АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу в„– А40-214750/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Кантария Е.А. по доверенности от 03.08.2016,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15,
рассмотрев 15 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 21.12.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
и постановление от 24.03.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Левченко Н.И., Валиевым В.Р.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ягодка"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ягодка" (далее ООО "Ягодка", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между ООО "Ягодка" и Департаментом, возникших при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Верхние Поля, дом 48, стр. 3, общей площадью 964,9 кв. м, и земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, ул. Верхние Поля, дом 48, стр. 3, общей площадью 428 кв. м кадастровый номер 77:04:0004020:2119, изложив пункты 1.1, 3.1, 3.6 договора в следующей редакции:
пункт 1.1 договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект): - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Верхние Поля, дом 48, стр. 3, общей площадью 964,9 кв. м и земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, ул. Верхние Поля, дом 48, стр. 3, общей площадью 428 кв. м кадастровый номер 77:04:0004020:2119, вид разрешенного использования: для складских предприятий, размещения офисных помещений (далее по тексту - Объект), а Покупатель принять и оплатить это имущество";
пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 41 314 000 (сорок один миллион триста четырнадцать тысяч) рублей в соответствии с Заключением судебной экспертизы от 21.07.2015.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.6 договора: "Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект в размере 41 314 000 (сорок один миллиона триста четырнадцать тысяч) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 147 611 (один миллион сто сорок семь тысяч шестьсот одиннадцать) рублей 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674
КПП 770501001
ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001
Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу.
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.
Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем договоре" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды указали, что ООО "Ягодка" имеет преимущественное право на выкуп вышеуказанного недвижимого имущества, выкупная цена которого по состоянию на 16.06.2014 составляет 41 314 000 руб.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного объекта в 41 314 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 88 570 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 16.06.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе объекта недвижимости с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи объекта недвижимости - отдельно стоящего здания и земельного участка по цене 88 570 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "АК Интерэкспертиза" для определения рыночной стоимости спорного объекта и получил отчет об оценке от 14.05.2014 в„– 1085-5/-14, согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 19 427 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 19 427 000 руб., пункта 1.1 договора в части объекта договора купли-продажи, пункта 3.6 договора в части порядка расчетов.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Ягодка" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Ягодка" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как указывает истец, согласно отчету от 14.05.2014 в„– 1085-5/-14 об оценке рыночной стоимости спорного объекта, выполненному по его заказу, величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 19 427 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 88 570 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 21.05.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 16.06.2014, проведение которой поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.
Как сказано выше, предметом договора купли-продажи являются объекты: отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, дом 48, стр. 3, общей площадью 964,9 кв. м; земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, дом 48, стр. 3, общей площадью 428 кв. м, кадастровый номер 77:04:0004020:2119.
Заключение эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России содержит вывод о рыночной стоимости объекта - отдельно стоящего здания площадью 964,9 кв. м, которая составляет 41 314 000 руб. по состоянию на 16.06.2014.
Из указанного заключения однозначно следует, что 41 314 000 руб. составляет рыночная стоимость только здания.
Судом определена цена выкупаемого по договору имущества (здания и земельного участка) в сумме 41 314 000 руб.
То есть условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не содержит стоимость земельного участка.
Учитывая, что предметом иска по настоящему делу является урегулирование разногласий между ООО "Ягодка" и Департаментом, возникших при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания и земельного участка, стоимость земельного участка судом не определена, судебная коллегия полагает вывод суда о цене выкупаемого имущества сделанным при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем считает обжалуемые судебные акты - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным требованиям, в том числе установить стоимость выкупаемого имущества.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2016 по делу в„– А40-214750/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------