АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2016 г. по делу в„– А40-22051/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: Перин Д.М., дов. от 18.11.2016
от ответчика: Шинкарюк А.Ю., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-695/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 23 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
вынесенное судьями Верстовой М.Е., Птанской Е.А., Крыловой А.Н.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" (Москва, ОГРН 1027719016489)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "РЕАС" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал в„– 0, помещение I) - объект 2 на условиях истца (покупателя), указанных в протоколе разногласий от 25.12.2014 г., а именно, в части пунктов 3.1 и 3.4 договора, по цене 22 986 318 рублей, с рассрочкой платежа на 3 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истцом произведен капитальный ремонт здания, который он обязан был произвести в соответствии с условиями договоров аренды, в связи с чем расходы на такой ремонт не могут быть засчитаны в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в суд апелляционной инстанции.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2016 года решение суда первой инстанции отменено; исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, помещение II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал в„– 0, помещение I) - объект 2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4, на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 13.11.2003 г. в„– 04-883/03.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 30.04.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
В дополнение к первоначальному заявлению истец письмом от 05.12.2014 вх. в„– ДГИ-110792/14-(0)-0 обратился к ответчику с просьбой зачесть в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений, произведенных в 2004 году при капитальном ремонте помещения.
Ответчик в письме от 16.12.2014 г. исх. ДГИ-1-155768/14-1 сообщил, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, а также указал, что документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта, не были представлены.
Ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), в соответствии с которым цена объекта недвижимости составила 40 690 000 рублей, в том числе, объект 1-38 337 000 рублей, объект 2 - 2 353 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 12.09.2014 г. в„– 743Г/144, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 23.09.2014 г. в„– 1852/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Полагая указанную ответчиком выкупную стоимость объекта недвижимости завышенной, истец обратился в ООО "ППО-КОНСАЛТ" с заданием на оценку рыночной стоимости того же объекта недвижимости.
Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость данного объекта, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 22 986 318 без НДС.
Истец направил 25.12.2014 г. в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом протокола разногласий, указав в редакции покупателя цену объекта недвижимого имущества с учетом произведенных неотделимых улучшений.
Ответчик уклонился от подписания проекта договора в редакции истца, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом апелляционной инстанции, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 10 февраля 2016 года была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиз в Негосударственном экспертном учреждении ООО "Солвер".
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Определить рыночную стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, пом. II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29.9 кв. м (подвал в„– 0, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 без учета НДС?
2. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Торговый дом РЕАС" на основании договора подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 в„– 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1, пом. II) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29.9 кв. м (подвал в„– 0, помещение I) - объект 2 по состоянию на 30.04.2014 года?
Согласно заключению эксперта в„– 16/059-А40-2205115-Э от 29.04.2016 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4: Помещение II на первом этаже, общей площадью 345,8 кв. м; Помещение I в подвале в„– О общей площадью 29,9 кв. м) по состоянию на 30 апреля 2014 с учетом НДС составляет 40 394 700 рублей.
Проанализировав смету на капитальный ремонт помещения по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 от 07.12.2002, эксперт пришел к выводу о том, что все работы, выполненные по смете, относятся к неотделимым улучшениям.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Торговый дом РЕАС" на основании договора подряда на строительно-отделочные работы от 17.12.2002 в„– 17/12 в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кирпичная, д. 3, стр. 4 общей площадью 345,8 кв. м (этаж 1 пом. П) - объект 1 и нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м (подвал в„– О, помещение I) - объект 2, по состоянию на 30.04.2014, с учетом разумного округления равна 17 467 600 рублей.
Поскольку неотделимые улучшения произведены истцом в период 2002 году, их проведение согласовано с арендодателем, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого истцом имущества, вследствие чего стоимость выкупаемого помещения составляет 22 927 100 рублей.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2016 года по делу в„– А40-22051/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------