АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2016 г. по делу в„– А40-155136/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Девликамов М.А. доверенность от 01.02.2016 г.
от ответчика - Салаватова К.Х. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-715/15
рассмотрев 18 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 29 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Кузнецовой Е.Е., Тихоновым А.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "НЕДВИЖИМОСТЬ"
Управление и консалтинг"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
к Департаменту городского имущества города Москвы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 54.3 кв. м, расположенного по адресу: 127051 г. Москва, ул. Маросейка, дом 10/1, строение 4, квартал 118, изложив п. 3.1. Договора в редакции истца: "Цена Объекта составляет 5097817 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.4 изложить в редакции: "Оплата по договору купли-продажи недвижимости вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2-х месяцев с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 5-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 141494 руб. 91 коп. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции указал, что истцом пропущен 30-дневный срок на подписание проекта договора, в связи с чем истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Так как истцом не предъявлялись требования об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки течение срока для заключения договора не прерывалось.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015 отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме, разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, урегулированы.
Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, пропустив установленный законом тридцатидневный срок, что не было учтено судом апелляционной инстанции.
Также Департамент не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы. По мнению Департамента, именно собственник вправе производить оценку принадлежащего ему имущества.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен в судебном заседании к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 54,3 кв. м и не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного имущества г. Москвы"; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" 07.10.2013 г. обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, 16.05.2014 г. Департаментом был направлен для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 54,3 кв. м (письмо исх. в„– 33-5-28818/13-(5)-0), 25.06.2014 г. истец выразил согласие на заключение и подписание договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) меньшую цену объекта и направив ответчику подписанный с его стороны договор купли-продажи с протоколом разногласий в части касающейся цены выкупаемого объекта (п. 3.1 договора) и оплаты по договору (п. 3.4 договора) (письмо вх. в„– 33-5-28818/13-(6)-0).
Истцом самостоятельно была произведена оценка спорного объекта, ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости, выполненной ООО "Оценка и Консалтинг" в„– ОИКН-14-06-11-1А от 11.06.2014 г., согласно которому стоимость спорного объекта составляла 7 821 000 руб.
По результатам рассмотрения предложения истца, 11.08.2014 г. Департамент отказал в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что не может согласиться с предложенными истцом условиями в части цены выкупаемого в размере 7 821 000 руб. (письмо исх. в„– 33-5-28818/13-(0)-1. Полагая, что отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги по заключению договора купли- продажи нежилого помещения является незаконным, ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований исходил из следующего.
В силу статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
Как указано в пункте 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Суд первой инстанции указал, что закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным.
Согласно части 4.1. статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Суд первой инстанции учел, что Департамент направил истцу договор купли-продажи письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(5)-0) от 16.05.2014 г., установив, что указанное письмо было получено истцом 22.05.2014 г.
25.06.2014 г. письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(6)-0) истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что истцом пропущен 30-дневный срок на подписание проекта договора, в связи с чем истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Так как истцом не предъявлялись требования об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки течение срока для заключения договора не прерывалось.
Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции, указал следующее.
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Суд апелляционной инстанции исходя из положений Закона в„– 159-ФЗ, а также части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции признает указанный вывод правильным.
Правильным является вывод апелляционного суда о том, что пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.
Как установлено судами, 07.10.2013 г. истец обратился к ответчику с просьбой о выкупе арендуемого нежилого помещения, 16.05.2014 г. ответчиком был направлен истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, 25.06.2014 г. истец письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(6)-0) выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения с протоколом разногласий, указав в редакции договора купли-продажи в редакции покупателя (истца) цену, установленную на основании отчета в„– ОИКН-14-06-11-1А от 11.06.2014 г., в размере 7821000 руб., без учета НДС.
На предложение Истца согласовать условия договора в части уменьшения цены выкупаемого объекта ответчик ответил отказом в письме от 11.08.2014 г. (регистрационный номер 33-5-28818/13-(0)-1).
Учитывая, что письмо истца от 25.06.2014 г. содержит ссылку на отчет в„– ОИКН-14-06-11-1А от 11.06.2014 г., суд апелляционной инстанции правильно указал, что данные действия истца свидетельствуют об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, что влечет приостановление течения установленного Законом в„– 159-ФЗ 30-дневного срока.
Вывод апелляционного суда о том, что имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что в установленные законом сроки истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения, что в силу части 4.1 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора купли-продажи является правильным.
Следовательно, истец не утратил преимущественное право на заключение с ним договора купли-продажи нежилого помещения, и при наличии разногласий с ответчиком, касающихся цены, предлагаемой Департаментом, вправе обратиться в суд с заявленными исковыми требованиями, в связи с чем доводы кассационной жалобы в части пропуска срока судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 097 817 руб., определенной в названном заключении.
Довод кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет, поскольку возражениям Департамента относительно цены объекта судами дана надлежащая оценка, судом первой инстанции в судебное заседание вызывался эксперт Баранников Л.И., проводивший оценку, которым были даны подробные пояснения по проведенному исследованию.
Судебная коллегия также учитывает, что данное экспертное заключение было оценено судом апелляционной инстанции, признано соответствующим требованиям законодательства.
Кассационная инстанция полагает, что суд апелляционной инстанции установил все фактические обстоятельства, установление которых необходимо для рассмотрения дела, полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела и дал им оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применил нормы материального права и принял законный и обоснованный судебный акт.
Следует отметить, что доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, оцененных судом первой инстанции, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 года по делу в„– А40-155136/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------