АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу в„– А40-148999/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 8 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Шишовой О.А., Бочаровой Н.Н.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Эмерком-Спецстрой": Кузнецов А.Б., дов. от 22.07.2015,
от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Пенькова А.Ю., дов. от 31.12.2015,
рассмотрев 1 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение от 18 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Уточкиным И.Н.,
на постановление от 5 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Поташовой Ж.В., Марковой Т.Т., Кольцовой Н.Н.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эмерком-Спецстрой" (ИНН: 7706217150, ОГРН: 1037739050711)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
об оспаривании решения об отказе внесения записи о прекращении прав по договору аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эмерком-Спецстрой" (далее - ООО "Эмерком-Спецстрой", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) об отказе внесения в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 36, оформленного письмом от 21.05.2015 в„– 77/022/013/2015-458.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года по делу в„– А40-148999/2015 признано недействительным решение Управления Росреестра по Москве, оформленное письмом от 21.05.2015 в„– 77/022/013/2015-458, об отказе внесения в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 36. Суд обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем внесения в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды от 29.03.2007 в„– М-05-508678 на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 36 в течение месяца с даты вступления в законную силу решения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2016 года решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, которое просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2015 и постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 по делу в„– А40-148999/2015-92-1198, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве указывает, что в силу п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу указанного закона, погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, Управление Росреестра по Москве полагает, что Законом об ипотеке предусмотрен отдельный самостоятельный порядок погашения соответствующей регистрационной записи об ипотеке в силу закона (в том числе залога права аренды земельного участка). В связи с чем до регистрации прекращения договора аренды, на котором есть обременение ипотекой в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заявителю необходимо погасить запись об ипотеке, представив в Управление документы, указанные в п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке.
Однако с соответствующим заявлением ООО "Эмерком-Спецстрой" не обращалось в Управление Росреестра по Москве.
Кроме того, по мнению ответчика, судом не исследован вопрос на предмет соблюдения предусмотренного действующим законодательством порядка погашения регистрационной записи о залоге в силу закона права аренды земельного участка.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО "Эмерком-Спецстрой" возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции, в соответствии с Инвестиционным контрактом от 19.10.2006 в„– 11-118254-5501-0148-00001-06, заключенным на конкурсной основе с Правительством г. Москвы, ООО "Эмерком-Спецстрой" реализовывало инвестиционный проект по строительству многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой на земельном участке по адресу: Москва, ул. Кировоградская, вл. 36.
На основании Распоряжения Правительства г. Москвы от 27.06.2006 в„– 1160-РП "Об итогах аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу ул. Кировоградская, вл. 36" с застройщиком заключен договор аренды земельного участка в„– М-05-508678 от 29.03.2007 (запись о государственной регистрация от 15.12.2009 в„– 77-77-22/022009-688).
При рассмотрении дела суды установили, что многоквартирного жилого строительство дома закончено, ООО "Эмерком-Спецстрой" получено разрешение на ввод в эксплуатацию от 29.08.2014, дому присвоен постоянный адрес: Москва, ул. Холмогорская, владение 2, объекты недвижимости в указанном доме (квартиры, машино-места) переданы приобретателям, большая часть новых собственников зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
При этом первая регистрационная запись в ЕГРП исполнена 18.02.2015 за в„– 77-77/022-07/300/2014-398/1.
Как следует из материалов дела, 08.04.2015 обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Письмом от 22.04.2015 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении регистрационного действия, указав в качестве оснований, что в ЕГРП до содержится запись об ипотеке права аренды данного земельного участка, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (далее - Закон о долевом строительстве), а также что возникший на основании Закона об ипотеке залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (п. 8.1 ст. 13 Закона в„– 214-ФЗ).
Управлением 21.05.2015 отказано во внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок.
Полагая незаконным отказ Управления Росреестра по Москве, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В ч. 1 ст. 20 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
В силу ч. 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 этого Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Как следует из п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.
При рассмотрении дела суды установили, что на большую часть квартир построенного дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) зарегистрировано право собственности.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (квартира, нежилое помещение) земельный участок, на котором расположен построенный дом, выбыл из государственной собственности и перешел в долевую собственность собственников квартир и нежилых помещений построенного дома, право владения и пользования спорным земельным участком от его арендатора на основании договора аренды земельного участка от 29.03.2007 в„– М-05-508678 перешло к собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в построенном доме.
Суды также указали, что все встречные обязательства по спорному договору аренды земельного участка прекращены в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Применив общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, суды сделали вывод о том, что в связи с прекращением заложенного права (аренды) прекратился и залог (ипотека) этого права.
Кроме того, как указал апелляционный суд, в данном случае участники долевого строительства, в пользу которых установлена ипотека права аренды спорного земельного участка (залогодержатели), стали собственниками этого земельного участка.
С учетом изложенных обстоятельств суды признали недействительным и неправомерным отказ Управления Росреестра по Москве во внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их в связи со следующим.
В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.
В случае прекращения заложенного права залог прекращается (п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о неправомерности отказа ответчика в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, поскольку наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.
Судебной коллегией отклоняется довод ответчика о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным пп. 1.1 п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке.
Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.
Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили заявленные требования, признали незаконным отказ ответчика в государственной регистрации и обязали его осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды общества на указанный земельный участок.
Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года по делу в„– А40-148999/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2016 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
О.А.ШИШОВА
Н.Н.БОЧАРОВА


------------------------------------------------------------------