АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. по делу в„– А40-190839/14

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Краева Н.В. доверенность от 25.06.2015 г.
от ответчика - Яшкин А.В. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-696/5
рассмотрев 16 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 21 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
постановление от 15 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Экстрагорстрой"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи недвижимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Экстрагорстрой" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, по пунктам 1.2.1, 3.1, 3.2, 3.6 договора, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости: отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Столярный пер., д. 7, корп. 2, общей площадью 723,9 кв. м и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Столярный пер., д. 7, корп. 2, общей площадью 1 451 кв. м, кадастровый номер 77:01:0004023:1001 (с учетом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2016 года, заявленные требования удовлетворены частично, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости: отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Столярный пер., д. 7, корп. 2, общей площадью 723,9 кв. м и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Столярный пер., д. 7, корп. 2, общей площадью 1 451 кв. м, кадастровый номер 77:01:0004023:1001, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью ООО "Экстрагорстрой".
Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "3.1 Цена объектов составляет 97 850 405,95 руб. (Девяносто семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч четыреста пять рублей девяносто пять копеек) с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем 7 092 102,17 руб."
Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.6 договора изложить в следующей редакции: "3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект 1 в размере 43 452 472,44 руб. (Сорок три миллиона четыреста пятьдесят две тысячи четыреста семьдесят два рубля сорок четыре копейки). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 724 207,87 руб. (Семьсот двадцать четыре тысячи двести семь рублей восемьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
За объект 2 в размере 54 397 933,51 руб. (Пятьдесят четыре миллиона триста девяносто семь тысяч девятьсот тридцать три рубля пятьдесят одна копейка). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 906 633 руб. (Девятьсот шесть тысяч шестьсот тридцать три рубля) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы);
В удовлетворении требования о включении в договор п. 1.2.1 отказал.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 171 845 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений и земельного участка по цене 97 850 405,95 руб. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем 7 092 102,17 руб.
Также заявитель не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы; по мнению заявителя, экспертиза не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Также Департамент указал на то, что истцом в материалы дела не представлены доказательства согласования в письменной форме условия об осуществлении арендатором улучшений (письмо Департамента о согласии, смета затрат на производство, акт приема-передачи неотделимых улучшений, иные документы), в связи с чем оснований для зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений, не относящихся к переустройству, отсутствовали.
Представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения, постановления, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, ввиду отсутствия возражений сторон.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Экстрагорстрой" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 723,9 кв. м, площадь земельного участка составляет 1 451 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2008 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Экстрагорстрой" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 171 845 000 руб.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (от 10.10.2014 г.) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 57 034 832 руб., установленной оценщиком ООО "ППО-КОНСАЛТ" в отчете от 03.10.2014 в„– 1410011, отчетом об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений от 03.10.2014 в„– 1410012.
Департамент письмом от 07.11.2014 отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка по цене 57 034 832 руб.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "Экстрагорстрой" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества частично, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Экстрагорстрой" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 97 850 405,95 руб. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем 7 092 102,17 руб.
Судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняется довод кассатора о том, что основания для зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений, не относящихся к переустройству, отсутствовали, поскольку, как на то указал суд первой инстанции, письмом от 23.05.2011 (т. 1 л.д. 28) Департамент имущества г. Москвы, в ответ на обращение истца о согласовании переустройства спорного нежилого помещения, указал, что не возражает против выполнения истцом переустройства в рамках арендуемых помещений при условии обязательного оформления разрешительной документации на переустройство помещения в Префектуре ЦАО.
Таким образом, суды правомерно признали обоснованными следующие виды работ: устройство системы водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения и устройство ж/б лестницы в подвале и урегулировали разногласия в части цены выкупаемых объектов с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем 7 092 102,17 руб.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что судом первой инстанции в судебное заседание были вызваны эксперты Горислов И.А., Ляховский А.А., ими были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2016 года по делу в„– А40-190839/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------