АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу в„– А41-12089/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Михайловой Л.В., Зверевой Е.А.
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна" - не явился, надлежаще извещен;
от Администрации города Ивантеевка - Валиева А.А., доверенность от 15.02.2016 в„– 0422;
от Павликовой О.Э., Петрова Р.Ю., Управления Росреестра по Московской области - не явились, надлежаще извещены,
рассмотрев 05 апреля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ваши Окна"
на определение от 03 декабря 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Бобриневым А.А.,
на постановление от 11 февраля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Закутской С.А., Быковым В.П., Коротковой Е.Н.
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ваши Окна" Демченко В.Д. и Администрации города Ивантеевка о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "Ваши Окна" (далее по тексту также - ООО "Ваши Окна", должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден Демченко В.Д.
24 марта 2015 года конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением о признании отсутствующим у Петрова Романа Юрьевича и Павликовой Оксаны Эдуардовны права общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на административное помещение в„– 12 общей площадью 180,2 кв. м, расположенное на 2 этаже по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1, кадастровый номер 50:43:0000000:2039, а также об обязании Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. возвратить ООО "Ваши Окна" административное помещение.
12 мая 2015 года в суд поступило заявление Администрации города Ивантеевка о признании права собственности на административное помещение в„– 12 общей площадью 180,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1, кадастровый номер 50:43:0000000:2039, за муниципальным образованием "Город Ивантеевка Московской области".
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 августа 2015 года заявления конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна" и Администрации города Ивантеевка объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
07 октября 2015 года конкурсный управляющий в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от требования в части признания отсутствующим у Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. права общей долевой собственности, который принят судом.
Вместе с тем, конкурсный управляющий настаивал на истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 года, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника - ООО "Ваши Окна" отказано; заявление Администрации г. Ивантеевка удовлетворено; признано право собственности муниципального образования город Ивантеевка на административное помещение площадью 180,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, дом 1, кадастровый номер 50:43:000000:2093.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Ваши Окна" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления конкурсного управляющего и отказе в удовлетворении заявления Администрации города Ивантеевки.
Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением судами норм права и несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
По мнению заявителя кассационной жалобы, поскольку требования Администрации города Ивантеевка вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, по которому распределение долей в объекте инвестирования не производилось, а права сторон данного контракта в установленном законом порядке не оформлялись, то данные требования не могут быть удовлетворены путем предъявления вещного требования о признании права собственности.
В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна", Администрация города Ивантеевки (далее по тексту также - Администрация) возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Как указывает Администрация в отзыве, Администрацией и должником 25 октября 2012 года был составлен акт (промежуточный) о результатах реализации инвестиционного контракта на строительство жилого дома на ул. Новая Слобода г. Ивантеевка Московской области от 17.10.2001 в„– 39 в редакции дополнительных соглашений от 12.12.2007 в„– 147, от 12.04.2010 б/н, от 05.04.2011 б/н (далее - акт (промежуточный) реализации), в соответствии с которым стороны определили, что объект принят в эксплуатацию, фактическая доля администрации от площади встроенных административных помещений составляет 10% или 214,18 кв. м, которая в соответствии с п. 1.6 договора уступки права (цессии) от 29.08.2011, заключенного между Администрацией, ООО "Ирина" и Петровым Р.Ю., доля Администрации на встроенные административные помещения в инвестиционном контракте уменьшается на 180,2 кв. м и составляет 33,98 кв. м; данный акт является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Кроме того, как указывает Администрация, учитывая то, что право собственности Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. на спорное нежилое помещение прекращено, в связи с тем, что до настоящего времени между Администрацией и должником не подписан акт реализации инвестиционного контракта, но сторонами при подписании акта (промежуточного) реализации распределены доли от площади встроенных административных помещений и в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации Администрация вправе требовать признания права собственности на спорное помещение, таким образом, доводы должника о том, что требования Администрации не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска, являются несостоятельными.
В судебном заседании суда кассационной инстанции Администрация города Ивантеевки в лице своего представителя возражала относительно удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные конкурсный управляющий ООО "Ваши Окна", Павликова О.Э., Петров Р.Ю., Управление Росреестра по Московской области не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых определении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей настоящего обособленного спора на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций, ООО "Ваши Окна" являлось застройщиком и заказчиком строительства жилого дома по ул. Новая Слобода г. Ивантеевки Московской области на основании постановления Главы города Ивантеевки Московской области в„– 1711 от 29.10.2001 и Инвестиционного контракта в„– 39 от 17.10.2001 г.
17.10.2001 г. между Администрацией г. Ивантеевки и должником заключен инвестиционный контракт в„– 39 на строительство жилого дома на ул. Новая Слобода г. Ивантеевка Московской области.
Согласно пункту 4.3.1 контракта и п. 1 дополнительного соглашения от 05.04.2011 г. доля администрации составляет 10% общей приведенной площади квартир и нежилых помещений в счет развития социальной, культурно-бытовой и инженерной инфраструктуры г. Ивантеевка Московской области.
29.08.2011 г. между Администрацией г. Ивантеевки Московской области, ООО "Ирина" и Петровым Р.Ю. заключен договор уступки права (цессии) по инвестиционному контракту в„– 39, согласно которому Администрация г. Ивантеевки Московской области уступает, а ООО "Ирина" и Петров Р.Ю. принимают права (требования) в равных долях (по 1/2 доле в праве) по инвестиционному контракту в„– 39 от 17.10.2001 г. на часть нежилых помещений общей площадью 180,2 кв. м.
По акту приема-передачи от 01.12.2012 г. ООО "Ваши окна" передало ООО "Ирина" и Петрову Р.Ю. в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) нежилое административное помещение в„– 12, находящееся на втором этаже, общей площадью 180,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1.
25.10.2012 г. заключен договор переуступки прав в„– 1 между ООО "Ирина" и Павликовой О.Э., согласно которому ООО "Ирина" переуступило, а Павликова О.Э. приняла права и обязанности по договору уступки права (цессии) от 29.08.2011 г.
Петров Р.Ю. и Павликова О.Э. обратились в суд с заявлением о признании права собственности (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности) на административное помещение в„– 12 общей площадью 180,2 кв. м, кадастровый номер 50:43:0000000:2139, расположенное на 2-м этаже по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10 апреля 2014 года в удовлетворении требований Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. отказано, поскольку у администрации отсутствовали правовые основания по уступке права (требования) заявителям индивидуально-определенного нежилого помещения в виде нежилого административного помещения в„– 12, на втором этаже, общей площадью 180,2 кв. м.
24 сентября 2012 года ООО "Ваши Окна" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в„– RU50325000-22/12, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Московская обл., г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1.
Согласно акту распределения жилых площадей от 09.08.2007 г., заключенном между должником и Администрацией г. Ивантеевки, стороны произвели распределение жилых помещений, по которому Администрации г. Ивантеевки распределено 10 квартир общей площадью 720,8 кв. м.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в„– RU50325000-22/12 общая площадь здания составляет 16 651,5 кв. м, общая площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас - 9 709,9 кв. м, общая площадь административных помещений - 2141,8 кв. м, подземная автостоянка общая площадь - 535,6 кв. м.
В соответствии с пунктом 4.3.1 инвестиционного контракта в„– 39 фактическая доля Администрации от площади встроенных административных помещений составляет 10% или 214,18 кв. м.
Обращаясь в суд с заявлением, конкурсный управляющий должника указал, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 30 июля 2013 года за Павликовой О.Э. и 01 августа 2013 года за Петровым Р.Ю. зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 доли за каждым на нежилое административное помещение площадью 180,2 кв. м по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1, пом. 12, кадастровый номер 50:43:0000000:2039.
Данная регистрация произведена на основании определения Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу в„– А41-12089/12, которое в дальнейшем было отменено, в связи с чем право собственности у ответчиков на спорное нежилое помещение не возникло, а запись в ЕГРП является недостоверной.
Также конкурсный управляющий указал, что ООО "Ваши Окна" как застройщик жилого дома, в котором расположено спорное нежилое помещение, является законным владельцем спорного имущества, а, следовательно, данное имущество подлежит истребованию в пользу должника.
Администрация г. Ивантеевка, обращаясь со своим заявлением, указала, что между Администрацией и ООО "Ваши Окна" был заключен Инвестиционный контракт в„– 39 на строительство жилого дома на ул. Новая Слобода г. Ивантеевка Московской области от 17.10.2001 г., согласно которому доля Администрации составляет 10% общей приведенной площади квартир и нежилых помещений в строящемся доме.
В дальнейшем на основании договора уступки права от 25 октября 2012 года Администрация г. Ивантеевка уступила права на спорное нежилое помещение, которое входило в долю Администрации от общей площади помещений в доме, Петрову Р.Ю. и ООО "Ирина", при этом последнее переуступило права на имущество Павликовой О.Э.
01 декабря 2012 года ООО "Ваши Окна" по акту приема-передачи передало спорное нежилое помещение Петрову Р.Ю. и Павликовой О.Э.
Как указывает Администрация, поскольку до настоящего времени между Администрацией и ООО "Ваши Окна" не подписан Акт реализации инвестиционного контракта, а у Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. право собственности на спорное помещение не возникло, Администрация в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий инвестиционного контракта, участвовавшая в инвестировании контракта путем предоставления земельного участка для строительства и несения 50% расходов по переселению граждан из сносимых домов, вправе требовать признания права собственности на спорное помещение.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Администрации и отказывая в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника, исходил из того, что суду представлены все доказательства возникновения у заявителя права собственности на спорное нежилое помещение.
При этом суд первой инстанции установил, что между сторонами инвестиционного контракта от 17.10.2001 в„– 39 не подписан документ распределения нежилых помещений.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что между сторонами инвестиционного контракта от 17.10.2001 г. в„– 39 не подписан документ распределения нежилых помещений, однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в счет причитающихся Администрации 10% от площадей в построенном доме передавались иные помещения.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
Из пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве следует, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Судами установлено, что сторонами инвестиционного контракта не подписан итоговый документ, подтверждающий исполнение ими всех обязательств, распределение нежилых помещений объекта недвижимого имущества согласно условиям этого договора.
При этом акт (промежуточный) о результатах реализации инвестиционного контракта от 25 октября 2012 года, на который ссылается Администрация города Ивантеевки в отзыве, в деле отсутствует; в приложениях к заявлению Администрации о признании права собственности не указан; ссылка на указанное доказательство и его оценка в текстах обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Отсутствие данного итогового документа означает, что между сторонами инвестиционного контракта не прекращены обязательственные правоотношения по поводу спорного имущества, в том числе, не произведено распределение долей в нежилых помещениях объекта инвестирования в соответствии с условиями контракта, что исключает признание права собственности на спорное нежилое помещение.
На основании изложенного, кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении об удовлетворении заявления Администрации города Ивантеевка о признании права собственности не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, связанные с наличием между должником - ООО "Ваши Окна" и Администрацией города Ивантеевка итогового документа, подтверждающего распределение нежилых помещений объекта недвижимого имущества согласно условиям инвестиционного контракта, не устанавливались судами, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему обособленному спору, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, дать правовую оценку инвестиционному контракту и определить применимое к настоящему спору право, установить наличие либо отсутствие между должником - ООО "Ваши Окна" и Администрацией города Ивантеевка итогового документа, подтверждающего распределение нежилых помещений объекта недвижимого имущества согласно условиям инвестиционного контракта, после чего разрешить обособленный спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявлений конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна" и Администрации города Ивантеевка.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Определение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 года по делу в„– А41-12089/2012, - отменить.
Настоящий обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ

Судьи
Л.В.МИХАЙЛОВА
Е.А.ЗВЕРЕВА


------------------------------------------------------------------