АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2016 г. по делу в„– А40-198045/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Сидельникова Д.А. по доверенности от 09.10.2015
от ответчика - Бруевич А.А. по доверенности от 28.03.2016 в„– 33-Д-324/16
рассмотрев 19 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 08 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Валиевым В.Р., Садиковой Д.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Стэмп Компани" (ИНН 7715136940)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СТЭМП КОМПАНИ" (далее ООО "СТЭМП КОМПАНИ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 437,2 кв. м (подвал, пом. I), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 20, корп. 1, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 37 374 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 622 900 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2016 года исковые требования удовлетворены; суд урегулировал разногласия между ООО "СТЭМП КОМПАНИ" и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 437,2 кв. м (подвал, пом. I), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 20, корп. 1, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 51 558 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 859 300 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Арбитражный суд города Москвы установил, что ООО "СТЭМП КОМПАНИ" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 03-00480/05 от 15.06.2005 нежилого помещения. Суд пришел к выводу, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 10.07.2015 (момент получения Департаментом от ООО "СТЭМП КОМПАНИ" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 51 558 000 руб.; доказательства недостоверности отчета в„– 773Г/1204, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, несоответствия его требованиям законодательства об оценочной деятельности, не представлены; основания для обязания сторон совершить сделку купли-продажи по цене, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, отсутствуют; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2016 года указанное решение изменено; апелляционный суд принял постановление об урегулировании разногласий, возникших между ООО "СТЭМП КОМПАНИ" и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, улица Декабристов, дом 20, корпус 1 (подвал, пом. I, общей площадью 437,2 кв. м), приняв пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 37 374 000 (тридцать семь миллионов триста семьдесят четыре тысячи) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 622 900 (шестьсот двадцать две тысячи девятьсот) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Апелляционный суд установил, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 10.07.2015 составляет 37 374 000 руб. (без учета НДС). При этом суд исходил из того, что между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в дело представлены два отчета независимых оценщиков, отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщиков суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Заявитель жалобы указывает, что апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 37 374 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета ООО "АБН-Консалт" об оценке в„– 773Г/1204, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 51 558 000 руб.; при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "СТЭМП КОМПАНИ" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 15.06.2005 в„– 03-00480/05, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 20, корп. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 15.06.2005 по 15.06.2016 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 10.07.2015 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 51 558 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Инвестиционная оценка" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 02.06.2015 в„– Н-1055/15, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 36 440 940 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 36 440 940 руб., пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "СТЭМП КОМПАНИ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "СТЭМП КОМПАНИ" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет ООО "Инвестиционная оценка" от 02.06.2015 в„– Н-1055/15 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 36 440 940 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке в„– 773Г/1204, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 51 558 000 руб. (без учета НДС). Департаментом получено положительное экспертное заключение НП СРО "СВОД" от 11.08.2015 в„– 1856/С-15 о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" в„– 773Г/1204 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции от 27.01.2016 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 10.07.2015, проведение которой поручено эксперту ООО "КМК-Стандарт".
Согласно заключению эксперта ООО "КМК-Стандарт" рыночная стоимость спорного объекта составила 37 374 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 10.07.2015.
Апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 37 374 000 руб. с учетом указанного заключения эксперта, что соответствует вышеизложенным рекомендациям об определении выкупной цены в случае наличия разногласий по ее размеру.
Апелляционный суд установил, что ООО "СТЭМП КОМПАНИ" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления апелляционного суда не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2016 года по делу в„– А40-198045/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------