АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2016 г. по делу в„– А40-90088/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19.04.2016
Полный текст постановления изготовлен 22.04.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Калининой Н.С., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от истца ООО "АВТО СТОП" - Грибаков А.С. по доверенности от 29.07.2015
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Дубчак Р.В. по доверенности от 30.12.2015 в„– 33-Д-849/15
от третьего лица Правительства города Москвы - Дубчак Р.В. по доверенности от 26.08.2015 в„– 21-47-972/5; Васина К.А. по доверенности от 04.09.2015 в„– 4-14-913/5
рассмотрев 19 апреля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "АВТО СТОП" (истца)
на решение от 30 сентября 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Масловым С.В.,
и постановление от 25 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е., Савенковым О.В.,
по иску ООО "АВТО СТОП"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 30.12.2014 в„– ДГИ-И-29093/14,
третье лицо: Правительство города Москвы

установил:

ООО "АВТО СТОП" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 30.12.14 г.
Решением от 30.09.2015 Арбитражного суда города Москвы по делу, оставленным без изменения постановлением от 25.12.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 19.04.2015 представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика по доводам кассационной жалобы возражал, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО "АВТО СТОП" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:\\www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 19.01.2004 г. между Москомземом (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы; арендодатель) и ООО "Авто СТОП-сервис" (в настоящее время - ООО "АВТО СТОП") был заключен договор аренды в„– М-06-021430 земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, ул. Южнобутовская, мкр. 4А, корп. 15, общей площадью 1 000 кв. м, для строительства и последующей эксплуатации кафе сроком на 14 лет 11 месяцев и 28 дней.
Как установлено судом первой инстанции, истец нарушил условия договора аренды в части сроков освоения земельного участка, объект не построил и к его строительству до настоящего времени не приступил.
С учетом ненадлежащего исполнения ООО "АВТО СТОП" принятых на себя обязательств по договору долгосрочной аренды земельного участка от 19.01.2004 в„– М-06-021430, Департамент принял решение о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, и уведомлением от 30.12.15 г. в„– 77/012/205/2015-814 Департамент городского имущества города Москвы известил арендатора о расторжении договора аренды в связи с не освоением земельного участка в пятилетний срок.
Истец обратился с иском о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы, выраженного в указанном уведомлении, при этом сослался на препятствия, которые были созданы органами исполнительной власти Москвы, при получении разрешений на строительство объекта.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, принимая во внимание, что в соответствии с п. 4.2 раздела 4 договора аренды арендатор обязан был завершить строительство Центра в 5-летний срок, однако не сделал этого, учитывая, что арендодатель на основании п. 6.1 договора аренды вправе расторгнуть договор досрочно (в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, не освоения Участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения условий, установленных в разделе 4 "Особые условия", правомерно исходили из того, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора, а именно, не исполнил обязательства по строительству объекта в установленный договором срок, а также не получил по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешение на строительство.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими вывода судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.
В соответствии с статьями 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Согласно пункту 1 статьи 615 и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; в настоящее время указанное положение утратило силу, однако действовало на момент возникновения спорных правоотношений).
Вместе с тем, Закон города Москвы от 25.06.2008 в„– 28 "Градостроительный кодекс города Москвы вступил в законную силу 08.08.2008.
В соответствии с пунктом 5.3 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 в„– 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков города Москвы", выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы акты разрешенного использования, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 правовыми актами Правительства Москвы.
В связи с вышеизложенным, суды, принимая во внимание, что истец не привел ни одного значимого довода в воспрепятствовании ему арендодателем или другими органами исполнительной власти города Москвы по исполнению условий договора аренды земельного участка, пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, при которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договор.
При этом, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией, а также отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут, при этом, как следует из изложенных выше правовых норм, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Следовательно, по настоящему делу, арендатор допустил существенное нарушение договора. При этом арендатором не представлено доказательств существования не зависящих от него обстоятельств, по которым он допустил соответствующее нарушение.
Судами юридических и фактических препятствий к тому, чтобы арендатор мог своевременно осуществить строительство, не установлено.
Суд кассационной инстанции отмечает, что пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Кроме того, с принятием Закона города Москвы от 25.06.2008 в„– 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" для получения разрешения на строительство необходимым условием стало получение застройщиком или заказчиком градостроительного плана земельного участка. Однако, пунктом 5.3 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 в„– 801-ПП предусмотрены переходные положения, в силу которых акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что неосуществление строительства было вызвано бездействием со стороны арендатора, а не обстоятельствами, которые от него не зависели, в связи с чем неосуществление строительства правильно квалифицировано как существенное нарушение арендатором своих обязательств, влекущее право арендодателя отказаться от договора, поэтому арендодатель правомерно отказался от исполнения договора, а направленное им арендатору соответствующее уведомление о досрочном расторжении договора аренды является действительным, породившим соответствующие ему правовые последствия в виде расторжения договора аренды земельного участка.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции, и получили надлежащую правовую оценку.
Доводы, которые бы свидетельствовали о наличии в решении и постановлении существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, не приведены, в связи с чем, основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2015 года по делу в„– А40-90088/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------