АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу в„– А40-131968/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2016
Полный текст постановления изготовлен 30.05.2016
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Аталиковой З.А. и Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца - Аксенов И.В. по дов. от 25.01.2016;
от ответчика - Соболь Л.Я. по дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-714/15,
рассмотрев в судебном заседании 24.05.2016 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 28.12.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
на постановление от 23.03.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С., Фриевым А.Л.,
по иску ООО "Валентина"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ООО "Валентина" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 602,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Толбухина, д. 5, к. 1, на условиях определения выкупной цены в размере 44 052 000 руб. без учета НДС. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2015 исковые требования были удовлетворены. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Валентина" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату 12.12.2013 рыночная стоимость спорного помещения составила 44 052 000 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2015 было отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом был выбран ненадлежащий способ защиты, так как требование о понуждении ответчика заключить договор является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора). Следовательно, надлежащим способом защиты в данном деле выступает требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что назначенная определением Арбитражного суда города Москвы экспертиза не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 принятые по делу судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований для отмены судебных актов суд кассационной инстанции указал на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права при отклонении возражений ответчика о несоответствии проведенного экспертного исследования требованиям законодательства, немотивированном отклонении ходатайства ответчика о вызове эксперта.
Также суд кассационной инстанции указал устранить нарушение, допущенное судом апелляционной инстанции в части неприменения норм статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в неприменении правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 Постановления Пленума от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015, исковые требования были удовлетворены (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что определением суда первой инстанции от 23.11.2015 при повторном рассмотрении дела в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена повторная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта, проведение которой поручено ООО "Интелис-оценка" эксперту Примерову М.Н., этим же определением эксперт был вызван в суд для дачи соответствующих пояснений по принятому им заключению.
Суды констатировали, что согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 602,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 5, корп. 1, по состоянию на 12.12.2013 без учета НДС составила 43 810 628 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 68 342 373 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 43 810 628 руб.
Также Департамент не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы; по мнению Департамента, экспертиза не соответствует положениям Федеральных стандартов оценки.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Валентина" возражает против отмены обжалуемых судебных актов по мотивам, в них изложенным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель ООО "Валентина" возражал против отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "Валентина" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 602,5 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2000 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Валентина" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 68 342 373 руб.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "Валентина" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости согласно которому стоимость спорного объекта составляла 34 656 000 руб.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "Валентина" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО "Валентина" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Валентина" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 43 810 628 руб., определенной в названном заключении.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу в„– А40-131968/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------