АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. по делу в„– А40-113075/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Гаранжа С.А. доверенность от 14.10.2015 г.
от ответчика - Яшкин А.В. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-696/15
от третьего лица - не явился, извещен
рассмотрев 27 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью фирма "Домино XXI",
на решение от 05 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 25 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью фирма "Домино XXI"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения
третье лицо - ООО "АБН-Консалт"

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Домино XXI" (далее - ООО "Домино XXI") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий (преддоговорного спора), возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (подвал пом. 1, комн. 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 6), расположенных по адресу: город Москва, Петровский бульвар, дом 9, строение 2, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АБН-Консалт".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены и судом урегулированы разногласия, спорные пункты договора приняты в следующей редакции:
пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 12 692 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из уплаты в счет основного долга, составляющей не менее 352 555 рублей 56 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При этом суд первой инстанции исходил из того, что данная цена подлежит установлению независимо от того, что истец не заявлял ее в своих требованиях.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Домино XXI" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы общество ссылается на то, что суд придал предпочтительное доказательственное значение отчету об оценке, выполненному по заказу Департамента, а отчет об оценке, представленный обществом, был проигнорирован судом.
Также общество указывает на то, что проведение судебной оценочной экспертизы было поручено лицу, не являющемуся субъектом профессиональной оценочной деятельности, поскольку эксперт Кириллова Е.В. не является членом саморегулируемой организации оценщиков.
Также при допросе в судебном заседании эксперт Кириллова Е.В. пояснила, что федеральными стандартами оценки не руководствовалась, поскольку они не для нее не являются обязательными, при этом заключение эксперта Кирилловой Е.В. содержит многочисленные искажения действительных обстоятельств, приведшее к искажению рыночной стоимости.
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо ООО "АБН-Консалт" явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Домино XXI" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 110,6 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Домино XXI" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 12 692 000 руб.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (исх. от 12.05.2015) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 7 175 000 руб., установленной оценщиком ООО "Эксон" в отчете от 08.05.2015 в„– Н-1505051.
Письмом от 21.05.2015 исх. в„– 33-5-36106/14-(0)-1 Департамент отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения на условиях общества.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "Домино XXI" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Домино XXI" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов" эксперту Кирилловой Е.В.
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 16.12.2014 без НДС составляет 13 189 000 рублей.
Суд первой инстанции, принимая во внимание предмет спора - урегулирование разногласий, при рассмотрении которого суд не связан с доводами сторон о желаемых ими условиях договора, а связан требованием истца об установлении действительной рыночной стоимости нежилого помещения, пришел к правильному выводу о необходимости заключения договора по цене объекта в размере 12 692 000 руб., определенной в соответствии с представленным Департаментом отчетом в„– 773Г/42 от 04.02.2015, выполненным ООО "АБН-Консалт" с положительным заключением НП СРО "СВОД" в„– 50/С-15 от 13.02.2015.
При этом ходатайство общества о проведении повторной экспертизы судом первой инстанции было правомерно отклонено со ссылкой на отсутствие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличия противоречий в выводах эксперта, экспертом Кирилловой Е.В. в судебном заседании были даны дополнительные пояснения по результатам проведенной ею экспертизы.
Судами верно отмечено, что эксперт Кириллова Е.В. не должна являться членом СРО при проведении судебной экспертизы, а должна руководствоваться Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 в„– 73-ФЗ, а в части применения методов оценки - Федеральным законом 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В материалы дела представлены документы об образовании эксперта Кирилловой Е.В. - диплом о профессиональной переподготовке, свидетельства о повышении квалификации, удостоверение о повышении квалификации, сертификаты соответствия.
Доводы общества о недопустимости и недостоверности отчета, представленного Департаментом, был обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, а возражения общества в отношении результатов судебной экспертизы свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Как верно отмечено судом первой инстанции, каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента, несоответствия его требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами, обществом не представлено.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28, на которое ссылается заявитель кассационной жалобы, касается вопросов об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов. Между тем, разъяснения, содержащиеся в указанном Постановлении, в схожей ситуации судами при рассмотрении настоящего дела соблюдены.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы общества, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, общество не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба общества удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 года по делу в„– А40-113075/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------