АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2016 г. по делу в„– А40-159250/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов - Миронова А.И., доверенность от 24.12.2015,
от ответчика ООО "ГД Групп" - Квятковская Е.А., доверенность от 13.12.2015,
рассмотрев 15 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов
на постановление от 02 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453)
к обществу с ограниченной ответственностью "ГД Групп" (ОГРН 1087746227975)
о взыскании задолженности по договорам аренды, расторжении договоров аренды,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ГД Групп" (далее - ООО "ГД Групп", ответчик) о расторжении договоров аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г., в„– 225 от 17.04.2003 г. и обязании ответчика освободить земельные участки с кадастровыми номерами 50:48:0030103:0007 и 50:48:0030103:0002 площадью 8041 кв. м и 7750 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство торгово-складского комплекса Истец также просил обязать ответчика передать спорные земельные участки Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по актам приема-передачи.
Решением от 23.11.2015 г. Арбитражного суда города Москвы заявленные истцом требования удовлетворены.
Постановлением от 02.03.2016 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г., в„– 225 от 17.04.2003 г. и обязании ответчика освободить вышеназванные земельные участки и передать их Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по актам приема-передачи отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Комитет обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 23.11.2015 г., указывая на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение апелляционным судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не учел факты существенного нарушения ответчиком условий договора в связи с систематическим нарушением ответчиком сроков оплаты аренды, а также оплатой арендных платежей не в полном объеме, неиспользованием ответчиком земельного участка по целевому назначению.
В судебном заседании представитель К поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ООО "ГД Групп" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу.
Представитель ООО "ГД Групп" заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы с целью представления суду кассационной жалобы дополнительных доказательств в обоснование своей позиции по делу.
Суд кассационной инстанции, выслушав мнение представителя Комитета по заявленному ходатайству, возражавшего против его удовлетворению, совещаясь на месте, определил: отказать в удовлетворении ходатайства ООО "ГД Групп" об отложении рассмотрения кассационной жалобы, поскольку исследование и оценка доказательств по делу не входит в круг установленных частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий суда кассационной инстанции.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.04.2003 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) и ООО "М-7" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 225, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 7 750 кв. м с кадастровым номером 50:48:0030103:0002, расположенный по адресу г. Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД). Земельный участок передан под размещение и строительство торгово-складского комплекса.
Срок действия договора аренды установлен с 04.04.2003 г. по 01.04.2052 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, 16.11.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) и ООО "М-7" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 49/1, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 8 041 кв. м с кадастровым номером 50:48:0030103:0007, расположенный по адресу г. Реутов, ул. Молодежная (техническая зона МКАД). Земельный участок передан под размещение и строительство открытой автостоянки для торгово-складского комплекса.
Срок действия договора аренды установлен с 28.10.2004 г. по 27.10.2019 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договоров о передаче права и обязанностей арендатора от 03.03.2008 г. права арендатора перешли к ООО "ЭНКА ТЦ", а затем ООО "ЭНКА ТЦ" переуступило права арендатора по договорам аренды земельного участка от 17.04.2003 г. в„– 225 и от 16.11.2004 г. в„– 49/1 - ООО "ГД Групп".
Условиями договора аренды и требованиями земельного законодательства установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и в порядке, предусмотренных договором и законом.
Согласно п. 4.3.4 договоров аренды в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд, использования земельного участка не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче, а также в случае неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов, ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы по спорным договорам аренды земельных участков и их использование арендатором не по целевому назначению, предусмотренному договорами аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г., в„– 225 от 17.04.2003 г., в связи с чем просил суд расторгнуть названные договоры аренды с обязанием ответчика освободить занимаемые земельные участки и передать их истцу по актам приема-передачи.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Комитета о расторжении договоров аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г., в„– 225 от 17.04.2003 г. с возложением на ответчика обязанности по освобождению занимаемых им земельных участков, исходил из использования арендатором в течение действия договоров аренды земельных участков не по их целевому назначению, а также нарушений условий договоров в части сроков оплаты арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения этих требований истца, указав на исключительность такой меры ответственности как расторжение договора.
Правоотношения сторон, возникшие из договоров аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г. и в„– 225 от 17.04.2003 г. регулируются земельным и гражданским законодательством, в частности, положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, включающей статью 614, обязывающую арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. в„– 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" предусмотрено, что порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Таким образом, в силу подп. 4 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства и установив, что ответчик до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском исполнил предусмотренную договорами аренды обязанность, погасив перед истцом 03.06.2015 г. образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также уплатив соответствующую неустойку, учитывая, что договорами аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г., в„– 225 от 17.04.2003 г. не установлены специальные сроки освоения земельных участков и в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г. ООО "ГД Групп" 01.04.2013 г. выдано разрешение на строительство сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., а в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды в„– 225 от 02.04.2003 г. разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., исходя из недоказанности истцом обстоятельств неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, а также нецелевого использования земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды в„– 49/1 от 16.11.2004 г., в„– 225 от 17.04.2003 г. и обязания ответчика освободить занимаемые земельные участки.
Доводы кассационной жалобы о существенном нарушении ответчиком условий договора, систематическом нарушении сроков внесения арендной оплаты, внесении платы в неполном объеме, отклоняются судебной коллегией суда кассационной инстанции исходя из правовой позиции, изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 в„– 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Как установлено судом апелляционной инстанции, задолженность по арендной плате в полном объеме погашена арендатором 03.06.2015 г., а имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые им были уплачены.
Наличие иных оснований для расторжения договора аренды истцом не доказано и судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего дело.
В соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать установленными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы и иная оценка заявителем установленных судом фактических обстоятельств дела, а также толкование положений закона не означает допущенной судом апелляционной инстанции ошибки, доводы кассационной жалобы являлись предметом судебной оценки суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами по настоящему делу, что не входит в круг установленных ч. 1 ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий суда кассационной инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление от 02 марта 2016 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-159250/15 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------