АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу в„– А40-177901/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" - Апарина О.И., председатель ТСЖ, протокол от 21.06.15, протокол в„– 01 от 21.06.15; Лебедева Т.В., дов. от 11.01.16, Жуков В.С., дов. от 19.01.16
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Шинкарюк А.Ю., дов. от 07.12.15 в„– 33-Д-695/15
от третьего лица: Управления Росреестра по городу Москве
от третьего лица: Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" - Ратничкина Е.А., дов. от 22.05.2014,
рассмотрев 04 апреля 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица - Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество"
на решение от 19 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.
на постановление от 21 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Пирожковым Д.В., Лаптевой О.Н.
по иску ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Управление Росреестра по городу Москве, Региональная общественная организация архитекторов "Архитектурное творчество"
о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома,

установил:

Товарищество собственников жилья "Сивцев Вражек дом 20" (далее - ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20", товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 на нежилые помещения площадью 1 240, 8 кв. м (тех. подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех. этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исковые требования заявлены на основании статей 11, 12, 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и указал, что спорные помещения являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, указанные помещения зарегистрированы на праве собственности за ответчиком, что нарушает права и законные интересы собственников.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, РООА "Архитектурное творчество".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года, заявленные требования удовлетворены: за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме признано право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1240,8 кв. м (тех. подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех. этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25), расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, третье лицо - Региональная общественная организация архитекторов "Архитектурное творчество" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационных жалоб Департамента городского имущества города Москвы и Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель третьего лица РООА "Архитектурное творчество" поддержал свою кассационную жалобу, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
РООА "Архитектурное творчество" представлена кассационная жалоба за подписью представителя Ратничкиной Е.А., в которой просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представители истца против удовлетворения кассационных жалоб возражали, просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Истцом представлены отзывы на кассационные жалобы, которые на основании ст. 279 АПК РФ приобщены к материалам дела.
Третье лицо - Управление Росреестра по Москве, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что за городом Москвой зарегистрированы право собственности на нежилые помещения общей площадью 1240,8 кв. м, расположенные на техническом этаже и в подвале жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20, введенного в эксплуатацию 30.03.1994, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2006 сделана запись регистрации 77-77-11/266/2005-347.
В соответствии с экспликацией спорные помещения учтены, как тех. подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29, 31; тех. этаж (чердак), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25), общей площадью 1240,8 кв. м.
В указанном доме 17.01.2005 создано товарищество собственников жилья "Сивцев Вражек, дом 20".
Суды, удовлетворяя иск, сослались на пункт 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Однако, как усматривается из материалов дела, и из судебных актов, стороны связывают спорные правоотношения с приобретением и приватизацией первой квартиры в доме в 1994,1995 гг., а также с реконструкцией спорных помещений, законных в 2002 году, т.е. правоотношения сторон возникли до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, на нормы которого ссылаются суды, так как Кодекс вступил в силу с 1.03.2005 г.
Судами не рассмотрен вопрос о возможности применения вышеуказанной нормы права к спорным правоотношениям, возникшим до вступления в силу закона, а также не указано, какие нормы права действовали на период возникновения спорных правоотношений.
Кроме того, как усматривается из материалов дела и доводов истца, дом строился за счет средств города и инвестора и часть квартир была продана на аукционе, а спорные помещения были реконструированы за счет третьего лица, но суд не рассмотрел вопроса о возможности применения к возникшим спорным правоотношениям норм об инвестиционной деятельности.
По ходатайству истца определением от 08.08.2014 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза для разрешения вопроса о том, относятся ли спорные помещения к помещениям, назначение которых можно отнести к общей долевой собственности.
Согласно экспертному заключению Рег. в„– 1014-126 в нежилых помещениях многоквартирного дома по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20: площадью 1 240,8 кв. м (тех. подполье (подвал), пом. IV, ком. 13-15, 28, 29; тех. этаж (8 этаж), пом. II, ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III, ком. 1-25) имеются ограждающие несущие конструкции здания (наружные и внутренние стены, перекрытия), общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней и ливневой канализации, каналы системы вентиляции), инженерное оборудование (запорная арматура, ревизии для прочистки), обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме имеется.
Экспертом сделан вывод о том, что проектом предусмотрены технические помещения технического подполья (подвала) и технического этажа для размещения в них инженерных коммуникаций и оборудования, других хозяйственных и подсобных помещений. Указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям в жилом доме.
Помещение IV, ком. 13-15, 28, 29, является техническим подвалом. Помещение II, ком. 1-32, 32а, 33-74 и помещение III комнаты 1-25 расположены на чердаке и входят в состав технического этажа. Целевое назначение спорных помещений по состоянию на дату визуального осмотра 02.10.2014, на дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1994 год), на дату приватизации первой квартиры в доме (1995 год) отражено в таблице 2 и характеризуется как "технические помещения", предусмотренные проектом.
Эксперт указал также, что проектом не предусмотрено использование указанных помещений в качестве административных (офисных) - тех. подполье (подвал) помещения IV комнаты 13-15, 28, 29, тех. этаж (8 этаж), пом. II комнаты 1-32, 32а, 33-74, помещение III комнаты 1-25) и жилых (значительная часть тех. этажа (8 этажа) помещение II комнаты 1-32, 32а, 33-74, помещение III комнаты 1-25).
По результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы экспертами в заключении в„– 0415-108 (дополнение к заключению в„– 1014-126) сделаны следующие выводы:
Проектом предусмотрены технические помещения технического подполья (подвала) для размещения в них инженерных коммуникаций и оборудования, других хозяйственных и подсобных помещений. Указанное помещение не имеет самостоятельного назначения и является вспомогательным по отношению к помещению IV. Помещение IV комната 31 является техническим подвалом. На дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (1994 год) и на дату приватизации первой квартиры в доме (1995 год) комнаты 31 помещения IV не существовало. На дату визуального осмотра в комнате 31 помещения IV расположен туалет и комната 31 является вспомогательной по отношению к помещению IV.
Эксперт указал также, что на дату продажи первой квартиры в данном доме 04.08.1994, на дату приватизации первых квартир 30.05.1995 спорные помещения общей площадью 1240,8 кв. м были предназначены (учтены) для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактически использовались домовладельцами в качестве общего имущества.
Исследовав экспертное заключение, суд установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, и на основании экспертного заключения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что помещения, зарегистрированные за городом Москвой являются общей долевой собственностью, и истец доказал применение к спорным правоотношениям положений статьи 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ.
Однако суды не учли, что экспертиза является одним из доказательств, которая должна быть оценена с учетом других представленных доказательств в их совокупности.
Рассматривая вопрос о праве истца на иск, судами правильно указано, что решение об обращении в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома 20 по пер. Сивцев Вражек, с наделением ТСЖ "Сивцев Вражек дом 20" полномочиями на представление интересов собственников было принято на общем собрании собственников помещений, что подтверждается пунктом 8 протокола от 10.06.2013.
Суды указали, что из архивных копий технической документации на строительство жилого дома по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек дом 20, предоставленных Центром хранения научно-технической документации города Москвы и "Моспроект-2" им. М.В. Посохина следует, что проектом предусматривалось строительство семиэтажного жилого дома с техническим (нежилым) подвалом и нежилым техническим этажом (чердаком).
Судами сделан вывод о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, установленным статьей 290 ГК РФ.
Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 в„– 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Суды исходили также из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 в„– 13391/09, в котором разъяснено, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 в„– 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Суды указали, что в доме по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20 первыми были приватизированы квартиры в„– 49 и 53 по договорам от 30.05.1995, Суды правильно указали, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего. Однако в деле имеются доказательства того, что спорное имущество было создано позднее приватизации первой квартиры в доме, и суды указывают о наличии таких доказательств в судебных актах.
Суды указали, что по данным проектной и технической документации "Моспроект-2" им. М.В. Посохина и ЦАНТД г. Москвы, Бауманского ТБТИ (ЦТБТИ) в 1982 году мастерской в„– 5 Моспроект-2 был разработан технический проект на строительство 7-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными магазином "Оптика" и детским садом по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22. Проектно-сметная документация утверждена УД ЦК КПСС.
В пояснительной записке технического (технорабочего) проекта указано, что жилой дом по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22 со встроенно-пристроенными детским садом на 100 мест, магазином "Оптика" запроектирован на основании решения Мосгорисполкома о проектировании дома для УД ЦК КПСС в„– 1698 от 26.11.1979, разрешительного письма Управления регулирования застройки и отвода земель ГлавАПУ в„– 8/764 от 09.07.1979, задания УД ЦК КПСС от 02.08.1979, протокола рассмотрения в УД ЦК КПСС от 18.10.1982.
Распоряжением премьера Правительства Москвы от 11.01.1994 в„– 41-РП "О завершении строительства жилого дома по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22" функции заказчика и подрядчика для завершения строительства жилого дома возложены на ООО "Домострой" и предписано: Департаменту строительства обеспечить финансирование завершения строительства жилого дома; Департаменту муниципального жилья в жилом доме реализовать на аукционе одиннадцать квартир до сдачи дома в эксплуатацию с перечислением вырученных средств на расчетный счет в Мосстройэкономбанке с целью компенсации затрат на строительство дома; Передать Префектуре ЦАО 38 квартир для предоставления очередникам по месту жительства по категориям многодетных семей и семей инвалидов воинов-интернационалистов; Передать заказчику 6 квартир для продажи инвесторам, привлеченным к финансированию строительства жилого дома, до выхода настоящего распоряжения, по ценам, сопоставимым на аукционе.
Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30.03.1994 комиссией, утвержденной распоряжением первого заместителя префекта ЦАО от 16.03.1994 в„– 333р, в составе представителей заказчика (застройщика) ООО "Домострой", эксплуатационной организации ТУ "Арбат", генерального подрядчика, генерального проектировщика, органа государственного санитарного надзора, органа государственного пожарного надзора, территориального управления округа и инспекции Госархстройнадзора принято решение о приемке в эксплуатацию жилого дома (новое строительство) жилая часть по адресу: вл. 20-22 по пер. Сивцев Вражек. Таким образом, суды правильно указали, что на момент приватизации и приобретения первой квартиры в доме, в доме была принята в эксплуатацию только жилая часть дома.
Суды также указали, что Распоряжением премьера Правительства Москвы в„– 461-РП от 29.04.1998 "О дополнительных мерах по завершению строительства жилого дома по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22" в целях завершения строительных работ и обустройства творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1400 кв. м в жилом доме по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 и использования для этого заказчиком - ООО "Домострой" заемных средств в размере 1,1 млн. руб., выделяемых общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество", поручено Москомимуществу после сдачи в эксплуатацию нежилых помещений подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1400 кв. м заключить договор аренды на вышеуказанные помещения сроком на 25 лет с общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество", т.е. спорное имущество могло быть создано только после 1998 года.
В судебных актах указано, что проектной организацией МТО "Архпроект" были разработаны задание на проектирование и проект планировки нежилых помещений подвала и 8-го этажа жилого дома под творческие архитектурные мастерские по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22, ЦАО, РУ "Арбат", согласованные, в том числе, уполномоченными государственными органами, Мосгосэкспертизой (письмо от 12.02.2001 в„– МГЭ-11/192) и Москомархитектурой.
В пункте 1.3 задания на проектирование указано, что здание построено по индивидуальному проекту, верхний 8-й этаж является мансардным и имеет 2 входа с лестниц жилой части дома через открытые балконы, подвальная часть имеет отдельный вход и возможность устройства окон в цоколе здания. Помещения планируются для размещения в них творческих архитектурных мастерских - на 8-ом этаже 13 блоков площадью 1100 кв. м, в подвальной части 2 блока площадью до 200 кв. м.
Согласно пояснительной записке проекта, жилой дом в„– 20 по пер. Сивцев Вражек был принят в эксплуатацию (жилая часть) в 1994 году по акту государственной комиссии в„– 190 от 30.03.1994. Строительство началось в 1986 г. по проекту мастерской в„– 5 Моспроект-2 и завершалось по в„– 31-РПП от 11.01.1994. Нежилые помещения дома в эксплуатацию одновременно с жилой частью дома сданы не были на основании распоряжения первого заместителя премьера в„– 503-РП от 25.03.1994. Проект перепланировки 8-го этажа и части подвала под творческие архитектурные мастерские в указанном доме выполняется по заказу РООА "Архитектурное творчество" на основании распоряжения премьера Правительства Москвы в„– 461-РП от 29.04.1998. Проектом предусмотрено устройство отдельных блоков мастерских, различных по площади и объединенных общими коридорами. Вход на 8-й этаж осуществляется через открытые балконные переходы с лестниц жилого дома. Вход в мастерские, расположенные в подвальной части, осуществляется по отдельной лестнице, изолированной от жилой части дома. Предусмотрено устройство оконных проемов для освещения 8-го этажа в наклонной металлической кровле на уличных фасадах и в кирпичных стенах на дворовом фасаде. Проемы для освещения подвальной части устраиваются в кирпичных стенах цоколя. Предусмотрена возможность устройства отдельных с/у в мастерских, а также с/у общего пользования. Общее количество мастерских на восьмом этаже - 13 блоков, в подвале - 2 блока.
В проекте планировки главным инженером также указано, что размещение мастерских в мансардном этаже не требует изменений в конструктивных решениях здания. Дополнительные нагрузки от мастерских в пределах несущей способности конструкций здания и не требуют их усиления. Существование мастерских в мансардном этаже не вызовет ухудшения качества эксплуатации, санитарно-бытовых и противопожарных условий здания.
Как следует из выписки из протокола регламента рассмотрения проектных решений Главным архитектором города Москвы в„– 31 от 29.11.2000, предлагается устройство 15 творческих мастерских в части подвала и на 8-ом техническом этаже жилого дома общей площадью 1243 кв. м. Перепланировка согласована распоряжением премьера Правительства Москвы в„– 461-РП от 29.04.1998 и авторами проекта жилого дома.
Суд апелляционной инстанции, указав о наличии таких документов, не дал им оценки и их наличие не было учтено судами при принятии судебных актов.
Далее, суды указали, но не дали оценки тому, что во исполнение распоряжения премьера Правительства Москвы от 29.04.1998 в„– 461-РП, 12.09.1998 между Региональной общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество" (инвестор) и ООО "Домострой" (исполнитель) был заключен договор в„– 1-И, по условиям которого инвестор финансирует, а исполнитель использует выделенные инвестором средства в размере 1,1 млн. руб. в ценах 1998 г. для разработки проектно-сметной документации, выполнения строительных и отделочных работ по обустройству нежилых помещений II и III 8-го этажа и части помещений IV подвала жилого дома в„– 20 по пер. Сивцев Вражек, г. Москвы, для размещения творческих мастерских. Срок выполнения работ: III - IV квартал 2002 г.
Согласно договору в„– 1705 от 12.12.2000, заключенному между ООО "Домострой" и МТО "Архпроект", выполнение ведения авторского надзора строительством "Творческие архитектурные мастерские на 8-ом этаже и в подвале жилого дома" по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 осуществляет ООО "Домострой" за счет привлеченных средств.
Этому обстоятельству также не было дано оценки.
Суды указали, что 18.07.2001 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы выдано застройщику ООО "Домострой" разрешение в„– 11002 на производство строительно-монтажных работ (реконструкция) творческих мастерских по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22.
В материалах дела имеется заключение Центра санэпиднадзора ЦАО г. Москвы в„– 2495/12к о согласовании проекта перепланировки, а также заключение главного государственного санитарного врача по ЦАО г. Москвы о вводе объекта в эксплуатацию в„– 111/15 от 26.04.2001, согласно которому реконструкция (новое строительство) творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го мансардного этажа по адресу: пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22 выполнена в соответствии с проектом.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 25.07.2002 приемочной комиссией, назначенной решением от 10.01.2002 в„– 12, в составе председателя правления РООА "Архитектурное творчество", заказчика ООО "Домострой", исполнительного органа власти РУ "Арбат", генерального подрядчика ООО "Аркада-2001", генерального проектировщика ЗАО МТО "Архпроект", эксплуатирующей организации, территориального органа Госсанэпиднадзора, территориального органа государственной противопожарной службы, инспекции Госархстройнадзора и специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды принято решение о приемке творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа общей площадью 1240 кв. м в жилом доме по пер. Сивцев Вражек, вл. 20-22.
Распоряжением префекта ЦАО от 05.09.2002 в„– 4419-р "О вводе в эксплуатацию законченных строительством творческих мастерских в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20" в связи с окончанием строительства и в соответствии с МГСН 8.01-00 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденными постановлениями Правительства Москвы от 11.07.2000 в„– 530 "Об утверждении Московских городских строительных норм "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" предписано принять в эксплуатацию законченные строительством творческие мастерские в нежилых помещениях подвала и 8-го (мансардного) этажа жилого дома по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20.
С учетом этих доказательств суды не обосновали своего вывода о том, что спорное имущество существовало до 2002 года.
Вышеперечисленным документам оценка судами не дана, и суды не обосновали, почему они считают, что имущество, созданное в 2002 году за счет инвестора, использовалось в 1994-1995 гг. как общедомовое.
Суды указали также, что дополнительным соглашением в„– 2 от 13.11.2002 к договору в„– 1-И от 12.09.1998 стороны по договору (ответчик и третье лицо) договорились о следующем:
- строительные работы по обустройству творческих мастерских, расположенных в жилом доме по адресу: пер. Сивцев Вражек, д. 20, в помещениях 8-го этажа: пом. II к. 1-74; пом. III к. 1-25; подвала: пом. IV, к. 13, 14, 15, 28, 29, 31 (документация БТИ от 10.11.2002) общей площадью 1240,8 кв. м выполнены в полном объеме, - вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских приняты в эксплуатацию согласно распоряжению префекта ЦАО в„– 4419-р от 05.09.2002, - вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских являются собственностью города Москвы и передаются на баланс Департамента имущества города Москвы.
- Департамент имущества город Москвы согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы в„– 461-РП от 29.04.1998 после государственной регистрации права собственности передает вышеперечисленные нежилые помещения творческих мастерских в аренду сроком на 25 лет Региональной общественной организацией архитекторов "Архитектурное творчество".
Суды указали, что вышеуказанные помещения площадью 1240,8 кв. м переданы Департаментом имущества города Москвы в аренду третьему лицу,- Региональной общественной организации архитекторов "Архитектурное творчество" по договору аренды от 21.12.2004 в„– 1-1081/04 на срок по 26.08.2029.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2006 и выписками из ЕГРП от 14.10.2013 в„– 11/031/2013-1791, от 23.12.2013 в„– 21/105/2013-953 нежилые помещения площадью 1240,8 кв. м (подвал пом. IV ком. 13-15, 28, 29, 31, этаж 8 пом. II ком. 1-32, 32а, 33-74, пом. III ком. 1-25) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 20 принадлежат г. Москве, запись регистрации 77-77-11/266/2005-347. В качестве документов-оснований указано: акт приемки законченного строительством объекта от 30.03.1994 приемочной комиссии в„– 2013 от 25.07.2002, распоряжение префекта ЦАО в„– 4419-р от 05.09.2002.
Судами сделан вывод о том, что в результате строительства был возведен 7-этажный жилой дом, имеющий техническое подполье (подвал) и технический этаж, которые позднее были реконструированы (переоборудованы) для размещения творческих мастерских, в связи с чем, технический этаж фактически стал 8-м этажом.
Суды указали, что изначально техническая документация по строительству жилого дома по пер. Сивцев Вражек. вл. 20-22 не предусматривала строительство 8-го этажа или последующее переоборудование подвальных помещений в творческие мастерские и технического этажа в 8-й этаж для размещения творческих мастерских, однако не дали оценки тому обстоятельству, что спорное имущество было создано за счет инвестора и зарегистрировано и длительное время используется как самостоятельный объект без ущерба другим собственникам дома.
Судами указано, что право собственности ответчика на спорное помещение было зарегистрировано в отсутствие решения собственников помещений данного многоквартирного дома на реконструкцию подвала и чердака под творческие мастерские, то есть в отсутствие решения всех собственников помещений дома об уменьшении общего имущества, принимаемого 100% голосов собственников в порядке пункта 3 статьи 36 ЖК РФ. Однако данная норма по состоянию на 1998 - 2002 гг. не действовала.
Кроме того, собственники квартир не могли не знать о реконструкции спорных помещений в период строительных работ - до 2002 года, а также о том, что помещения длительное время используется РООА "Архитектурное творчество ". В материалах дела имеется договор аренды в„– 1-108/09 от 21.12.2004, заключенный Департаментом имущества города Москвы и РООА "Архитектурное творчество" на нежилое помещение площадью 1240,8 кв. м на срок с 27.08.2004 по 26.08.2029.
Согласно пункту 5.4.9 договора (т. 3 л.д. 11), арендатор обязан обеспечить доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания.
Суды сделали вывод о том, что наличие этого пункта в договоре подтверждает, что ответчик (арендодатель) и третье лицо РООА "Архитектурное творчество" (арендатор), подписавшие указанный договор, признают наличие в спорных помещениях подвала и чердака (технического этажа) коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения данного дома и соответственно, принадлежность их к общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного дома.
Однако само по себе наличие оборудования в нежилом помещении не означает невозможности его использование в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Судами сделан вывод о том, что в указанном здании фактически не проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты его постройки 1994 года, на дату приватизации первой квартиры и по настоящее время.
Однако данный вывод противоречит имеющимся в деле доказательствам, которые перечислены в судебном акте - документы, касающиеся работ о реконструкции, проведенных в 1998 - 2002 гг.
Судом сделан также вывод о том, что доступ в спорные помещения подвала и чердака невозможен без нарушения права общей долевой собственности всех собственников данного жилого дома, однако этот вывод противоречит изложенному в судебном акте пункту 5.4.9 договора аренды с РООА "Архитектурное творчество".
Суды указали также, что довод ответчика о передаче помещений в аренду не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения имуществом города Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности, однако имеющиеся в деле доказательства сдачи помещений в аренду и использования их арендатором в течение длительного периода противоречит выводу судов об отсутствии у помещений самостоятельного назначения.
Суды указали, что довод ответчика о самостоятельном назначении спорных помещений не подтверждается документально и что спорным имуществом фактически владеют собственники помещений данного дома, в лице ТСЖ, представители которого имеют беспрепятственный доступ к помещениям подвала и технического этажа в связи с необходимостью обеспечения ежедневной эксплуатации находящихся в них инженерных систем и оборудования. Однако этому выводу противоречит вывод судов о том, что доступ предоставляется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, т.е. арендатор, владея помещениями, не препятствует доступу в них представителям ТСЖ.
Ссылка судов на вступившие в законную силу судебные акты по делу в„– А40-137652/09-94-978 также не может быть принята судом кассационной инстанции, так как по указанному делу рассматривалось законность отказа Росреестра в государственной регистрации права собственности в отношении подвала площадью 601,2 кв. м, который является иным помещением, не относящимся к предмету данного спора и в деле не рассматривался пор о праве.
Судом сделан также вывод о том, что собственники помещений не давали согласия на реконструкцию спорных помещений, однако не выяснен вопрос о том, существовало ли ТСЖ на период получения разрешений на строительства и возможно ли было получение такого разрешения в соответствии с действующим на тот период законодательством (в т.ч. ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).
Суд не рассмотрел вопроса о том, не является ли злоупотреблением правом со стороны истца заявленные требования через длительное время после завершения строительных работ и сдачи спорных помещений в аренду и использования их арендатором (с 2002 года).
Таким образом, выводы судов не соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а кроме того, не в полной мере определены нормы права, подлежащие применению.
При таких обстоятельствах решение и постановление в силу ч. 1 ч. 2 п. 2 ст. 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, определить подлежащие применению нормы права, проверить доводы участников процесса и, оценив все доводы всех участников процесса и представленные доказательства в совокупности, устранив противоречия в выводах, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года по делу в„– А40-177901/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------