АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2016 г. по делу в„– А40-44420/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Кобылянского В.В., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца Департамента - Николаева В.А., доверенность от 30.12.2015,
от ответчика ТСЖ "В Кисловском переулке" - Сокур В.Н., доверенность от 23.03.2016,
рассмотрев 26 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "В Кисловском переулке"
на решение от 28 июня 2016 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Смысловой Л.А.,
на постановление от 28 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Лящевским И.С., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к ТСЖ "В Кисловском переулке" (ОГРН 1037703002149)
о взыскании задолженности в размере 1 541 839 руб. 69 коп. и пени в размере 232 506 руб. 71 коп.,

установил:

Департамент городского имущества города (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный судом города Москвы с иском к Товариществу собственников жилья "В Кисловском переулке" (далее - ТСЖ "В Кисловском переулке", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 541 839, 69 руб., а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 232 506, 71 руб.
Товариществом собственников жилья "В Кисловском переулке" предъявлен встречный иск, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы неосновательного обогащения в размере 531 613, 97 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 147 118, 24 руб.
Решением суда иск удовлетворен в части взыскания с ответчика 1 541 839, 69 руб. долга по аренде и 204 415, 77 руб. пени, в удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска отказано.
Постановлением от 28.09.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ТСЖ "В Кисловском переулке" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новое решение об отказе удовлетворении исковых требований Департамента и удовлетворении встречного иска, указывая при этом на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, у Департамента отсутствует право на взыскание спорной суммы долга по аренде, поскольку состоялся переход права собственности на квартиры в указанном доме к третьим лицам, в связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, а орган местного самоуправления утратил право на распоряжение им. С учетом изложенного на стороне Департамента с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме возникло неосновательное обогащение в размере арендных платежей, уплаченных ТСЖ "В Кисловском переулке" Департаменту по договору аренды.
В судебном заседании представитель ТСЖ "В Кисловском переулке" поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель Департамента возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит обжалованные решение и постановление судов подлежащими отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением префекта Центрального административного округа от 24.04.2007 в„– 60-р ДЗР между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Товариществом собственников жилья "В Кисловском переулке" заключен договор от 28.04.2007 в„– М-01-514470 на аренду земельного участка площадью 0,0255 га, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Средний Кисловский переулок, вл. 5/6, стр. 2, (кадастровый номер 77:01:0001045:144), предоставляемый на условиях аренды для разработки проектной документации на строительство, реконструкцию жилого дома общей площадью 1 280 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами до 1 октября 2007 (пункт 2.1 договора).
Дополнительными соглашениями от 14.05.2009 и от 28.01.2010 сроки реконструкции объекта неоднократно продлевались, срок ввода объекта в эксплуатацию определен сторонами - до 31 декабря 2010 года.
5 февраля 2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ТСЖ выдано разрешение на строительство - реконструкцию объекта капитального строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, Средний Кисловский переулок, вл. 5/6, стр. 2.
Разрешением на ввод объекта с эксплуатацию от 30.11.2010 в„– 77180000-003165, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, по результатам реконструкции указанный жилой дом введен в эксплуатацию.
Ссылаясь на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 28.04.2007 в„– М-01-514470 и считая его действующим, указывая на уклонение ТСЖ "В Кисловском переулке" от оплаты задолженности по договору аренды за период с 3 квартала 2013 г. по 4 квартал 2015, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании спорной задолженности по аренде.
ТСЖ "В Кисловском переулке", полагая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления утратил право на распоряжение им, договор аренды прекратил свое действие, в связи с чем у Департамента с указанного момента отсутствовало право на взыскание спорной суммы долга по аренде, а у ТСЖ "В Кисловском переулке" - обязанность по оплате платежей по прекращенному договору аренды.
Удовлетворяя исковые требования Департамента, судебные инстанции исходили из того, что никто из собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, Средний Кисловский пер., д. 5/6, стр. 2, с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом в Департамент не обращался; доказательства того, что вид целевого использования земельного участка с разрешенным использованием "разработка проектной документации на строительство, реконструкцию жилого дома общей площадью 1 280 кв. м" изменен на эксплуатацию жилого дома, в материалах дела отсутствуют. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и ответчик обязан исполнять обязанности по данному договору, задолженность ответчика документально подтверждена, а у истца не возникло неосновательного обогащения в спорном периоде.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как следует из п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ в„– 10, Пленума ВАС РФ в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В силу положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 11642/11, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В материалах дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации, начиная с 04 апреля 2012 года, прав собственности третьих лиц на квартиры в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке (т. 2 л.д. 63-70).
Однако суд данным документам оценки не дал и не проверил с учетом вышеназванных норм права и соответствующих разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по этому поводу доводы ТСЖ "В Кисловском переулке" о том, что спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома с прекращением права публичной собственности на земельный участок после самой ранней регистрации права собственности на жилое помещение, в связи с чем у Департамента отсутствовали основания для взыскания арендных платежей в спорном периоде.
Выводы судов о том, что земельный участок не сформирован для эксплуатации и обслуживания жилого дома не соответствуют представленным в дело доказательствам - кадастровому паспорту от 13.06.2013 в„– 77/501/13-258411 на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001045:144, содержащим сведения о виде разрешенного использования.
Положениями пункта 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" закреплено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005), принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
В результате неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права ими не был проверен довод ТСЖ "В Кисловском переулке" и не исследованы в этой части доказательства, а также представленный ответчиком расчет суммы неосновательного обогащения, в связи с чем на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить доводы ТСЖ "В Кисловском переулке" и представленные им расчеты, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 28 июня 2016 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 сентября 2016 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-44420/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------