АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу в„– А40-21687/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Петровой В.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Аренда Индастри": Владимиров В.А., дов. от 01.04.2016, Зинина Е.Н., ген. директор, протокол в„– 2 от 29.11.2012,
от ответчика - Государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр-Сити": Селеверстов К.Л., дов. от 21.06.2016,
от третьих лиц - Департамента городского имущества города Москвы: Нефедов А.Ю., дов. от 23.05.2016,
Управления Росреестра по Москве, ИП Янковского М.В., ИП Махмудовп А.Ф., ООО "Кантри Плюс", ПАО "Межтопэнергобанк", ООО "Группа ТОРРО", ООО "Планерное", ООО "СИТИ-Телеком", ИП Рыбальченко М.И., ОАО "Социвестбанк", ООО "Меджик Рест Центр", ИП Бурякова В.С., ИП Беляевой С.В., ИП Юсуфова Т.Т., ООО "Кофе Шед", ИП Умновой Р.М., ООО "Бизнес Групп", ИП Благодатской Н.В., ИП Каплина А.Е., ИП Черникова В.В., ООО "Жаслин", ООО "МОНГЕР", ООО "ОГУС Стафф", ООО "Окей-турс", ООО "ИСТСАЙДГРУПП Компании", ООО "Карусель Про", ИП Сапарова И.Н., ОАО "Банк Финсервис", ИП Варенниковой Е.В., ИП Малоканова В.В., ИП Рыбак А.И., ООО "Кофейни Сан Пауло", ИП Журова Е.В., ИП Кутьина А.В., ООО "ИЗЮМ ТРЭВЕЛ", ООО "Санс до Боте", ИП Сусуевой К.С., ООО "Набережная стеклодувов", ИП Виханской М.А., ООО "БОР", ИП Агапова Н.Б., ООО "УК ФЛОТСЕРВИС", ИП Левашева В.А., ИП Кальжанова И.А., ИП Горской А.С., ООО "ФУД-ЛАЙН", ООО "Золотая Унция": не явились, извещены,
рассмотрев 28 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда Индастри"
на решение от 29 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 5 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В. Лящевским И.С., Тихоновым А.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аренда Индастри" (ОГРН 1127746575241, ИНН 7701965352)
к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Центр-Сити" (ОГРН 1037703009057, ИНН 7703369588)
о признании действий, направленных на досрочное расторжение договоров аренды, незаконными, признании договоров действующими,
третьи лица: Управление Росреестра по Москве, ИП Янковский М.В.ч, Департамент городского имущества города Москвы, ИП Махмудов А.Ф., ООО "Кантри Плюс", ПАО "Межтопэнергобанк", ООО "Группа ТОРРО", ООО "Планерное", ООО "СИТИ-Телеком", ИП Рыбальченко М.И., ОАО "Социвестбанк", ООО "Меджик Рест Центр", ИП Буряков В.С., ИП Беляева С.В., ИП Юсуфов Т.Т., ООО "Кофе Шед", ИП Умнова Р.М., ООО "Бизнес Групп", ИП Благодатская Н.В., ИП Каплин А.Е., ИП Черников В.В., ООО "Жаслин", ООО "МОНГЕР", ООО "ОГУС Стафф", ООО "Окей-турс", ООО "ИСТСАЙДГРУПП Компании", ООО "Карусель Про", ИП Сапаров И.Н., ОАО "Банк Финсервис", ИП Варенникова Е.В., ИП Малоканов В.В., ИП Рыбак А.И., ООО "Кофейни Сан Пауло", ИП Журов Е.В., ИП Кутьин А.В., ООО "ИЗЮМ ТРЭВЕЛ", ООО "Санс до Боте", ИП Сусуева К.С., ООО "Набережная стеклодувов", ИП Виханская М.А., ООО "БОР", ИП Агапов Н.Б., ООО "УК ФЛОТСЕРВИС", ИП Левашев В.А., ИП Кальжанов И.А., ИП Горской А.С., ООО "ФУД-ЛАЙН", ООО "Золотая Унция",

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аренда Индастри" (далее - ООО "Аренда Индастри", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Центр- Сити" (далее - ГУП города Москвы "Центр-Сити" о признании действий, направленных на досрочное расторжение договора на аренду нежилого помещения в„– 1-А-ТПМ-12 от 10.12.2012 г. и договора аренды нежилого помещения в„– 06/ТПМ-14-А от 16.05.2014 незаконными; о признании указанных договоров действующими, в соответствии со ст. ст. 8, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Протокольным определением суда первой инстанции от 27.05.2015 принято заявление истца об изменении исковых требований: о признании сделки, направленной на одностороннее расторжение договора на аренду нежилого помещения в„– 1-А-ТПМ-12 от 10.12.2012 г. и договора на аренду нежилого помещения в„– 06/ТПМ-14-А от 16.05.2014 г. и оформленные уведомлением в„– 58 от 26.01.2015 г. о расторжении договора аренды и уведомлением в„– 59 от 26.01.2015 г. о расторжении короткого договора аренды и недействительными; признании договора на аренду нежилого помещения в„– 1-А-ТПМ-12 от 10.12.2012 г. действующим. В принятии дополнительного требования об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании арендуемыми помещениями в соответствии с положениями договора на аренду нежилого помещения в„– 1-А-ТПМ-12 от 10.12.2012 г. отказано.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Управление Росреестра по Москве, ИП Янковский М.В.ч, Департамент городского имущества города Москвы, ИП Махмудов А.Ф., ООО "Кантри Плюс", ПАО "Межтопэнергобанк", ООО "Группа ТОРРО", ООО "Планерное", ООО "СИТИ-Телеком", ИП Рыбальченко М.И., ОАО "Социвестбанк", ООО "Меджик Рест Центр", ИП Буряков В.С., ИП Беляева С.В., ИП Юсуфов Т.Т., ООО "Кофе Шед", ИП Умнова Р.М., ООО "Бизнес Групп", ИП Благодатская Н.В., ИП Каплин А.Е., ИП Черников В.В., ООО "Жаслин", ООО "МОНГЕР", ООО "ОГУС Стафф", ООО "Окей-турс", ООО "ИСТСАЙДГРУПП Компании", ООО "Карусель Про", ИП Сапаров И.Н., ОАО "Банк Финсервис", ИП Варенникова Е.В., ИП Малоканов В.В., ИП Рыбак А.И., ООО "Кофейни Сан Пауло", ИП Журов Е.В., ИП Кутьин А.В., ООО "ИЗЮМ ТРЭВЕЛ", ООО "Санс до Боте", ИП Сусуева К.С., ООО "Набережная стеклодувов", ИП Виханская М.А., ООО "БОР", ИП Агапов Н.Б., ООО "УК ФЛОТСЕРВИС", ИП Левашев В.А., ИП Кальжанов И.А., ИП Горской А.С., ООО "ФУД-ЛАЙН", ООО "Золотая Унция".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015 по делу в„– А40-21687/15 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 решение суда первой инстанции от 29.12.2015 оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Аренда Индастри", которое просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
По мнению ООО "Аренда Индастри" у ответчика отсутствовали основания для одностороннего расторжения договоров аренды нежилых помещений о в„– 1-А-ТПМ-12 от 10.12.2012 и в„– 06/ТПМ-14-А от 16.05.2014, предусмотренные пунктами 7.3. договоров аренды. Выводы судов о том, что истец не согласовал с ответчиком заключение договоров субаренды, что предусмотрено договорами аренды, о наличии задолженности по арендной плате и нарушении обязательств истцом по текущему ремонту, не осуществлении им мониторинга инженерного оборудования и конструкций арендуемых помещений на предмет их надлежащего технического состояния и предупреждения возникновения аварийных ситуаций не соответствует материалам дела, поскольку истцом в материалы дела представлено письмо ответчика от 29.03.2013 года в„– 309, в соответствии с которым ответчик предоставил истцу безусловное согласие на сдачу в субаренду всех арендованных истцом помещений в пользу третьих лиц, также о корректировке размера (ставки) арендной платы по договору аренды ответчик уведомил истца письмом от 09.12.2014, фактически по истечении года с даты окончания предыдущего года, которая была произведена одновременно с арендным платежом за январь 2015 года, относительно неосуществления текущего ремонта, то сторонами были подписаны самостоятельные договоры по эксплуатационному, коммунальному обслуживанию и услугам по соблюдению эксплуатации помещений, в соответствии с которыми указанные мероприятия должен был осуществлять ответчик на возмездной основе.
Третьи лица, за исключением Департамента городского имущества города Москвы, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
ГУП города Москвы "Центр-Сити" представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела с учетом отсутствия возражений другой стороны.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Аренда Индастри" поддержал доводы кассационной жалобы, представители ГУП города Москвы "Центр-Сити" и Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.12.2012 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды в„– 1-А-ТПМ-12 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 1, стр. 1 (торгово-пешеходный мост "Багратион"), общей площадью 4955,1 кв. м, и часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, набережная Тараса Шевченко, дом 23А (торгово-пешеходный мост "Багратион"), общей площадью 331,2 кв. м, а всего 5286,3 кв. м.
Договор был заключен сроком до 09 декабря 2017 года.
Помещения переданы арендатору по акту от 01.04.2013 г.
Согласно п. 4.1.3 Договора арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы на величину фактического коэффициента инфляции за предыдущий финансовый год, устанавливаемого Правительством Москвы для формирования начальной (максимальной) цены государственного контракта, гражданско-правового договора при размещении заказа на выполнение работ по строительству, а также в иных случаях предусмотренных законодательством РФ и Москвы. Арендатор не имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользования без согласия арендодателя, внесение в качестве вклада в уставный капитал иных юридических лиц (п. 4.3.1).
Арендатор обязан вносить арендную плату с учетом ее корректировки в соответствии с п. 4.1.3 Договора. О корректировке арендной платы арендатор уведомляется арендодателем заказным письмо с уведомлением о вручении (или иным способом, подтверждающим получение уведомления), в котором указывается коэффициент изменения арендной платы величина арендной платы с учетом произведенной корректировки. Скорректированная арендной плата подлежит применению с 01 января года, на который она установлена. Корректировка арендной платы не требует внесения сторонами изменений в договор. При получении Уведомления о корректировке арендной платы арендатор обязан самостоятельно произвести перерасчет суммы арендной платы с 01 января текущего года, в случае необходимости, произвести необходимую доплату к уже произведенным платежам, а также производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении (п. 4.4.2).
В соответствии с п. 4.4.6 Договора Арендатор обязан за свой счет осуществлять текущей ремонт арендуемого объекта.
В силу п. 7.3 Договора стороны договорились, что настоящий договор также может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке по следующим причинам:
- использование помещений не по целевому назначению, указанном в п. 1.3 настоящего договора;
- невнесение арендной платы более 1-го срока оплаты подряд, либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за один срок оплаты;
- просрочка оплаты арендных платежей более, чем на 15 календарных дней либо систематическая (от двух и более раз) в течение одного календарного года просрочка оплаты указанных платежей более чем на 10 календарных дней;
- существенное ухудшение арендатором состояния объекта аренды;
- при передаче помещения арендатором (как в целом, так и в части) пользование другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя;
- при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке;
- в случае уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения; - отказ арендатора от восстановления объекта аренды при наступлении страхового выбытия;
- невыполнение арендатором полностью или частично условий договора аренды;
- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 7.3 договора).
В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 7.3 Договора, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Уведомление направляется заказным письмо с уведомлением о вручении по реквизитам, указанным в договоре, если стороны письменно не известили друг друга об изменении места своего нахождения, или вручается лично. Уведомление, направленное по почте, считается врученным в момент поступления почтового отправления в почтовое отделение арендатора. Договор считается расторгнутым в день получения уведомления о расторжении.
Кроме того, 16.05.2014 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор в„– 06/ТПМ-14-А аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 16, стр. 1, этаж 4, общей площадью 257,6 кв. м, сроком аренды до 01 мая 2015 года на условиях, аналогичных условиям договора аренды в„– 1-А-ТПМ-12 от 10.12.2012.
29.01.2015 г. ответчик направил истцу уведомления от 26 января 2015 года в„– 58 и 59 о расторжении договоров аренды в связи с неисполнением истцом обязательств по договорам. Основанием для расторжения спорных договоров аренды послужило неисполнение истцом обязательств, предусмотренных договорами, а именно: наличие долга по арендной плате, коммунальным платежам, оплату услуг по охране свыше 4.000.000 руб., часть помещений переданы в субаренду без согласия истца, не произведен текущий ремонт (уведомление от 26.01.2015 г. в„– 58 по договору от 24.05.2013 г. в„– 1-А-ТПМ/2013-К); не исполнение п. 4.3.1, 4.4.14, 4.4.15, 4.4.16 Договора в„– 06/ТПМ-14-А от 16.05.2014 г. (уведомление в„– 59 от 26.01.2015 г.).
Истец посчитал, что сделки ответчика, направленные на одностороннее внесудебное досрочное расторжение Договора в„– 1-А-ТПМ-12 и Договора в„– 06/ТПМ-14-А и оформленные уведомлениями от 26.01.2015 г. в„– 58 и в„– 59, являются недействительными в силу положений ст. 168, 450, 619 ГК РФ. В связи с этим истец также просил признать Договор в„– 1-А-ТПМ-12 действующим.
В обоснование иска ООО "Аренда Индастри" указывает на согласование с ответчиком сдачи помещений в субаренду, отсутствие задолженности по арендной плате, а также на отсутствие обязанности по осуществлению текущего ремонта сданных в аренду помещений.
Разрешая возникший спор по существу, суды указали на нарушение истцом условий договоров и наличие оснований для их расторжения ответчиком в одностороннем порядке в соответствии с п. 7.3. договоров.
Вместе с тем с тем судами не учтено следующее.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на 26.01.2015) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
В соответствии с п. 4.3.1. договоров аренды арендатор не имеет права сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование без согласия арендодателя, внесение в качестве вклада в уставный капитал других юридических лиц.
Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судами установлено, что истцом на помещения, являющиеся предметом аренды, были заключены с третьими лицами договоры субаренды, согласие на заключение которых ответчик не давал.
Вместе с тем, в материалах дела имеется письмо ООО "Аренда Индастри" с просьбой разрешить сдавать в субаренду все помещения, являющиеся предметом договора аренды, площадью 5286,3 кв. м (т. 10, л.д. 39), и ответ ГУП города Москвы "Центр-Сити" от 29.03.2013 в„– 309/1 (т. 2., л.д. 12) на указанное обращение истца, в котором ответчик указал, что не возражает против заключения ООО "Аренда Индастри" договоров субаренды в соответствии с направленным письмом при условии использования помещений по назначению, установленному договором аренды в„– 1-А-ТПМ-12, а также соблюдения всех условий вышеуказанного договора в отношении договоров субаренды.
Однако, суды придя к правомерному выводу о том, что положения договоров не предусматривают и не конкретизируют необходимость получения согласия в отношении каждого субарендатора, при наличии письма ответчика от 29.03.2013 в„– 309/1, сделали противоречивые выводы о том, что истцом при заключении договоров субаренды не было соблюдено положение п. 4.3.1. договоров субаренды.
Также суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о правомерном отказе от договора в„– 1-А-ТПМ-12 ответчиком в связи с наличием у истца задолженности по арендной плате за период с января 2014 года по сентябрь 2014 года включительно в размере 666.225 руб.
В силу п. 7.3 договора в„– 1-А-ТПМ-12 ответчик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при наличии просрочки оплаты арендных платежей более чем на 15 календарных дней либо систематической (от двух и более раз) в течение одного календарного года просрочки оплаты указанных платежей более чем на 10 календарных дней.
Согласно п. 5.4 договора моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Арендодателя.
Суды, анализируя наличие просрочки оплаты истцом по договору, ссылаются на акт сверки (т. 12, л.д. 13), в соответствии с которым просрочка истца по внесению платежей составила: за 2013 год - 19 календарных дней; за 2014 год - 21 календарный день, а просрочка оплаты корректировки арендной платы за период с октября по декабрь 2014 года - 177 календарных дней.
Вместе с тем, судами не дана оценка доводам истца о некорректном подсчете судом количества дней просрочки. Также не принято во внимание, что указанный акт со стороны истца не подписан (т. 12, л.д. 13).
Также самостоятельным основанием для одностороннего отказа от договора пунктом 7.3. предусмотрено невнесение арендной платы более 1-го срока оплаты подряд, либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за один срок оплаты.
В соответствии с п. 4.1.3 Договора в„– 1-А-ТПМ-12 арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы на величину фактического коэффициента инфляции за предыдущий финансовый год, устанавливаемого Правительством Москвы для формирования начальной (максимальной) цены государственного контракта, гражданско-правового договора при размещении заказа на выполнение работ по строительству.
В силу п. 4.4.2 Договора истец обязан после получения от арендодателя уведомления о корректировке арендной платы самостоятельно произвести перерасчет размера арендной платы с 01 января календарного года и произвести необходимую доплату к уже произведенным платежам.
Судами установлено, что согласно п. 4.4.2 Договора ответчик направил истцу уведомление от 22.10.2014 года в„– 1000 о необходимости корректировки арендной платы и необходимости произвести доплату к арендным платежам за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года в размере 74025 руб. за каждый месяц. Данное уведомление было получено Истцом 23.10.2014 года, которое осталось без ответа.
Истец отрицал факт получения данного письма.
Давая оценку письму ответчика в„– 22.10.2014 г. в„– 1000 с отметкой о получении ООО "Аренда Индастри" без расшифровки подписи и указания должности лица его подписавшего (23.10.2014 г.), суд первой инстанции принял во внимание, что при оспаривании стороной подлинности определенного документа, надлежащим доказательством, подтверждающим соответствие сведений, содержащихся в таком документе, действительности, в соответствии со ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может являться только его оригинал.
В отсутствие оригинала спорного письма, суды пришли к выводу о том, что представленная в материалы дела копия документа (письма от 22.10.2014 г. в„– 100) не является допустимым доказательством по делу.
09 декабря 2014 года ответчик повторно направил уведомление от 09.12.2014 года в„– 1199 о необходимости произвести корректировку и соответствующую доплату по арендным платежам. Ответным письмом от 18.12.2014 года в„– 137 истец частично отказался от осуществления корректировки и доплаты арендных платежей. Отказ был мотивирован тем, что ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет для арендодателя на одностороннее изменение арендной платы чаще одного раза в год.
Также причиной отказа произвести перерасчет и доплату арендных платежей за период с 01.01.2014 года по 01.10.2014 года истец указал на запрет налогового законодательства производить такой перерасчет, поскольку истцом произведены налоговые платежи.
Суды посчитали, что отказ истца от оплаты корректировки арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 года не обоснован. Размер арендной платы до направления уведомления о корректировке составлял 18.900.000 руб. в год, с учетом применения коэффициента в размере 1,047, размер арендной платы скорректирован до 19.788.300 руб. Общая сумма, подлежащая доплате истцом в соответствии с п. 4.4.2 Договора за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года составила 888300 руб., из которой истец погасил только 222.075 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 666.225 руб.
Однако судами не учтено, что сумма арендной платы за один срок оплаты согласно п. 5.1. условий договора составляет 1575000 руб. в связи с чем суды пришли неправомерному выводу о том, что в соответствии с положениями абзаца 3 п. 7.3. Договора аренды задолженность в сумме 666 225 руб., которая является недоплатой к уже произведенным арендным платежам, и которая возникла с 01.01.2014 в связи с корректировкой размера арендной платы, о чем истцу было сообщено только в декабре 2014, не может являться основанием для одностороннего расторжения договора, поскольку указанная сумма меньше размера арендной платы за один срок аренды.
Помимо указанных оснований суды признали правомерным отказ от договора со стороны ответчика в связи с неисполнением истцом обязанности по текущему ремонту арендуемых помещений по Договору в„– 1-А-ТПМ-12.
Пунктом 7.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае невыполнения арендатором полностью или частично условий договора аренды.
Согласно п. 4.4.6 договора аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт арендуемого объекта. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
В соответствии с п. 4.4.21 договора аренды арендатор обязан в течение первых 6 месяцев аренды произвести за свой счет обследование и ремонт инженерного оборудования и конструктивных элементов, согласно перечню, указанному в приложении к договору.
Одновременно пунктом 4.4.1.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в двухнедельный срок после подписания сторонами акта приема-передачи помещения заключить самостоятельные договоры с арендодателем по эксплуатационному, коммунальному обслуживанию и услугам по соблюдению условий эксплуатации, либо осуществлять такую деятельность самостоятельно (силами третьих лиц) при наличии соответствующего разрешения (лицензии), если иное не предусмотрено законом. В последнем случае арендатор обязан заключить с Арендодателем договор технического надзора за соблюдением условий эксплуатации зданий.
Суды, признавая обоснованным отказ от договора по вышеуказанному основанию, посчитали, что истец в нарушение принятых обязательств не осуществил мониторинг инженерного оборудования и конструкций арендуемых помещений на предмет их надлежащего технического состояния и предупреждения возникновения аварийных ситуаций, что повлекло возможность причинения вреда имуществу третьих лиц. Данное обстоятельство подтверждается письмом генерального директора ООО "КОСМЕТЛАИН" от 17.12.2014 года.
Вместе с тем, в материалах дела имеются заключенные между сторонами Договор о компенсации стоимости коммунальных услуг в„– 1-ТПМ/2013-К от 24.05.2013, Договор на техническое обслуживание и эксплуатацию арендованных помещений в„– 1-ТПМ/2013-Э от 24.05.2013 и Договор подряда по комплексной уборке помещений в„– 1-ТПМ/2013-У от 24.05.2013, в соответствии с условиями которых текущий ремонт, осуществление мониторинга инженерного оборудования и конструкций арендуемых помещений на предмет их надлежащего технического состояния и предупреждения возникновения аварийных ситуаций должен осуществлять ответчик на возмездной основе.
Кроме того, судами не дана оценка доводам истца о том, что письмо ООО "Косметлайн" от 17.12.2014 указывает на некачественный ремонт кровли моста "Багратион", который проводило третье лицо в соответствии с Договором подряда, заключенного непосредственно ответчиком по результатам конкурса. Также в материалах дела имеется документы о проведении истцом за свой счет обследования и ремонта инженерного оборудования и конструктивных элементов, перечень которых указан в приложении к договору аренды, о проведении ремонта помещений после аварии задвижки водопровода.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 декабря 2015 года по делу в„– А40-21687/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2016 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------