АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2016 г. по делу в„– А40-219434/15

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 7 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Кобылянского В.В., Бочаровой Н.Н.,
при участии в заседании:
от истца - Комитета имущественных и земельных отношений Администрации
города Подольска: Синицына Е.Б., дов. от 07.07.2016,
от ответчика - закрытого акционерного общества "Стройпром": Гришин А.А., Данилочкин Т.В., Сотников К.А., дов. от 18.05.2015,
рассмотрев 31 августа 2016 года в судебном заседании кассационные
жалобы Комитета имущественных и земельных отношений Администрации
города Подольска, закрытого акционерного общества "Стройпром"
на решение от 18 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Анциферовой О.В.,
на постановление от 30 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лящевским И.С., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.,
по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации
города Подольска (ИНН: 5036002427, ОГРН: 1025004707947)
к закрытому акционерному обществу "Стройпром" (ИНН: 7714518908, ОГРН: 1037739924771)
о взыскании долга и пени,

установил:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Стройпром" (далее - ЗАО "Стройпром", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.04.2015 в„– 6 за период третий, четвертый квартал 2014 года, первый, второй, третий квартал 2015 года в размере 28 693 393 руб. 90 коп., пени за период с 04.07.2015 по 21.10.2015 в размере 961 228 руб. 66 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2016 по делу в„– А40-219434/15 исковые требования частично удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 6 255 636 руб. 05 коп., пени в размере 225 202 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что взыскание арендной платы за период с 11.08.2014 по 08.04.2015 является неправомерным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ЗАО "Стройпром" и Комитета, которые не согласны с принятыми судебными актами.
ЗАО "Стройпром" в кассационной жалобе просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Ответчик ссылается на то, что суды не дали оценки доводам ЗАО "Стройпром" о том, что земельный участок был передан истцом в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, указанных в договоре аренды, бездействие истца повлекло невозможность использования участка по целевому назначению (строительство многоэтажного жилого дома).
ЗАО "Стройпром" указывает, что 19.05.2015 обратилось в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, однако 23.06.2015 в выдаче ГПЗУ ответчику отказано, поскольку земельный участок находится в границах двух зон, сведения государственного кадастра в отношении участка носят временный характер. Временный характер сведений обусловлен неправомерными действиями истца по затягиванию процесса подписания и государственной регистрации договора аренды, отсутствием в отношении участка зарегистрированного права аренды.
Ответчик лишен возможности даже начать подготовку проектной документации, поскольку в силу ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации осуществляется только на основании градостроительного плана земельного участка. Ответчик смог получить только проекты технических условий по подключению дома к коммунальным ресурсам и системам безопасности.
По мнению ответчика, поскольку недостатки земельного участка, препятствующие его использованию, были выявлены ответчиком после передачи данного земельного участка по договору аренды (и не могли быть выявлены им ранее), то у судов не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за рассматриваемый период.
В кассационной жалобе Комитет просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Комитет приводит довод о том, что в соответствии с п. 2.2. договора условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 11.08.2014, в связи с чем по условиям договора обязанность производить оплату аренды земельного участка возникает у ответчика с 11.08.2014.
Как указывает истец, размер исковых требовании был определен 21.10.2016, приложенным к претензии от 26.10.2015 в„– 31/3905 исх., однако судом исследована только претензия от 27.08.2015 в„– 31/3031 исх., в связи с чем судом взыскана с ответчика только задолженность за часть второго квартала 2015 года, задолженность за третий квартал 2015 взыскана не была, пени за неуплату задолженности также были рассчитаны на более раннюю дату.
ЗАО "Стройпром" представило отзыв на кассационную жалобу Комитета, который приобщен судебной коллегией к материалам дела с учетом отсутствия возражений другой стороны.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои кассационные жалобы.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (арендодатель) и ЗАО "Стройпром" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2015 в„– 6, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 3220 кв. м, кадастровый в„– 50:55:0000000:67494, расположенный пол адресу: Московская область. г. Подольск, ул. Плещеевская, д. 46.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 03.07.2015.
В п. 2.2. договора предусмотрено, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 11.08.2014.
Согласно п. 2.3. договора участок считается переданным арендодателем в аренду с даты, указанной в п. 2.2. договора без оформления акта приема-передачи.
В силу п. 3.3. договора арендные платежи вносятся арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала; размер арендной платы за участок составляет за 2014 год - 25 126 400 руб., сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6 281 600 руб., 2015 год - 26 809 868 руб. 80 коп., сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6 702 467 руб. 20 коп.
Согласно п. 5.2. договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет ссылался на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы с третьего квартала 2014 года и по настоящее время, в связи с чем просил взыскать задолженность за третий, четвертый квартал 2014 года, первый, второй, третий квартал 2015 года в размере 28 693 393 руб. 90 коп., пени за период с 04.07.2015 по 21.10.2015 в размере 961 228 руб. 66 коп.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 по делу в„– А41-75723/14 установлено, что на основании Постановления Главы города Подольска от 30.09.2013 в„– 1990-П Администрацией муниципального образования городской округ Подольск извещением от 18.06.2014 в„– 180614/1873753/01 объявлен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: Московская обл., г. Подольск, ул. Плещеевская, 46, в целях расселения аварийных жилых домов по адресам: Московская обл., г. Подольск, ул. Горпарка, д. 9, ул. М. Зеленовская, д. 7а и жилых домов с высокой степенью износа микрорайона "Восточный".
Ответчиком была подана заявка на участие в аукционе и уплачена сумма задатка для участия в аукционе в размере 1 177 800 руб.
Письмом от 16.07.2014 в„– 35/1373 Администрация города Подольска признала ЗАО "Стройпром" участником аукциона.
Протоколом о результатах аукциона от 28.07.2014 ответчик был признан победителем аукциона.
Согласно п. 9 аукционной документации договор аренды земельного участка подлежит подписанию с победителем аукциона после заключения инвестиционного контракта, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте РФ в сети "Интернет".
В п. 10 аукционной документации предусмотрено, что инвестиционный контракт подлежит подписанию до заключения договора аренды земельного участка.
Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству 17-этажного жилого дома ориентировочной общей площадью квартир 8317,2 кв. м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв. м, включая внутриквартальные проезды, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, детские площадки, объекты благоустройства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, с разрешенным использованием: многоэтажное жилое строительство".
Во исполнение указанных предписаний ответчиком 11.08.2014 подписан инвестиционный контракт на строительство 17-этажного дома ориентировочной площадью квартир 8317,2 кв. м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв. м, данный контракт передан Администрации для подписания.
В связи с незаключением с ЗАО "Стройпром" договора аренды в установленные законодательством сроки, последний обратился в Администрацию муниципального образования городской округ Подольск с заявлением о заключении договора аренды.
Администрация в письме от 30.09.2014 в„– 30/1504-34 отказала ЗАО "Стройпром" в заключении договора аренды, сославшись на отсутствие согласования результатов аукциона Правительством Московской области.
ЗАО "Стройпром" 27.10.2014 повторно обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду ЗАО "Стройпром" в срок до 30.10.2014.
Как указал Арбитражный суд Московской области в решении от 20.03.2015 по делу в„– А41-75723/14, Администрация в лице Комитета имущественных и земельных отношений направила в адрес ЗАО "Стройпром" подписанный со своей стороны проект договора от 13.02.2015 в„– 6 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494.
При рассмотрения дела в„– А41-75723/14 арбитражным судом установлено, что Администрацией городского округа Подольск требования истца исполнены в добровольном порядке, что послужило основанием для отказа в удовлетворении требований ЗАО "Стройпром" в рамках дела А41-75723/14 по требованиям об обязании Администрации городского округа Подольска заключить с ЗАО "Стройпром" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: Московская обл., г. Подольск, ул. Плещеевская, 46.
С учетом обстоятельств установленных судом по делу в„– А41-75723/14, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок фактически арендатору 11.08.2014 не был предоставлен, не использовался ответчиком в период с 11.08.2014 по 08.04.2015, в связи с чем отказали во взыскании арендной оплаты за указанный период.
Суды удовлетворили требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.04.2015 по 30.06.2015 (часть второго квартала 2015 года) в размере 6 255 636 руб. 05 коп., пени за период с 08.04.2015 по 30.06.2015 в размере 225 202 руб. 90 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Вместе с тем, суды не учли, что в исковом заявлении истец просил взыскать задолженность по арендной плате по третий квартал 2015 года, а также пени за период до 21.10.2015.
Однако в обжалуемых судебных актах отсутствуют мотивы, по которым суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности за третий квартал 2015 года и пени за период с 01.07.2015 по 21.10.2015.
Вместе с тем, судебная коллегия отклоняет доводы Комитета о том, что п. 2.2. договора предусмотрена обязанность арендатора производить оплату аренды земельного участка возникает с 11.08.2014.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 13.02.2015 в„– 6 был подписан сторонами с протоколом разногласий от 16.04.2015 (т. 1 л.д. 39-40), в том числе относительно п. 2.2., 2.3 договора.
Так, в предложенной арендатором редакции п. п. 2.2., 2.3 договор вступает в силу с момента государственной регистрации, участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты государственной регистрации договора, без оформления акта приема-передачи.
Данный протокол разногласий от 16.04.2015 подписан арендодателем со ссылкой на протокол согласования от 29.04.2016 (т. 1 л.д. 44), который подписан в свою очередь ответчиком с оговоркой о несогласии с п. п. 2.2.. 2.3 договора в редакции арендодателя.
Таким образом, доводы истца о согласовании п. п. 2.2., 2.3 договора в редакции арендодателя материалами дела не подтверждаются, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с доводами ЗАО "Стройпром" о том, что в судебных актах суды не дали оценки возражениям ответчика о передаче земельного участка в состоянии, исключающем возможность его использования в предусмотренных договорам целях (строительство многоэтажного жилого дома).
Из материалов дела следует, что ответчик ссылался на наличие недостатков арендованного участка, препятствующих его использования в целях строительства, как при рассмотрении дела в суде первой инстанции в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 110-114), так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции (т. 2 л.д. 75-77) в своей апелляционной жалобе.
Так, в отзыве на исковое заявление и апелляционной жалобе ЗАО "Стройпром" указывало, что 19.05.2015 обратилось в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, однако 23.06.2015 в выдаче ГПЗУ ответчику отказано.
В материалы дела ответчиком представлен ответ Министерства строительного комплекса Московской области от 23.06.2015 в„– 19исх-11981/84 на заявление ЗАО "Стройпром" по вопросу подготовки ГПЗУ по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, 46а/46б, с кадастровыми номерами 50:55:0000000:67494, 50:55:0010315:1.
В данном письме Министерство строительного комплекса Московской области указывало, что согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Подольского городского совета Депутатов от 16.02.2010 в„– 48/6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на части территории муниципального образования городской округ Подольск Московской области", в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязанское шоссе, граница города, Кирова, Б. серпуховская, граница города, Вишневая, граница города", данные земельные участки расположены в границах двух зон: зона Ж-1 - "Зона застройки многоэтажными жилыми домами", зоны ОЖ - "Зона общественно-жилого назначения". Согласно кадастровым выпискам о земельных участках носят временный характер.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Стройпром" повторно обратилось с заявлением от 04.08.2015 19вх-37729/ГПЗУ о выдаче ГПЗУ в целях строительства 17-этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, 46.
Распоряжением Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 12.12.2015 в„– 31РВ-164 утвержден порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта о внесении изменений в "Правила землепользования и застройки на части территории муниципального образования городской округ Подольск Московской области", в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязанское шоссе, граница города, Кирова, Б. серпуховская, граница города, Вишневая, граница города", применительно к территории общей площадью 6802 кв. м, включающей земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494.
В п. 2 указанного распоряжения утверждены этапы градостроительного зонирования в части изменения территориальных зон на часть территории муниципального образования городской округ Подольск Московской области, в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязанское шоссе, граница города, Кирова, Б. серпуховская, граница города, Вишневая, граница города, применительно к территории общей площадью 6802 кв. м, включающей земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
С учетом предмета и оснований заявленного иска, судебная коллегия полагает, что установление факта наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду участка, препятствующих его использования по целевому назначению, имеет существенное значение для правильного разрешения дела.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года по делу в„– А40-219434/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года отменить. Дело направить на новое рассмотрения в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Н.Н.БОЧАРОВА


------------------------------------------------------------------