АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу в„– А40-233728/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Волкова С.В., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца: Макеев А.В. - доверенность от 27 июня 2016 года,
от ответчика: Клоков Е.В. - доверенность от 18 февраля 2016 в„– 4-47-1781/6,
от третьего лица: Клоков Е.В. - доверенность от 30 декабря 2015 в„– 33-Д-839/15,
рассмотрев 27 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) и Правительства Москвы (третье лицо)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 25 апреля 2016 года,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 13 июля 2016 года,
принятое судьями Барановской Е.Н., Лящевским И.С., Панкратовой Н.И.,
по делу в„– А40-233728/2015 по иску
ООО "Вероника 2" (ОГРН: 1037700079614)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)
о взыскании 23 898 719 руб. 60 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка,
третье лицо: Правительство Москвы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вероника 2" (далее - истец, Общество, ООО "Вероника 2") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.12.2012 в„– И-01-000160 и о взыскании 23 898 719 рублей 60 копеек расходов, понесенных Обществом в связи с исполнением договора аренды.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 решение оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Вероника 2" возражало против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Представитель Департамента и Правительства Москвы в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Общества в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.
Как установлено судами, 03.12.2012 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента, арендодатель) и Обществом (арендатор) для целей проектирования и строительства гостиницы заключен договор аренды земельного участка в„– И-01-000160 с кадастровым номером 77:01:0002011:1003, площадью 195 кв. м, из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Москва, Старый Толмачевский пер., вл. 15 (далее - договор аренды).
31.12.2013 в целях исполнения обязательств по договору аренды Обществом был получен утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 20.12.2013 Градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) в„– RU77-130000-007700, с указанием основного вида разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение и нулевых показателей этажности строения, процента застройки земельного участка и плотности застройки, исключающих какое-либо строительство на данном земельном участке.
В связи с невозможностью осуществления строительства на земельном участке, то есть, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, 22.09.2015 Общество направило в адрес Департамента предложение о расторжении договора аренды на условиях полного возмещения Обществу расходов, понесенных в связи с исполнением договора аренды.
Отказ Департамента в расторжении договора аренды и компенсации расходов явился основанием для обращения Общества в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.
Суд первой инстанции, апелляционный суд пришли к выводу о правомерности заявленных требований.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Таким образом, когда сторонами определено назначение передаваемого в аренду имущества, определена цель, для которой имущество передается в аренду, однако действующие законодательные ограничения запрещают использование являющегося объектом аренды имущества по такому целевому назначению, применению подлежат положения пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами первой и апелляционной инстанции по результатам исследования в соответствии с положениями статей 65, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в обоснование иска и возражений против него доказательств в совокупности установлено, что определенный протоколом заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение, исключает осуществление на земельном участке строительства, тогда как договор аренды заключен сторонами именно для целей проектирования и строительства гостиницы.
Таким образом, установив невозможность использования Обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство гостиницы), суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а оплаченная Обществом стоимость права за заключение договора аренды в размере 22 860 000 рублей и внесенные арендные платежи в сумме 1 037 719 рублей 60 копеек подлежат возврату Обществу на основании статей 307 - 310, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
Доводы кассационной жалобы о том, что установленный в ГПЗУ вид разрешенного использования земельного участка не является существенным изменением обстоятельств, а равно истец в силу специфики градостроительного регулирования должен был знать о возможности изменения соответствующих обстоятельств, рассмотрены и отклонены как несостоятельные, поскольку выводы судов о применении положений пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не опровергают, сводятся к переоценке исследованных судами доказательств и установленных ими фактов, иная оценка которых процессуальным законом к полномочиям суда кассационной инстанции не отнесена.
Доводы кассационной жалобы о том, что оплаченная Обществом стоимость права за заключение договора аренды в размере 22 860 000 рублей и внесенные арендные платежи в сумме 1 037 719 рублей 60 копеек не могут быть взысканы с Департамента, поскольку не являются неосновательным обогащением последнего, а также о том, что Обществом выбран ненадлежащий способ защиты права, рассмотрены и отклонены, как основанные на ошибочном толковании норм материального права.
Несогласие с выводами судов, иная оценка фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование норм материального права не означает допущенной по делу судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления, в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 года по делу в„– А40-233728/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------