АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. по делу в„– А40-10947/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Рашн Трейд Компани"
от ответчика: Департаменту городского имущества города Москвы,
рассмотрев 24 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 07 сентября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.И.
на постановление от 15 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.
по иску ООО "Рашн Трейд Компани"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ООО "Рашн Трейд Компани" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Рашн Трейд Компани", при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 97,3 кв. м (этаж 1, помещение I, комн. 1 - 7), расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Анохина, д. 38, корп. 1, путем принятия пунктов 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена Объекта составляет 8 100 000 (восемь миллионов сто тысяч) рублей в составлении с заключением эксперта в„– СЭ-7/2015 от 29.05.2015 по арбитражному делу в„– А40-10947/15, выполненным ООО "ИОЛА. Объективная оценка". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.
п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 225 000 (двести двадцать пять тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 8, 10, 12, 157, 190, 421, 426, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 года, требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамент городского имущества г. Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Истец, ответчик, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как следует из представленных в дело доказательств, и установлено судами, между ОАО "Мир прессы" и Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы заключен договор аренды от 28.02.2001 в„– 0-163 нежилого помещения общей площадью 97,3 кв. м (этаж 1, помещение I, комн. 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 38, корп. 1 на срок по 24.01.2016.
На основании соглашения от 26.01.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды в„– 0-163 от 28.02.2001 указанного нежилого помещения переданы ООО "Рашн Трейд Компани". Договор аренды и соглашение о передаче прав прошли процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке, заключены на основании условий договора аренды и не оспорены в судебном порядке.
Нежилое помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2001 сделана запись регистрации в„– 77-01/29-010/2001-204.
ООО "Рашн Трейд Компани" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы, далее - Департамент) с заявлением (вх. 17.10.2013 в„– 33-5-30257/13-(О)-О) о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Письмом от 06.11.2014 в„– 33-5-30257/13-(4)-0 Департамент направил в адрес Истца проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения по цене равной 12 943 ООО руб. (без учета НДС), определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.09.2014 в„– 743Г/153, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Истец, руководствуясь ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, п. 2 ст. 445 ГК РФ, 27.11.2014 направил ответчику подписанный проект договора и протокол разногласий к проекту договора, предложив заключить договор купли-продажи по цене 6 258 000 руб. (без учета НДС).
Стоимость нежилого помещения была определена истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в„– Н 5570-6178, выполненного ЗАО "Интегро". Ответ Департамента о результатах рассмотрения протокола разногласий в адрес ООО "Рашн Трейд Компани" не поступал.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. в„– 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судами установлено что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Суды установили, что истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом в„– 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца Определением от 13.05.2015 назначена судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ООО "ИОЛА. Объективная оценка" Белову Ивану Валерьевичу.
Перед экспертом поставлен вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 97,3 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 38, корп. 1 по состоянию на 17.10.2013?
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 97,3 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 38, корп. 1 по состоянию на 17.10.2013 составляет 8 100 000 руб. без учета НДС.
Эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по данному им заключению. Эксперт в судебном заседании подтвердил результаты экспертизы, ответил на вопросы ответчика.
Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом ответчиком документально не опровергнуты. Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Судом отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы в порядке ст. ст. 87, 159 АПК РФ, поскольку противоречий в выводах эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется. Доказательства обратного суду не представлены.
Оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 в„– 254, 255, 256, п. п. 7, 20 - 23 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 в„– 256),в связи с чем суд обоснованно указал на то, что считает необходимым обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 года по делу в„– А40-10947/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------