АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. по делу в„– А40-213796/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Белеран" - Ефремов А.С. по дов. от 20.10.2014,
от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Алексеев М.В. по дов. от 31.12.2015,
от третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы - Реперчук Ю.С. по дов. от 24.12.2015,
рассмотрев 05 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Белеран"
на решение от 05 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
и постановление от 27 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Свиридовым В.А., Захаровым С.Л., Москвиной Л.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Белеран"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка,
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Белеран" (далее - заявитель, ООО "Белеран") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве) с заявлением о признании незаконным изложенного в письме Управления Росреестра по Москве от 25.09.2015 в„– 77/022/055/2015-107 отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Погонный, вл. 1, и об обязании регистрирующего органа в 10-дневный срок со дня принятия решения суда осуществить государственную регистрацию прекращения названного права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 года, в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Белеран" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления, указывая на неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что суды не учли положения статей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснения, изложенные в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которыми, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Судами не учтено, что жилой комплекс с подземной автостоянкой, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию, часть участников долевого строительства уже зарегистрировала право собственности на переданные объекты, следовательно, на земельный участок с кадастровым номером 77:03:0002020:1000 возникла общая долевая собственность, а договор аренды этого участка прекратился, в связи с чем законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении этого участка у регистрирующего органа не имелось. Судом не применен подлежащий применению, по мнению заявителя, пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Все необходимые для проведения испрашиваемой регистрации документы, в том числе акты приема-передачи объектов долевого строительства были предоставлены в регистрирующий орган. В целях государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок не имеет правового значения обременение его ипотекой в силу закона (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– ВАС-11642/11). Обращаясь в суд с заявлением по настоящему делу, ООО "Белеран" не заявляло к Управлению Росреестра по Москве каких-либо требований, направленных на защиту вещного права на спорный земельный участок, другая сторона договора - Департамент городского имущества города Москвы, не заявлял о наличии спора по вопросу прекращения аренды земельного участка, требования заявителя направлены на оценку действий регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации прекращения зарегистрированной аренды земельного участка.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Белеран" и Департамента городского имущества города Москвы, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель регистрирующего органа возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие содержащихся в принятых судебных актах выводов судов установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявления по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Белеран" (арендатор) 25.12.2007 заключен договор в„– М-03-508501 аренды от земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000 площадью 48 621 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Погонный, вл. 1, для разработки проектно-сметной документации и строительства 1-й очереди жилого комплекса.
Срок договора установлен до 01.12.2009. В Единый государственный реестр прав внесена запись о регистрации указанного договора. По истечении срока действия договора аренды арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал использовать земельный участок, в связи с чем договор был пролонгирован на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что строительство жилого комплекса завершено, на основании разрешения от 31.08.2012 в„– RU77113000-004218 жилой комплекс с подземной автостоянкой введен в эксплуатацию с присвоением адреса: г. Москва, пр. Погонный, д. 3А., и помещения в указанном комплексе переданы участникам долевого строительства, заявитель 12.08.2015 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды по договору аренды от 25.12.2007 в„– М-03-508501.
Письмом от 26.08.2015 в„– 77/022/055/2015-107 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды в связи с тем, что в ЕГРП не внесена запись о прекращении зарегистрированных обременений (ипотеки) на указанный земельный участок в порядке, установленном Законом об ипотеке.
Заявитель направил в Управление Росреестра по Москве письмо от 16.09.2015, в котором сообщалось, что все объекты долевого строительства указанного жилого комплекса переданы участниками долевого строительства, часть из которых уже зарегистрировала свое право собственности на переданные объекты.
Письмом от 25.09.2015 в„– 77/022/055/2015-107 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, ссылаясь на имеющуюся в ЕГРП актуальную регистрационную запись об обременении названного земельного участка залогом (ипотекой) в силу закона, возникшим на основании Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Полагая отказ в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку заявитель не представил в регистрирующий орган предусмотренное пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, которой был обременен арендованный земельный участок, регистрирующий орган не имел оснований для совершения регистрационных действий, о которых просит заявитель. Также суд пришел к выводу, что обращаясь с настоящим заявлением, заявитель фактически просит суд рассмотреть вопрос о праве.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В государственной регистрации может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации, в частности, в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации (абзац 10 пункта 1 названной статьи).
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу закона переходит в долевую собственность собственников помещений (квартир) многоквартирного дома, а существующие на период строительства арендные отношения между застройщиком и уполномоченным государственным органом прекращаются.
Согласно материалам дела, заявителем были представлены доказательства государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на жилые помещения в вышеупомянутом многоквартирном жилом доме.
При указанных обстоятельствах, в силу положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный обществом (застройщиком) и Департаментом городского имущества города Москвы, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса.
В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников земельного участка вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 11642/11.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2014 в„– 2-О сформулирована правовая позиция, согласно которой правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ, его обеспечительная функция направлена, в том числе, на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче помещений (квартир) лицам, заключившим с ним договоры.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
Таким образом, законом установлены условия, в соответствии с которыми регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех необходимых документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам долевого строительства.
Как усматривается из материалов дела, документы, подтверждающие исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (акты приема-передачи участникам долевого строительства объектов долевого строительства) были представлены в регистрирующий орган, что представителем последнего не оспаривалось.
Из материалов дела не усматривается наличие какого-либо спора о праве аренды в отношении вышеупомянутого земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000.
В соответствии с положениями статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что заявителем для проведения испрашиваемой регистрации в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы, кассационная коллегия пришла к выводу, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО "Белеран".
При указанных обстоятельствах, регистрирующий орган обязан был совершить регистрационные действия, в связи с чем, правовых оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО "Белеран" у судов не имелось.
Поскольку суды при рассмотрении спора установили все фактические обстоятельства дела, но неправильно применили нормы материального права, обжалуемые по делу решение и постановление в соответствии с пунктом 2, части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявления.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 года по делу в„– А40-213796/15 отменить.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Белеран" удовлетворить.
Признать незаконным изложенный в письме от 25.09.2015 в„– 77/022/055/2015-107 отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Погонный, вл. 1.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в 10-дневный срок с даты принятия настоящего постановления осуществить государственную регистрацию прекращения названного права.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу общества с ограниченной ответственностью "Белеран" судебные расходы в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------