом. V, комн. 1, 2, 4, 5, 6, 10, 12, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Шокальского, д. 3, корп. 2 по состоянию на 03.10.2014 г. составляет 10 228 791 (Десять миллионов двести двадцать восемь тысяч семьсот девяносто один) руб. с учетом НДС, 8 668 467 (Восемь миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят семь) руб. - без учета НДС.
Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 10 228 791 руб. с учетом НДС, определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы с рассрочкой в оплате сроком в три года.
Вместе с тем, как верно указано судом апелляционной инстанции, устанавливая стоимость выкупаемого имущества в размере 10 228 791 руб. с учетом НДС, суд первой инстанции не учел подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, не признаются объектом обложения НДС.
В связи с чем апелляционный суд пришел к верному выводу, что применимой ценой выкупа спорного объекта недвижимости общей площадью 103,3 кв. м (в помещении была произведена перепланировка и объект был заново поставлен на кадастровый учет, что не было учтено судом первой инстанции) является 8 668 467 руб. (без учета НДС), указанная в экспертном заключении в„– 718 от 24.02.2016 г., и срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества составляет 5 лет в соответствии с пунктом 1 статьи 5 и пунктом 1 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015 г.).
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что экспертом Ширяевой О.Н. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года в неизмененной части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2016 года по делу в„– А40-132531/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------