АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. по делу в„– А41-66976/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Торговый дом "Аметист" - Желтикова С.В., дов. от 28.09.15
от ответчика: Администрации Ступинского муниципального района Московской области - извещен, не явился
от третьего лица: Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района - извещен, не явился,
рассмотрев 27 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации Ступинского муниципального района
на решение от 12 февраля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Капаевым Д.Ю.,
на постановление от 06 мая 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Иевлевым П.А., Мищенко Е.А.,
по иску ООО "Торговый дом "Аметист"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
третье лицо: Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района
о признании недействительным пункта 1.1.2 постановления Администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п, об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции общества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аметист" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:
1) признать недействительным пункт 1.1.2 постановления администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Андропова, д. 30/23";
2) обязать администрацию заключить договор купли-продажи муниципального имуществ в редакции общества:
- внести соответствующие названия Сторон: "Продавец-Залогодержатель" и "Покупатель-Залогодатель" в следующие пункты и подпункты 2.2, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 7.1, 7.1.1, 7.1.2, 7.2, 7.2.3, 7.2.4, 7.2.5, 7.2.7, 9.2, 9.3, 10.3, раздел 11 Реквизит Сторон, Подписи Сторон.
- пункт 3.1 проекта изложить в следующей редакции: "Продавец-Залогодержатель" продает, а "Покупатель-Залогодатель" покупает следующее муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 149 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования "Ступинский муниципальный район" Московской области", расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 30/23, литера А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, инвентарный номер 298:084:-3192, именуемое в дальнейшем "Имущество";
- пункт 4.1 изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества, указанного в пункте 3.1 Договора, равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 149,0 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 30/23, и составляет 4 460 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.";
- в пункте 6.3 слова "и платежей в погашении процентов" исключить;
- в пункте 7.2.5 слово "ежемесячной" исключить;
- пункт 7.2.7 исключить;
- пункт 9.3 исключить.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле на основании ст. 51 АПК РФ участвует комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ответчик - Администрация Ступинского муниципального района обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Администрации Ступинского муниципального района опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Представитель истца, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Ответчик, третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 11.11.2014 по делу в„– А41-41265/2014 признано незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения по отчуждению арендуемого нежилого помещения общей площадью 149 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 30/23. Суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные в реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 149 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 30/23. Суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В ответ на обращение общества к администрации с просьбой исполнить решение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2014 по делу в„– А41-41265/2014, общество получило постановление администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Андропова, д. 30/23", проект договора купли-продажи заявленного к выкупу имущества.
Согласно пункту 1.1.2 постановления администрации (от 17.06.2015 в„– 2129-п) в случае использования покупателем объекта недвижимости не в соответствии с целевым назначением или изменения этого назначения продавец, иной правопреемник или заинтересованное лицо имеет право требовать расторжения договора купли-продажи. В этом случае объект недвижимости подлежит возврату в собственность муниципального образования "Ступинский муниципальный район Московской области".
Не согласившись с пунктом 1.1.2 постановления администрации, предложенной ценой выкупа объекта, условиями, содержащихся с других пунктах и подпунктах проекта договора, общество 10.07.2015 направило администрации протокол разногласий к проекту договора, содержащий иные условия, в том числе по цене выкупа (основанной на ином заключении проведенной оценки).
Администрация отклонила протокол разногласий, направив обществу письмо от 04.08.2015 в„– И8-21/3937 с соответствующим содержанием.
Ссылаясь на возникновение преддоговорного спора по ряду условий проекта договора, а также незаконность пункта 1.1.2 постановления администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п, возлагающего, по мнению общества, на него как потенциального собственника ограничения в титуле владельца вещи, последнее обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды признали их обоснованными.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствия ненормативного акта закону или иному нормативному акту и нарушения названным актом прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности в сфере экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2011 в„– 7345/11).
В оспариваемом обществом пункте 1.1.2 постановления администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п указано, что в случае использования покупателем объекта недвижимости не в соответствии с целевым назначением или изменения этого назначения продавец, иной правопреемник или заинтересованное лицо имеет право требовать расторжения договора купли-продажи. В этом случае объект недвижимости подлежи возврату в собственность муниципального образования "Ступинский муниципальный район Московской области".
Требование о признании недействительным пункта 1.1.1 постановления администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п общество не заявило, тем не менее, он имеет непосредственное отношение к оспариваемому обществом пункту 1.1.2 данного постановления администрации: в пункте 1.1.1 постановления администрации указано следующее: использовать продаваемый объект недвижимости строго по целевому назначению. Целевое назначение нежилого помещения - торговля продуктами питания, алкогольными напитками.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу положений статьи 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно пункту 21 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон в„– 178-ФЗ) условия конкурса могут предусматривать ограничение изменения назначения отдельных объектов, используемых для осуществления научной и (или) научно-технической деятельности, социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения, и (или) прекращение использования указанных объектов.
Согласно пункту 1 статьи 31 Закона в„– 178-ФЗ при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом, в том числе обязанностью использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Между тем оспариваемое постановление администрации о предоставлении обществу в собственность помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступин, ул. Андропова, д. 30-3 принято не в порядке конкурса, а в порядке исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 21.01.2014 по делу в„– А41-41265/2014, которым на администрацию возложена обязанность предоставить обществу данное помещение в собственность на основаниях и в порядке Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
При этом суды отмечают, что из решения Арбитражного суда Московской области от 21.01.2014 по делу в„– А41-41265/14, не следует, что спорное помещение имеет назначение, указанное администрацией ("торговля продуктами питания, алкогольными напитками"), либо фактически имеет назначение, соответствующее целям, перечисленным в пункте 21 статьи 20 Закона в„– 178-ФЗ.
По договору аренды от 31.12.2010 в„– 4/11 это помещение предоставлялось обществу для торговли продуктами питания, алкогольными напитками, однако это не означает того, что оно предназначено именно для использования в этих целях.
Каких-либо правовых оснований для ограничения права собственности общества на спорное помещение, предоставляемого на основаниях и в порядке Закона в„– 159-ФЗ, установленным администрацией целевым использованием ("торговля продуктами питания, алкогольными напитками") не усматривается.
Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что указания администрации в пункте 1.1.2 постановления от 17.06.2015 в„– 2129-п -использовать продаваемый объект недвижимости строго по целевому назначению необоснованно.
Согласно пункту 6 статьи 31 Закона в„– 178-ФЗ в случае нарушения собственником имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, установленного обременения, в том числе условий публичного сервитута, на основании решения суда:
- указанное лицо может быть обязано исполнить в натуре условия обременения, в том числе публичного сервитута;
- с указанного лица могут быть взысканы убытки, причиненные нарушением условий обременения, в том числе публичного сервитута, в доход государства или муниципального образования, а при отсутствии последнего - в доход субъекта Российской Федерации.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что пункт 1.1.2 постановления администрации от 17.06.2015 в„– 2129-п нельзя признать соответствующим закону.
Действующее законодательство не содержит правовых норм, которые могли позволить администрации ограничить право собственности общества на упомянутый объект конкретным целевым использованием, указанным администрацией, установить конкретный вид целевого назначения помещения, переходящего по договору в собственность общества, и устанавливать дополнительные, не предусмотренные законом основания прекращения права частной собственности.
При таких обстоятельствах выводы судов о несоответствии закону оспариваемого пункта постановления администрации и о нарушении им прав и законных интересов общества являются правильными.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судами сделан вывод о том, что обязанность администрации заключить договор купли-продажи в порядке досудебного порядка урегулирования спора подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается сторонами.
Администрация не оспаривала предложенные обществом в протоколе разногласий проекте договора наименования сторон в спорных пунктах договора, редакции пунктов 3.1, 6.3, 7.2.5.
Суды правомерно указали на необходимость изложения этих пунктов проекта договора при заключении договора в редакции, предложенной обществом.
В соответствии со статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
В целях установления рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости по состоянию на 25.04.2014, суд первой инстанции определением от 10.11.2015 удовлетворил ходатайство общества и назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Ведищеву С.И.
Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость заявленного к выкупу объекта недвижимости по состоянию на 25.04.2014 составила 4 460 000 рублей - без учета НДС.
При указанных обстоятельствах, именно такая стоимость (4 460 000 рублей - без учета НДС), как правильно указали суды, применима к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.
Оценив экспертное заключение, суды признали его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, указал на отсутствие оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в связи с чем данное экспертное заключение суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу.
Вместе с тем ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не заявляли.
Суды обоснованно удовлетворили требование общества в части, касающейся исключения из проекта договора пункта 7.2.7, поскольку закон, регулирующий отношения по отчуждению спорного имущества, не возлагает дополнительного обязательства на покупателя по страхованию приобретаемого имущества.
Ссылка администрации на подпункт 1 пункта 1 статьи 343 Гражданского кодекса в обоснование довода о неправомерности исключения судом пункта 7.2.7 из проекта договора отклонена судами, поскольку приведенные положения Гражданского кодекса не подлежат применению к рассматриваемым спорным отношениям.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2016 года по делу в„– А41-66976/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------