АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. по делу в„– А40-217839/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Крекотнева С.Н., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от заявителя: Свиридов В.В. - доверенность от 08 декабря 2015 года,
от ответчика: Хлыстова А.С. - доверенность от 31 декабря 2015 года в„– 29130/2015,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев 25 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" (заявитель)
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 29 октября 2015 года,
принятое судьями Бекетовой И.В., Каменецким Д.В., Свиридовым В.А.,
по делу в„– А40-217839/2014 по заявлению
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" (ОГРН: 1027739323600)
к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)
об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды,
третье лицо: ТОО "Радио Фрикуэнси Системс, ГМБХ",

установил:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" (далее - заявитель, ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - ответчик, Управление Росреестра по Москве) от 31.10.2014 в„– 11/012/2014-259 об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2006 в„– 64/22/06, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9. стр. 4.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, к участию в деле привлечено Товарищество с ограниченной ответственностью "Радио Фрикуэнси Системс, ГМБХ" (далее - ТОО "Радио Фрикуэнси Системс, ГМБХ").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2015 заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции исходил из несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, а также возникших для заявителя вследствие его действия неблагоприятных правовых последствий с сфере осуществляемой им предпринимательской и иной экономической деятельности.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 решение суда первой инстанции от 20.03.2015 отменено. В удовлетворении требований ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" отказано.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя.
ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Отзывы на кассационную жалобу не направлены.
ТОО "Радио Фрикуэнси Системс, ГМБХ" в заседание суда кассационной инстанции своего представителя не направило, о времени, дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещено, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.
Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя ТОО "Радио Фрикуэнси Системс, ГМБХ", извещенного в соответствии с действующим законодательством.
Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители ответчика в заседании суда возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами, 18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды от 01.07.2006 в„– 64/22/06 (регистрационная запись в„– 77-77-11/092/2006-069 от 04.10.2006 г.), о чем в книгу учета входящих документов в„– 11/012/2014 внесена запись в„– 259.
Сообщением от 03.10.2014 в„– 11/012/2014-259 Управление Росреестра по Москве известило ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановке регистрации. В качестве таких обстоятельств было указано, что заявителем не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А., подписавшего указанное дополнительное соглашение, документы, подтверждающие полномочия главы представительства Мхаэля Берндт Шюлера, на момент подписания дополнительного соглашения.
Объектом аренды по договору аренды ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" являются помещения в здании, кадастровый в„– 13662, находящемся по адресу: г. Москва, Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 4. (далее - Здание). Арендодателем по договору аренды был предыдущий собственник здания - Компания с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед".
Согласно условиям договора аренды срок аренды до 31.12.2006.
26.03.2009 заявитель приобрел в собственность здание, следовательно, на момент его приобретения срок аренды уже истек. В свидетельстве о государственной регистрации права серия 77-АН в„– 679225 информация об обременении по договору аренды отсутствовала.
10.09.2014 заявитель получил выписку из ЕГРП, согласно которой на здании числилось обременение в виде аренды по договору аренды от 03.10.2014 в„– 11/012/2014-259.
Согласно пояснениям заявителя, предыдущий собственник Компания с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" при передаче здания в собственность заявителю передала часть документов по бывшим арендаторам, среди которых находился 1 экземпляр дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. Иные документы, в том числе и истребуемые Управлением Росреестра по Москве при приостановлении государственной регистрации, у заявителя, как у нового собственника здания, отсутствуют.
По результатам рассмотрения заявления ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" от 18.09.2014 о регистрации расторжения договора аренды от 03.10.2014 в„– 11/012/2014-259 и приложенных к нему документов, Управлением Росреестра по Москве принято решение от 31.10.2014 в„– 11/012/2014-259 об отказе в государственной регистрации ввиду установления причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий. В обоснование принятого решения ответчик сослался на обстоятельства, связанные с непредставлением заявителем двух подлинных экземпляров правоустанавливающих документов, а также доверенностей на представление интересов контрагентов по сделке имущественного найма.
Считая, что принятое ответчиком решение влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее было вынуждено обратиться в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 в„– 135 (действовавшей в спорный период), согласно пунктам 22, 23 которой государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и если иное не установлено договором аренды не требует представления каких-либо дополнительных документов.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований заявителя, посчитал, что регистрирующим органом правомерно отказано в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку заявителем не были предоставлены документы, необходимые в соответствии с законом.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, которым были правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи со следующим.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно статье 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 в„– 135, действующей на момент обращения общества с заявлением к ответчику и принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (статьи 17 и 18 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (в редакции, действующей на момент подписания дополнительного соглашения в„– 3 от 01.10.2008 к договору аренды).
Как установлено апелляционным судом, дополнительное соглашение в„– 3 от 01.10.2008 к договору аренды в„– 64/22/06 со стороны прежнего собственника нежилого помещения подписано Степановым В.А. В нарушение положения пункта 1 статьи 185 ГК РФ к заявлению в Управление общество не приложило доверенность, подтверждающую право Степанова В.А. на подписание дополнительного соглашения. Таким образом, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что нарушение заявителем требований пункта 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав и пункта 1 статьи 185 ГК РФ являлись достаточными правовыми основаниями для отказа ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" в государственной регистрации прекращения права аренды.
Доводы заявителя о несоответствии оспариваемого ненормативного правового акта требованиям Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 в„– 135 (далее - Инструкция), были рассмотрены апелляционным судом и отклонены, поскольку признаны необоснованными.
Государственная регистрация дополнительного соглашения о прекращении и расторжении договора аренды является государственной регистрацией прекращения права, а следовательно, она осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 18 Закона о государственной регистрации прав.
Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей, в том числе погашение регистрационных записей, осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 22, 23 Инструкции.
Обращаясь к регистратору за совершением действий заявитель должен был определенно указать, какие именно действия ответчику требуется совершить. Кроме того, ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в адрес Управления Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, что предполагало соблюдение заявителем положений пункта 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав и пункта 1 статьи 185 ГК РФ.
Вместе с тем, в процессе приостановления ответчиком регистрационных действий, заявитель не уточнил, что просит регистратора внести запись о прекращении договора аренды, а не произвести государственную регистрацию прекращения права аренды.
В силу положений части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Согласно системному толкованию статьи 13 ГК РФ и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Вместе с тем, фактические установленные апелляционным судом обстоятельства не свидетельствуют о наличии совокупности оснований, предусмотренных статьей 13 ГК РФ и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа государственной власти недействительным.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно и на основании правильного применения норм материального права согласился с доводами регистрирующего органа о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы, что явилось причиной принятия обжалуемого решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения.
На основании вышеизложенного, довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках Закона о государственной регистрации и гражданского законодательства.
Доводы кассационной жалобы судом кассационной инстанции изучены и отклоняются, поскольку направлены по существу на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы апелляционного суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 года по делу в„– А40-217839/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------