АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2016 г. по делу в„– А40-135930/2015

Резолютивная часть постановления 27.06.2016
Полный текст постановления изготовлен 04.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Аталиковой З.А., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца: Леонова Е.А., дов. от 20.08.2015
от ответчика: Величко А.С., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-699/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение от 25 января 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
и постановление от 26 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Экспертные Системы" (Москва, ОГРН 1037739267675)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспертные Системы" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Старокаширское, 2 / 4, общей площадью 463,3 кв. м (этаж 1, помещение II, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 5а, 6 - 17, 17б, 18, 18а, 19 - 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34),
1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 38 162 712 (тридцать восемь миллионов сто шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей, 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. В счет оплаты стоимости Объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 7 021 001,88 (семь миллионов двадцать одна тысяча один) рубль, 88 копеек, в результате чего окончательная стоимость Объекта составляет 31 141 710,12 (тридцать один миллион сто сорок одна тысяча семьсот десять) рублей, 12 копеек, НДС не начисляется";
2. Изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
3. Изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 519 028,50 (пятьсот девятнадцать тысяч двадцать восемь) рублей, 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016 по делу в„– А40-135930/2015 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А40-135930/2015 отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу ст. 67, 68 АПК РФ, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В судебном заседании суда кассационной инстанции заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А40-135930/2015 отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, истец арендует нежилые помещения общей площадью 463,3 кв. м ((этаж 1, помещение II, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 5а, 6 - 17, 17б, 18, 18а, 19 - 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34), находящееся в собственности у города Москвы, расположенные по адресу: город Москва, ш. Старокаширское, 2/4, на основании договора аренды в„– 06-00703/08 от 16.05.2008, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Истцом в 2011 г. с согласия Департамента городского имущества города Москвы на основании распоряжения Мосжилинспекции от 04.08.2010 в„– Ю-0645/А095673-10 была произведена перепланировка и изменение функционального назначения нежилых помещений (письма ДГИ от 05.03.2010 года в„– 001220/10, 26.04.2010 г. в„– 10/1943, письмо Префектуры от 09.08.2010 г. в„– 01-52-2886/0).
В результате перепланировки была изменена площадь арендуемого помещения с 464,2 кв. м на 463,3 кв. м, и изменено функциональное назначение с офиса на мини-гостиницу, в связи с чем между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 12.07.2011 к договору аренды в„– 06-00703/08 от 16.05.2008.
04.12.2013 истец обратился в Департамент с заявлением приобретении арендуемых помещений в порядке Федерального закона в„– 159-ФЗ.
21.04.2015 Департамент направил в адрес истца проект договора нежилого помещения с указанием стоимости выкупаемого имущества - 60 397 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласия, указав цену имущества 27 120 881 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Старокаширское, 2/4, общей площадью 463,3 кв. м (этаж 1, помещение II, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 5а, 6 - 17, 17б, 18, 18а, 19 - 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 30б, 31, 31а, 31б, 32, 34). по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - на 04.12.2013, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 38 162 712 руб., стоимость неотделимых улучшений составляет 7 021 001 руб. 88 коп.
Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Оценочная компания "ВЕТА" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 38 162 712 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 года по делу в„– А40-135930/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------