АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2016 г. по делу в„– А41-282/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2016
Полный текст постановления изготовлен 06.06.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Аталиковой З.А., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Элис" - Рыжих А.Н. доверен. от 25.02.2014
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района - Дейниченко Т.И. доверен. от 23.11.2015 в„– 207/11.21, Теняев С.А. доверен. от 24.08.2015 в„– 177/11.21
от Общества с ограниченной ответственностью "Волна" - не явился, извещен
рассмотрев 01.06.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района
на решение от 17.11.2015
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Фаньян Ю.А.,
на постановление от 11.02.2016
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Мальцевым С.В., Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
по делу в„– А41-282/14 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Элис"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района, Обществу с ограниченной ответственностью "Волна"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта и обязании заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Элис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроенно-пристроенного помещения в„– I, Лит. А, назначение нежилое, общей площадью 379, 1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 в размере 18 400 000 руб., указанной КУМИ Администрации Красногорского муниципального района в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 от 09.12.2013 на основании отчета в„– 1.115/16 от 14 ноября 2013 года, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого вышеуказанного встроенно-пристроенного помещения, по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.
Определением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2014 к участию в деле в качестве соответчика Общество с ограниченной ответственностью "Волна".
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2015 по делу в„– А41-282/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение суда Арбитражного суда Московской области от 17.11.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 принятые по делу в„– А41-282/14 и принять новый судебный акт по настоящему делу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "Элис" получив договор на выкуп арендованного имущества в порядке ФЗ от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013), в случае несогласия с ценой объекта, должно было в течение месячного срока (ст. 6 ФЗ), представить протокол разногласий по цене выкупаемого имущества, запросы истца о предоставлении отчета о стоимости имущества не свидетельствуют о возникновении преддоговорного спора, разногласия, касающиеся настоящего договора, были направлены истцом с нарушением срока, при этом содержание этих разногласий касались уменьшения выкупной стоимости на сумму произведенных истцом неотделимых улучшений, проведенные, в рамках настоящего дела судебные экспертизы, определили рыночную стоимость объекта оценки на дату, отличающуюся от даты оспариваемой (ООО "Волна") примерно на год, поэтому заключения судебной экспертизы, установившие иную рыночную стоимость спорного объекта, ни в коем случае, не доказывают недостоверность рыночной стоимости нежилого помещения, отчет не отвечает требованиям относимости и допустимости, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение суда Арбитражного суда Московской области от 17.11.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 принятые по делу в„– А41-282/14 и принять новый судебный акт по настоящему делу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью "Волна", надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 по делу в„– А41-39164/2012 удовлетворены требования ООО "Элис" к КУМИ Администрации Красногорского муниципального района о признании наличия у ООО "Элис" права преимущественного приобретения арендуемого имущества - помещения инвентарный номер 090:029-2813/А-1, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, улица Советская, дом 2; признании незаконным Письма/Решения КУМИ Администрации Красногорского муниципального района от 17.05.2012 в„– 590/1.1.11; признании незаконным Письма/Решения КУМИ Администрации Красногорского муниципального района от 25.07.2012 в„– 920/1.1.11. Суд обязал КУМИ Администрации Красногорского муниципального района совершить в отношении арендуемого ООО "Элис" нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона, а именно: обеспечить в двухмесячный срок заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить в адрес ООО "Элис" проект договора купли-продажи помещения, имеющего инвентарный номер 090:029-2813/А-1, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, улица Советская, дом 2, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
КУМИ Администрации Красногорского муниципального района во исполнение вышеуказанного судебного акта направила в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с указанием выкупной стоимости объекта - 18 400 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого встроенно-пристроенного помещения в„– 1.115/16, выполненным ООО "Волна".
Не согласившись с вышеуказанной ценой, истец обратился в суд с настоящим иском.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ).
В силу статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Московской области от 04.08.2014 суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.
Согласно заключению эксперта ООО "Оценщик" в„– 14Э-0408 от 28.08.2014 рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет 7 785 000 руб. (с учетом НДС).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18.112014 судом по делу была назначена комплексная повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ГУП МО "МОБТИ" Гвоздевой О.А. и эксперту ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" Дари С.Б.
Согласно заключениям экспертов в„– А-06-1547/12-14 и в„– 14Э/2912 от 29.12.2014 реальная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 22.12.2014 с учетом округления составляет 18 180 000 руб. и 11 094 375 руб. соответственно.
Суд привлек к участию в деле специалиста Мамджанов Х.А. для дачи пояснений по экспертным заключениям, а также вызвал в судебное заседание для дачи пояснений по данным им заключениям экспертов Гвоздева О.А. и Дари С.Б.
Суд первой инстанции, установив в ходе рассмотрения дела, что комплексная повторная экспертиза является недостаточно полной (эксперты поставлены судом в неравно положение ввиду непредставления судом экспертам равного количества документов) суд первой инстанции назначил по делу дополнительную комплексную повторную экспертизу.
Согласно заключению эксперта ГУП МО "МОБТИ" Гвоздевой О.А. в„– А-06-1696/05-15 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.12.2014 (без учета НДС) составила 18 611 000 руб., согласно заключению эксперта ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" Дари С.Б. в„– 14Э/0805/2 от 15.05.2015-13 624 883 руб. с учетом НДС.
Кроме того, в материалы дела поступили письменные пояснения эксперта относительно экспертных заключений от 13.10.2015, из которых следует, что полученная стоимость объекта оценки в размере 18 611 000 руб. без НДС (49 092,6 руб./кв. м) не может быть подтверждена как достоверная. По мнению специалиста, определение рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроенно-пристроенного помещения в„– I, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2, экспертом Дари С.Б. выполнено более корректно.Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, руководствуясь статьями 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3, пунктом 2 части 8 статьи 4, частями 2, 3 статьи 9, статьей 13 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьями 12, 13, частью 3 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", учитывая разъяснения приведенные пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в„– 1.115/16 от 14.11.2013, выполненном ООО "Волна"; признав величину рыночной стоимости недвижимого имущества равной 12 778 000 руб. без учета НДС.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу в„– А41-282/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------