АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2016 г. по делу в„– А40-205939/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Талдыкина А.Г. по доверенности от 12.01.2016,
от ответчика - Яшкина А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33Д-696/15
рассмотрев 06 октября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 06 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 15 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,
по заявлению ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным решения, оформленного письмом в„– 33-5-24204/14-(0)-1 от 08.09.2014, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР-СЕРВИС" (далее ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения, оформленного письмом в„– 33-5-24204/14-(0)-1 от 08.09.2014; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 565,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002016:73, общей площадью 421,0 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, 2-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 1 по цене 61 451 060 руб. с рассрочкой на три года на условиях прилагаемого договора (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2016 заявление удовлетворено.
Суд установил, что у Департамента отсутствовали правовые основания для отказа ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" в государственной услуге по реализации его преимущественного права на приобретение нежилых помещений.
ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" как субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий требованиям Закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Заявитель жалобы указывает, что на момент обращения заявителя в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества договор аренды был прекращен.
Департамент указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного объекта (здания и земельного участка) в 61 451 060 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Считает, что судом необоснованно отклонено ходатайство Департамента о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Заявитель возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие. Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" является субъектом малого предпринимательства.
ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" является арендатором памятника архитектуры "Жилой дом нач. XIX в." площадью 565,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 1, на основании охранно-арендного договора в„– 101-з от 01.10.2003.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.10.2003 по 01.04.2021 (пункт 4 договора).
Арендуемое здание находится на земельном участке площадью 421,0 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002016:73.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заявитель 19.08.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого здания и земельного участка, на которое получил ответ в„– 33-5-24204/14-(0)-1 от 08.09.2014 об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
Департамент указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 26.07.2007 к договору аренды от 05.01.2004 в„– 00-00002/04 Департаментом в адрес ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" направлено уведомление от 17.06.2014 в„– ДГИ-И-11484/14 о расторжении указанного охранно-арендного договора. Данный договор считается расторгнутым с момента направления названного уведомления.
Полагая отказ Департамента в оказании государственной услуги незаконным, ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" обратилось в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в применимой к спорным правоотношениям редакции) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Суд установил, что ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" является субъектом малого предпринимательства; здание арендуется заявителем непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ; у заявителя отсутствует задолженность по арендной плате на день обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ исчерпывающим образом.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным правоотношениям редакции) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 6.2 охранно-арендного договора в редакции дополнительного соглашения от 26.07.2007 предусмотрено, что ответчик наделен правом одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения истцом какого-либо обязательства, предусмотренного п. 3.2, п. 3.3 договора.
Согласно пункту 3.3.10 договора в редакции указанного дополнительного соглашения на истца возложена обязанность беспрепятственного допуска в рабочее время представителей ответчика для контроля за исполнением условий договора или научного обследования объекта культурного наследия, а также допуска представителей органов исполнительной власти и административных органов с целью проверки документации и контроля использования помещений.
Суд установил, что ответчик направил в адрес истца уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в„– ДГИ-И-11484/14 от 17.06.2014, от 18.06.2014, от 24.06.2014 в связи с отсутствием доступа в арендуемые помещения.
Установив, что доказательства нарушения истцом предусмотренных пунктом 3.3.10 условий договора, не представлены, суд признал уведомление в„– ДГИ-И-11484/14 от 17.06.2014 недействительной (ничтожной) сделкой.
Суд установил, что на момент обращения ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" с заявлением о реализации преимущественного права выкупа, помещение находилось во временном владении и пользовании истца на основании действующего с 2003 года охранно-арендного договора.
Установив, что ООО "ЦЕНТР-СЕРВИС" соответствует требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества, Департаментом не совершены предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ действия, суд пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа Департамента в реализации преимущественного права заявителя на приобретение нежилых помещений.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с документами БТИ, помещение площадью 565,3 кв. м представляет собой отдельно стоящее здание по адресу: г. Москва, 2-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 1, принадлежат на праве собственности городу Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.01.2015 в„– 77/021/005/2015-236.
Земельный участок площадью 421 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, сформирован, поставлен на кадастровый учет за номером 77:01:0002016:73.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого объекта, определением суда от 09.11.2015 назначена экспертиза с целью установления его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "АРЭО". Перед экспертом поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость следующих объектов: нежилого здания общей площадью 565,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 1, а также земельного участка площадью 421 кв. м (кадастровый номер 77:01:0002016:73) по адресу: 2-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 1, по состоянию на 19.08.2014.
Согласно заключению эксперта ООО "АРЭО" в„– А40-205939/2014-1 от 19.01.2016 рыночная стоимость спорного объекта составила 61 450 060 руб., из них: 49 591 005 руб. - стоимость здания, 11 860 055 руб. - стоимость земельного участка по состоянию на 19.08.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Суд не установил наличия оснований для проведения повторной экспертизы по делу, о которой заявил ответчик, счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд установили, что выкупная цена спорного объекта (здания и земельного участка) составляет 61 450 060 руб.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2016 года по делу в„– А40-205939/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------