АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2016 г. по делу в„– А41-1022/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2016
Полный текст постановления изготовлен 16.12.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,
судей: Власенко Л.В., Голобородько В.Я.,
при участии в заседании:
от Маркова Ильи Александровича: Андросов Н.И. дов. от 05.07.2016
от Марковой Инны Николаевны: Андросов Н.И. дов. от 05.07.2016
рассмотрев 12.12.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Маркова Ильи Александровича и Марковой Инны Николаевны
на определение от 13.07.2016
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Торосяном М.Г.,
на постановление от 10.10.2016
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коротковой Е.Н., Катькиной Н.Н., Мизяк В.П.,
по заявлению Маркова Ильи Александровича и Марковой Инны Николаевны о признании права собственности на нежилое помещение,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) АО "Строительное управление в„– 155",

установил:

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2016 в отношении АО "Строительное управление в„– 155" была введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Белокопыт Алексей Васильевич.
Соответствующее сообщение было опубликовано 02.04.2016 в газете "Коммерсантъ" в„– 56.
В отношении должника применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле привлечен уполномоченный орган Министерство строительного комплекса Московской области.
Марков Илья Александрович и Маркова Инна Николаевна обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ними права общей долевой собственности по 1/2 доле на нежилое помещение в„– V, расположенное в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4, (строительный адрес: Фили-Давыдково, кв-л 69, к. 10, секция 1, этаж 1, в„– пп. 4).
Определением от 13.07.2016 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявления Маркова Ильи Александровича и Марковой Инны Николаевны.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 определение Арбитражного суда Московской области от 13.07.2016 было оставлено без изменения.
Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Марков Илья Александрович и Маркова Инна Николаевна обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявители в кассационной жалобе указывают, что судебные акты не обоснованы, не мотивированы, вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку, несмотря на то, что буквальное толкование пункта 2 части 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не позволяет напрямую отнести требование заявителей к требованию участников строительства, поскольку оно заявлено в отношении нежилого помещения, в свою очередь заявители считают возможным в данном деле применить часть 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Кроме того, заявители указывают, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию уже подписано, при этом, сторонами при заключении спорного договора были согласованы все существенные условия, договор фактически исполнен заявителями и должником, заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителей поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, в суд кассационной инстанции не поступали.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Выслушав представителя заявителей, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, заявленное Марковым И.А. и Марковой И.Н. требование о признании за ними права общей долевой собственности по 1/2 доле в праве на нежилое помещение в„– V, расположенное в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 4 (строительный адрес: Фили-Давыдково, кв-л 69, к. 10, секция 1, этаж 1, в„– пп 4) основано на предварительном договоре в„– 101201/10202-С-z от 06.10.2011, заключенном заявителями с АО "Строительное управление в„– 155".
Отказывая Маркову И.А. и Марковой И.Н. в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителей должен быть им передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось, кроме того, удовлетворение заявления Маркова И.А. и Марковой И.Н. о признании за ними права собственности на нежилое помещение, повлечет за собой нарушение прав других кредиторов (не участников строительства) на соразмерное удовлетворение их денежных требований за счет имущества должника.
Согласно части 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В силу статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.
Исходя из буквального толкования указанных норм закона заявители не являются участниками строительства, а поэтому положения части 6 статьи 201.1 и части 2 статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не подлежат применению к спорным правоотношениям.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 также не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Поскольку спорные правоотношения урегулированы федеральным законом, то аналогия права не применима.
В силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.
Поскольку, как установлено судами, предварительный договор в„– 101201/10202-С-z от 06.10.2011, заключенный между заявителями и должником, не зарегистрирован в соответствии с частью 3 статьи 4, статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно части 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Между тем, в рассматриваемом случае право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителей должен быть им передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что обращение заявителей в суд с настоящими требованиями в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности застройщика-банкрота на имущество, по существу направлено на обход процедуры применения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости.
Доводы заявителей кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами суда первой инстанции и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суды правильно применили нормы материального права, не допустив нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Московской области от 13.07.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 по делу в„– А41-1022/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Л.В.МИХАЙЛОВА

Судьи
Л.В.ВЛАСЕНКО
В.Я.ГОЛОБОРОДЬКО


------------------------------------------------------------------