АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. по делу в„– А41-80348/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 19.01.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "АЛК СТ" - Семина Ж.В. - доверен. от 01.12.2015
от Администрации Ступинского муниципального района Московской области - не явился, извещен
рассмотрев 13.01.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Ступинского муниципального района
на решение от 19.06.2015 Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Плотниковой Н.В.
на постановление от 18.09.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Марченковой Н.В., Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В.,
по иску (заявлению) ООО "АЛК СТ"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
о внесении изменений в договор купли-продажи,

установил:

ООО "АЛК СТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м, а именно об обязании Администрации Ступинского муниципального района Московской области заключить с ООО "АЛК-СТ" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м, в редакции истца:
"П. 1.1. Во исполнение решения Арбитражного суда Московской области от 18.06.2013 г. по делу в„– А41-13210/2013, Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору помещение расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м".
"П. 2.1. Цена приобретаемого "ПОКУПАТЕЛЕМ" имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, согласно отчета в„– 18/0714-72 от 18 июля 2014 года об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м составляет без учета НДС 21 685 000 (двадцать один миллион шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей".
"П. 6.2.1. Использовать имущество расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м в целях установленных уставом общества".
П. 7.1. договора - исключить.
Последний абзац п. 2.2 договора - исключить.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ отказано в принятии к рассмотрению заявления истца об уточнении иска, в котором истец просил, кроме указанных выше требований, также признать пункт 1.1 постановления администрации Ступинского муниципального района от 29.09.2014 в„– 4320-п в части, установления цены 31100 000 (тридцать один миллион) рублей без учета НДС, определенной на основании Отчета в„– 010-05/14/01 об оценке рыночной стоимости - недействительным; признать пункт 1.1.1 постановления администрации Ступинского муниципального района от 29.09.2014 в„– 4320-п "Использовать продаваемый объект недвижимости строго по целевому назначению. Целевое назначение нежилого помещения указанного в п. 1.1 настоящего постановления - торговля керамической плиткой и сантехническим оборудованием - недействительным; признать пункт 1.1.2, постановления администрации Ступинского муниципального района от 29.09.2014 в„– 4320-п "В случае использования Покупателем объекта недвижимости не в соответствии с целевым назначением или изменения этого назначения Продавец, иной правопреемник или заинтересованное лицо имеет право требовать расторжения договора купли-продажи. В этом случае объект недвижимости подлежит возврату в собственность муниципального образования "Ступинский муниципальный район Московской области" недействительным.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято к рассмотрению заявление истца об уточнении исковых требований, с учетом результатов судебной экспертизы - изложить п. 2.1 договора в следующей редакции - "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в 1.1 договора, составляет 12 164 820 руб. (двенадцать миллионов сто шестьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать рублей)".
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2015 по делу в„– А41-80348/14 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области заключить с ООО "АЛК-СТ" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м в редакции истца:
- п. 2.1 изложить в следующей редакции "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в 1.1 договора, составляет 12 164 820 руб. (двенадцать миллионов сто шестьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать рублей).
- п. 6.2.1 изложить в следующей редакции: Использовать имущество расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606, 3 кв. м в целях установленных уставом общества.
П. 7.1 исключить.
- исключить последний абзац пункта 2.2 "Исчисление и перечисление НДС осуществляется покупателем самостоятельно на основании действующего законодательства и указаний Федеральной налоговой службы по г. Ступино Московской области."
В остальной части отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2015 по делу в„– А41-80348/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 по делу в„– А41-80348/14 отменить, в заявленных ООО "АЛК СТ" требованиях отказать.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, условия приватизации Обществом не оспорены, судами не учтено, что оценка должна была производиться отдельно для каждой из частей помещения, суды пришли к неверному выводу в части неправомерности включения в договор купли-продажи условий об использовании имущества по целевому назначению, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В судебном заседании истец отклонил доводы кассационной жалобы, просил судебные акты оставить в силе.
Истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 18.06.2013 по делу в„– А41-13210/2013, оставленным в силе постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.01.2014, признаны незаконными бездействия Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившиеся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения, общей площадью 606,30 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 26/28. Суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 606,30 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 26/28; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Администрация направила в адрес истца проект договора купли продажи нежилого помещения находящегося по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м, цена отчуждаемого объекта недвижимости согласно отчета в„– 010-05/14/01 об оценке рыночной стоимости составляет 31 100 000 руб.
Истец не согласился с подписанием договора в редакции ответчика в части п. п. 1.1, 2.1, 6.2.1, 7.1, последнего абзаца пункта 2.2 договора, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 6 статьи 5 ФЗ в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Определением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2015 по ходатайству истца судом была назначена экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. выполнены ли в действительности истцом работы в помещении расположенном по адресу: Московская область, Ступино, ул. Андропова, д. 26/28, по договору от 01.10.02 г. согласно ресурсной ведомости в„– 1, а также по договору в„– 2006/01/12 от 01.12.06 г. согласно локальной смете в„– 1.
2. относятся ли проведенные истцом работы к неотделимым улучшениям.
3. определить стоимость произведенных неотделимых улучшений на дату обращения за выкупом помещения, т.е на 10.01.13 г. с учетом их фактического состояния и износа.
4. определить рыночную стоимость помещения, расположенного по адресу: Московская область, Ступино, ул. Андропова, д. 26/28 за вычетом неотделимых улучшений без учета НДС.
Согласно заключению эксперта в„– 28.0415-951Э работы по ремонту помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 26/28, по договору от 01.10.02 г. согласно ресурсной ведомости в„– 1, а также по договору в„– 2006/01/12 от 01.12.06 г. согласно локальной смете М1 выполнены полностью. Все работы, проведенные истцом, относятся к неотделимым улучшениям. Стоимость произведенных неотделимых улучшений на дату обращения за выкупом помещения на 10.01.2013, с учетом их фактического износа, составляет 8 058 567 руб.
Согласно дополнению к заключению эксперта в„– 28.0415-951Э рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 26/28 по состоянию на 10.01.2013 составляет 20 223 388 руб. Рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 26/28 за вычетом стоимости неотделимых улучшений (без учета НДС) составляет: 20 223 388 рублей - 8 058 567 рублей = 12 164 821 руб., с учетом округления: 12 164 820 руб.
Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований в части установления цены имущества - 12 164 820 руб.
Истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о неправомерности включения в договор условий, ограничивающих права будущего собственника вещи по ее распоряжению как противоречащих ст. 209 ГК РФ, изложив пункт 6.2.1 договора в редакции истца: "использовать имущество расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 26/28, общей площадью 606,3 кв. м в целях установленных уставом общества" и исключив из текста договора пункт 7.1, ограничивающий цель использования имущества.
Отказывая в удовлетворении требования об изменении формулировки пункта 1.1 договора, суды пришли к правомерному выводу о том, что имеющаяся формулировка, предложенная ответчиком, не противоречит действующему законодательству.
Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению по следующим основаниям:
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта в„– 28.0415-951Э соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 164 820 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе суда в проведении дополнительной экспертизы подлежат отклонению, поскольку такая экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 87 АПК РФ: при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 по делу в„– А41-80348/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В Нечаев


------------------------------------------------------------------