АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. по делу в„– А40-194811/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Якимовой А.В. по доверенности от 04.07.2016 в„– 1,
от ответчика - Беловой А.А. по доверенности от 30.12.2015 в„– 33-Д-817/15,
от третьего лица - Беловой А.А. по доверенности от 01.09.2016 в„– 4-14-63/6,
рассмотрев 19 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение от 03 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 27 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С., Стешаном Б.В.,
по иску Акционерного общества "Елена плюс" (ОГРН 1027700578168, ИНН 7719045300, 105203, г. Москва, ул. Первомайская, д. 110)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/12)
третье лицо Правительство Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Акционерное общество "Елена плюс" (далее АО "Елена плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 1 028,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110 (этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 16, 2; этаж 2, ком. Е, Ж, пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-10; этаж 3, ком. Е, Ж, пом. I, ком. 1-9), изложив пункты 3.1., 3.4. в следующей редакции:
"3.1. Цена Объекта составляет 66 789 000 (Шестьдесят шесть миллионов семьсот восемьдесят девять тысяч и 00/100) рублей в соответствии с заключением эксперта в„– 1-Э/15 от 04.02.2015 г., выполненным ООО "Де-Юре Реал Эстейт" по делу в„– А40-194811/14-133-1201 по исковому заявлению ЗАО "ЕЛЕНА ПЛЮС" к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 855 250 (Один миллион восемьсот пятьдесят пять тысяч двести пятьдесят и 00/100) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 указанное решение изменено в части размера покупной цены 66 789 000 руб., размера периодичного платежа 1 855 250 руб., указания на определение цены объекта в соответствии с заключением экспертизы, выполненной ООО "Де-Юре Реал Эстейт".
Апелляционный суд установил размер покупной цены 71 851 500 руб., размер периодичного платежа 1 995 875 руб., исключил из резолютивной части решения указание на определение цены объектов в соответствии с заключением экспертизы, выполненной ООО "Де-Юре Реал Эстейт".
Апелляционный суд установил, что АО "Елена плюс" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 04-00230/06 от 19.05.2006 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 16.09.2013 (момент получения Департаментом от АО "Елена плюс" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 71 851 500 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом и Правительством Москвы подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик и третье лицо просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявители жалобы указывают, что апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 71 851 500 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу повторной судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 106 533 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что АО "Елена плюс" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города.
Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, в„– 04-00230/06 от 19.05.2006, предметом которого является нежилое помещение площадью 1 028,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 16.09.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 106 533 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "ПрофиЭксперт" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке в„– 13/09-14-Н, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 66 499 153 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 66 499 153 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокола разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, АО "Елена плюс" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что АО "Елена плюс" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет в„– 13/09-14-Н об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 66 499 153 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 106 533 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 19.01.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 16.09.2013, проведение которой поручено эксперту ООО "ДЕ-ЮРЕ РЕАЛ Эстейт".
Согласно заключению эксперта ООО "ДЕ-ЮРЕ РЕАЛ Эстейт" рыночная стоимость спорного объекта составила 66 789 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 16.09.2013.
Апелляционный суд, установив, что данное заключение эксперта не может быть признано достоверным, назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил АНО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро".
Согласно заключению эксперта АНО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро" рыночная стоимость спорного объекта составила 71 851 500 руб. (без учета НДС) по состоянию на 16.09.2013.
Оценив указанное экспертное заключение, апелляционный суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Апелляционный суд установил, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 71 851 500 руб.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд установил, что АО "Елена плюс" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 года по делу в„– А40-194811/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------