АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2016 г. по делу в„– А40-119995/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Петровой Е.А., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: Соловых А.В., дов. от 11.08.2015 в„– 4
от ответчика: Карпова Д.А., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-704/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение от 23 ноября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
и постановление от 09 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Тихоновым А.П.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ" (Москва, ОГРН 1027700461051)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
третье лицо - Департамент культурного наследия города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ" (далее - ООО "АРГЕНТАРИЙ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, путем изложения договора в следующей редакции:
1. пункт 3.1 договора:
"Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2. абзац 2 пункта 3.6 договора:
"За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
3. абзац 4 пункта 3.6 договора:
"За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены; договор изложен в следующей редакции:
пункт 3.1 договора:
"Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2. абзац 2 пункта 3.6 договора:
"За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
3. абзац 4 пункта 3.6 договора:
"За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "АРГЕНТАРИЙ" на основании договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2004 в„– 00-00069/04 (охранно-арендный договор от 01.01.2004 в„– 219-з), сроком действия до 30 июня 2015 года, является арендатором отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м.
Арендодателем по указанному договору аренды на момент его заключения являлось Государственное учреждение "Главное Управление охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы).
Согласно дополнительному соглашению от 21 июня 2010 года к охранно-арендному договору от 01.01.2004 в„– 219-з, в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2005 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, правопреемником ГУОП г. Москвы по вопросам арендных отношений стал Департамент имущества города Москвы (в настоящий момент Департамент городского имущества города Москвы).
Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 19 мая 2005 года срок аренды определен на период с 01 января 2004 года по 01 января 2030 года.
Кроме того, на основании договора аренды в„– М-01-040457 от 14 февраля 2013 года для эксплуатации зданий под административные цели, сроком действия до 01.01.2030 (государственная регистрация от 05.06.2013 в„– 77-77-14/003/2013-911) истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 13.11.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города 12.02.2015 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта 180 847 000 руб. без НДС, из них цена здания составляет 81 164 000 руб., цена участка - 99 683 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24 ноября 2014 г. в„– 743Г/354, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 01 декабря 2014 г. в„– 3377/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику ЗАО "ЮК "ВАШ АДВОКАТ"; согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 23.01.2015 г. в„– 06325, рыночная стоимость объектов составляет 54 855 052 руб. без НДС, из них - 9 491 052 руб. - стоимость здания, 45 364 000 руб. - стоимость участка.
В указанном отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости учтены затраты ООО "АРГЕНТАРИЙ" на неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя.
По оценке ЗАО "ЮК "ВАШ АДВОКАТ" эти затраты составили 53 031 208 руб., на указанную стоимость неотделимых улучшений оценщиком уменьшена выкупная стоимость выкупаемого здания.
Истец письмом от 11.03.2015 года направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий проект договора купли-продажи недвижимости.
Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 24.08.2015 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 757,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, составляет 68 055 815 руб. 06 коп. (без учета стоимости земельного участка); рыночная стоимость земельного участка общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:14, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, составляет 45 258 217 руб. 56 коп.; рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости: здания, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, с учетом износа, составляет 45 615 186 руб. 59 коп.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2016 года по делу в„– А40-119995/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------