АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2016 г. по делу в„– А40-161147/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2016
Полный текст постановления изготовлен 03.08.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,
судей Кобылянского В.В., Крекотнева С.Н.
при участии в заседании:
от истца: Кретов И.В. по доверенности от 28.12.2015 г.
от ответчика: Ищенко А.Е. по доверенности от 18.05.2015 г.
рассмотрев 28 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "О'КЕЙ"
на решение от 18 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 19 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Александровой Г.С., Тихоновым А.П.,
по иску ООО "О'КЕЙ" (ОГРН 1027810304950; ИНН 7826087713)
к ЗАО "Корона" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом
недвижимости "ОМЕГА" под управлением Закрытого акционерного общества
"Управляющая компания "Корона" (ОГРН 1089847176814; ИНН 780148210)
о расторжении договора аренды и взыскании неосновательного обогащения

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось Общество с ограниченной ответственностью "О'КЕЙ" с иском о взыскании с Закрытого акционерного общества "Корона" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ОМЕГА" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Корона" 11 423 690, 93 руб. неосновательного обогащения (обеспечительный платеж), расторжении договора аренды нежилого помещения в„– О/15-01/УККСП/О от 02.04.2015 г., в соответствии со ст. ст. 309, 310, 450, 452, 1102 ГК РФ.
Протокольным определением суда от 14.01.2016 г. принят отказ истца от иска в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения в„– О/15-01/УККСП/О от 02.04.2015 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2016 г. производство по делу в части требования о расторжении договора аренды в„– О/15-01/УККСП/О от 02.04.2015 г. прекращено. В удовлетворении исковых требований о взыскании 11 423 690 руб. 93 коп. отказано. При этом суд исходил из того, что ответчиком были исполнены принятые на себя по договору обязательства в полном объеме, истец не представил доказательств обращения истца с требованием к ответчику о передаче имущества в аренду, и доказательств соответствующего уклонения ответчика от передачи помещений истцу, помещение размером 8 658, 4 кв. м, с 02.04.2015 г. по 31.12.2015 г. другим арендаторам не передавалось, истец никаких арендных платежей не перечислял, обеспечительный платеж в соответствии с п. 4.4.3. Договора был удержан арендодателем в качестве штрафных санкций. При таких обстоятельствах удержанный обществом обеспечительный платеж не может быть признан неосновательным обогащением, вследствие чего суд пришел к выводу об отказе в иске в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2015 г. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО "ОКЕЙ" - без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
С решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции не согласился истец - ООО "О'КЕЙ" и обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в исковых требований о взыскании неосновательного обогащения отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчиком не исполнены обязательства по Договору в полном объеме, а также на то, что вывод суда о правомерности удержания обеспечительного платежа в качестве штрафных санкций, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, условиям договора и имеющимся в деле доказательствам.
Ответчик возражает против удовлетворения кассационной жалобы и просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой и постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу, что судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 02 апреля 2015 года истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды нежилого помещения в„– О/15-01/УККСП/О, согласно условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 8 658,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: 115280, Российская Федерация, г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 26.
Согласно п. 2.4 договора окончание срока действия настоящего договора, а также его досрочное прекращение на основаниях, предусмотренных действующим законодательством и в самом договоре не освобождает от ответственности за нарушение его условий. Срок аренды по настоящему договору - с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения (День начала срока аренды) до 31.12.2015 г., включительно. Стороны обязаны подписать акт сдачи-приемки помещений не позднее 15.09.2015 г. настоящего договора. Стороны согласовали условия, на которых до начала срока аренды по договору (подписания Акта сдачи-приемки помещения) арендатор осуществляет подготовительные/отделочные работы в целях подготовки помещения для ведения в нем своей коммерческой деятельности, своими силами и за свой счет. В указанных целях стороны обязуются в течение 3 рабочих дней с даты оплаты обеспечительного платежа, но не позднее 15.05.2015 г. подписать акт допуска в помещение (по форме приложения в„– 9) для производства арендатором подготовительных работ и неотделимых улучшений в помещении для ведения своей деятельности.
В соответствии с п. 3.1.1. Договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по Акту сдачи-приемки в День начала срока аренды. Акт сдачи-приемки подписывается уполномоченными представителями сторон, прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 3.1.9 Договора арендодатель обязан обеспечить передачу и получение уполномоченными лицами арендатора оригиналов документов, связанных с исполнением договора, не позднее сроков, обеспечивающих своевременное исполнение арендатором своих обязательств по договору (не позднее 10 рабочих дней месяца, следующего за истекшим периодом аренды) и действующему законодательству.
Согласно п. 3.1.10 Договора арендодатель обязан, предоставить арендатору доступ в помещение по акту доступа в срок до 15 мая 2015 г. производства ремонтных и иных работ, направленных на подготовку помещения для целей эксплуатации арендатором помещения в рамках настоящего договора.
В соответствии с п. 4.4.2 договора, обеспечительный платеж не является задатком.
При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций истец указывал на неисполнение ответчиком обязанности по передаче арендатору помещения. Акт сдачи-приемки помещения сторонами Договора не подписан. Также арендодателем не исполнены обязательства, предусмотренные Договором, выполнение которых являлось необходимым условием для подписания сторонами долгосрочного договора аренды помещений. Принимая во внимание, что арендодателем обязательства по передаче помещения арендатору не исполнены, истец, руководствуясь статьями 450.1 и п. 6.5. Договора, уведомлением исх. в„– 463 от 06.11.2015 г., полученным ответчиком 11.11.2015 г., известил ответчика об одностороннем отказе от Договора (исполнения Договора) и потребовал вернуть обеспечительный платеж в полном объеме. Полагая, договор расторгнутым 12 декабря 2015 года на основании одностороннего отказа арендатора от Договора, истец считает, что между сторонами возникло денежное обязательство, вытекающее из неосновательного обогащения и, следовательно, руководствуясь положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик обязан вернуть истцу в полном объеме обеспечительный платеж в размере 11 423 690, 93 руб.
Судами установлено, что разногласия сторон касаются обоснованности удержания арендатором суммы обеспечительного платежа, оплаченного, согласно платежному поручению в„– 998 от 15 апреля 2015 года (т. 1 л.д. 113), факт перечисления данной суммы истцом, ответчиком не оспаривается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения (неосновательного сбережения) входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 данной статьи).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При принятии обжалуемых судебных актов суды исходили из того, что согласно п. 4.4.3. Договора, при досрочном расторжении настоящего Договора не по вине арендодателя, и за исключением случаев расторжения Договора по соглашению сторон, а также предусмотренных пунктами 3.1.3 и 6.1. Договора и иными условиями Договора, обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве штрафных санкций.
Вместе с тем в данном случае судами не установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно условия договора, на которые указано в п. 4.4.3 Договора, являющиеся основанием для удержания обеспечительного платежа в качестве штрафных санкций при досрочном расторжении Договора не по вине арендодателя.
Так, в соответствии с п. 5.13 Договора аренды нежилого помещения (ответственность сторон), в случае одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения настоящего Договора по основаниям, предусмотренным условиями договора, обеспечительный платеж, оплаченный арендатором возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа за нарушение арендатором условий настоящего договора.
Судами не устанавливались обстоятельства одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения Договора в связи с нарушением обязательств по Договору со стороны арендатора, являющегося основанием для удержания, перечисленного истцом ответчику по спорному Договору обеспечительного взноса.
В свою очередь, истец в обоснование исковых требований ссылался на то, что согласно имеющемуся в материалах дела заключению ООО "Альтернатива" от 09.06.2015 г. помещения не соответствуют требованиям нормативных документов по пожарной безопасности. Указанное заключение не было предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций.
Согласно п. 6.5 договора арендатор вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условии письменного уведомления арендодателя, в случаях определенных указанным пунктом Договора. При расторжении договора в соответствии с п. 6.5 Договора, арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения уведомления об отказе арендатора от договора возвратить арендатору обеспечительный платеж в полном объеме. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в письменном уведомлении арендатора о расторжении договора, но в любом случае не ранее чем через 30 (тридцать) календарных дней с даты получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от Договора.
Судами установлено, что истец, руководствуясь статьями 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.5. Договора, уведомлением исх. в„– 463 от 06.11.2015 г., полученным ответчиком 11.11.2015 г., известил ответчика об одностороннем отказе от Договора (исполнения Договора).
Из судебных актов не следует, что ответчиком были заявления возражения относительно расторжения Договора истцом во внесудебном порядке.
Судами также не дана оценка тому обстоятельству, что договор на момент рассмотрения дела в суде прекращен связи с истечением срока его действия, а сумма обеспечительного платежа являлась обеспечением исполнения платежных обязательств по договору (пункты 4.4, 4.4.1 Договора аренды нежилого помещения).
Согласно п. 4.4.1 Договора аренды нежилого помещения обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение всего срока аренды и при условии надлежащего исполнения арендатором условий договора засчитывается в качестве арендной платы за последний период аренды.
Помещение во владение и пользование истца не передавалось, акт приема-передачи помещения сторонами не подписан.
При таких обстоятельствах, выводы суда нельзя признать обоснованными и мотивированными, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, поскольку суды не полностью исследовали, имеющиеся в деле доказательства, а также условия договора аренды нежилого помещения, при несоблюдении которых обеспечительный платеж подлежит удержанию арендодателем.
На основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо установить все фактические обстоятельства дела, связанные с удержанием и возвратом обеспечительного платежа в соответствии с условиями Договора, определенными сторонами, после чего правильно применив нормы материального права, с соблюдением норм процессуального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2016 года по делу в„– А40-161147/2015 в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании 11 423 690 руб. 93 коп. отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2016 года по делу в„– А40-161147/2015 оставить без изменения.

Председательствующий судья
Н.Н.КОЛЬЦОВА

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------