АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 января 2016 г. по делу в„– А40-92942/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Русаковой О.И,
при участии в заседании:
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Николаева В.А. по дов. от 30.12.2014,
от ответчика: Международной коммерческой компании "ДИНАМИКО Ко Лтд" - Скобеев С.Н. по дов. от 02.06.2015,
рассмотрев 11 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 07 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Рыбиным Д.С.,
и постановление от 20 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к Международной коммерческой компании "ДИНАМИКО Ко Лтд"
о взыскании задолженности и неустойки по договору долгосрочной аренды земельного участка,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Международной коммерческой компании "ДИНАМИКО Ко Лтд." (далее - ответчик, Компания) с иском о взыскании 1 469 063,11 руб., из которых: 757 848,72 руб. задолженности и 711214,39 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2015 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не применены подлежащие применению, по мнению истца, статьи 8, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановление Правительства Москвы от 26.11.2013 в„– 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", постановление Правительства Москвы от 21.11.2014 в„– 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судами не учтены условия пунктов 3.2, 3.4, 5.8 заключенного сторонами договора аренды земельного участка, предусматривающие срок внесения арендатором арендной платы, порядок изменения размера ежегодной арендной платы, ответственность арендатора в виде уплаты пени за просрочку внесения арендной платы, а также то обстоятельство, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за исковой период и не оплачены пени, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы. По мнению истца, ссылка судов на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2014 по делу в„– А40-129723/13, которым установлена кадастровая (рыночная) стоимость арендуемого земельного участка по состоянию на 01.01.2013, с учетом периода, за который взыскивается арендная плата в рамках настоящего спора (с 01.01.2014 по 31.03.2015), неправомерна, судами не учтено, что о кадастровой стоимости земельного участка в спорный период и размере арендной платы за него ответчик уведомлен письмами истца в соответствии с условиями договора, размеры установленной в законном порядке кадастровой стоимости земельного участка на момент принятия обжалуемого в рамках настоящего дела решения суда ответчиком не оспорены, доказательств внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости земельного участка на 2014 и 2015 годы ответчиком не представлено, указанные вопросы не были предметом исследования судов при рассмотрении настоящего дела; по мнению истца, вывод суда первой инстанции о том, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда последующая государственная кадастровая оценка земель не проводится, противоречит действующему законодательству и условиям договора. По мнению истца, размер пени, указанный в решении суда первой инстанции, и вывод суда о возможности зачета в счет пени предполагаемой переплаты по арендной плате, необоснованны, поскольку согласно представленному истцом расчету переплаты не имеется, расчет пени осуществлялся истцом в полном соответствии с договором, ответчику были известны последствия нарушения условий договора; судами не учтены разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.1997 в„– 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", судами применена не подлежащая применению, по мнению истца, статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.05.2001 между Московским земельным комитетом (арендодатель, правопредшественник истца) и Международной коммерческой компанией "ДИНАМИКО Ко Лтд." (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от в„– М-05-017102, предметом которого является земельный участок площадью 1023 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001020:39, расположенный по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, вл. 5, корп. 4, стр. 2, и предоставленный для эксплуатации административного здания без права установки ограждения по границе участка.
В соответствии с пунктом 2.1 договора последний заключен сроком на 49 лет и прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.
Условия и порядок внесения арендных платежей по договору согласованы сторонами в части 3 договора.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы арендатором не исполнена.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 составляет 757 848,72 руб.
В связи с просрочкой исполнения обязательства истцом начислены ответчику пени на основании пункта 7.2 договора в размере 711 214,39 руб. за период с 06.07.2012 по 31.03.2015, исходя из 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период за каждый день просрочки.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2014 по делу в„– А40-129723/13 кадастровая стоимость арендуемого ответчиком земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2013 в размере его рыночной стоимости равной 33 256 886 руб.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора - с 01.01.2013.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В связи с этим, как указано судом, в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда последующая государственная кадастровая оценка земель не проводится.
С учетом установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2014 по делу в„– А40-129723/13 кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка по состоянию на 01.01.2013 в размере его рыночной стоимости равной 33 256 886 руб., суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела применительно к условиям договора пришел к выводу, что годовая арендная плата за пользование данным земельным участком составляет 498 853,29 руб. из расчета 1,5% от его кадастровой стоимости.
Судом также установлено, что в материалы настоящего дела ответчиком представлены платежные поручения об оплате арендной платы по договору за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 в размере большем, чем установлено условиями договора с учетом новой кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, переплата ответчика составила 140 954,71 руб.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом по уплате арендных платежей по договору за период с 01.01.2014 по 31.03.2015.
Также судом установлено, что оплата аренды за 4 квартал 2014 года произведена арендатором с просрочкой в 11 дней, в связи с чем, суд пришел к выводу, что неустойка за данный период просрочки, с учетом наличия переплаты за три предыдущих квартала в размере 8 216,04 руб. составляет 2 562,94 руб.
Ответчиком было заявлено об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Снижая размер неустойки до 587,34 руб., исходя из двукратной учетной годовой ставки рефинансирования Банка России, действующей в период нарушения обязательства, суд первой инстанции на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктов 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 в„– 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 в„– 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", с учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств должником и длительности периода начисления неустойки, а также незначительности периода просрочки.
При этом суд указал, что арендодатель не лишен возможности при наличии нарастающей переплаты арендатора за предыдущие периоды зачесть данные платежи в качестве неустойки за просрочку оплаты.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде" (в редакции Постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действующим на момент заключения договора аренды земельного участка, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как усматривается из материалов дела, в соответствии с пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в/или дополнений в договор.
При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор.
Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.
Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.
Судами не дана оценка доводам истца о том, что кадастровая стоимость арендуемого ответчиком земельного участка за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 установлена Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 в„– 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", за период, начиная с 01.01.2015 - Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 в„– 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" и составила соответственно 88 813 613,87 руб. и 88 120 677,81 руб., а об изменении кадастровой стоимости земельного участка и размере арендной платы ответчик был уведомлен в установленном договором порядке соответствующими письмами истца от 14.01.2014 в„– 33-А-17947/14-(0)-0, от 18.12.2014 в„– 33-А-90124/14-(0)-0.
Учитывая изложенное, выводы судов о наличии переплаты по арендным платежам, отсутствии у ответчика в связи с данным обстоятельством задолженности перед истцом по уплате арендных платежей по договору со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2014 по делу в„– А40-129723/13, которым установлена кадастровая (рыночная) стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013, исходя из которой годовая арендная плата за пользование данным земельным участком составляет 498 853,29 руб. из расчета 1,5% от его кадастровой стоимости, не могут быть признаны обоснованными, принимая во внимание, что истцом в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.01.2014 по 31.03.2015.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ (в редакции от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (опубликовано в "Российской газете" в„– 150, 10.07.2015), необходимо учитывать, что в случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования в порядке части 1 статьи 39 ГПК РФ, части 1 статьи 46 КАС РФ и оспорить результаты очередной кадастровой оценки.
В таком случае заявитель вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, когда это установлено законом, и представления соответствующих доказательств.
В пункте 18 названного Постановления разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу.
С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
В пункте 28 названного Постановления разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
При этом следует иметь в виду, что изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу, прекращения производства по апелляционной или кассационной жалобе (представлению) (пункт 29 Постановления от 30.06.2015 в„– 28).
При рассмотрении настоящего спора вышеуказанные разъяснения судами не приняты во внимание, вопросы о том, была ли оспорена ответчиком в установленном законом порядке кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная уполномоченным органом на 2014 - 2015 годы, были ли внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на 2014 - 2015 годы судами не исследовались, что является существенным для установления размера арендной платы, подлежащей взысканию в рамках настоящего дела.
Кроме того, судами не дана оценка представленному истцом расчету предполагаемой задолженности по договору аренды в случае внесения в государственный кадастр недвижимости изменений о кадастровой стоимости арендуемого ответчиком земельного участка.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 в„– 263-О указывается, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
При этом суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.1997 в„– 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Учитывая, что судами не достоверно не установлены, как размер подлежащей взысканию арендной платы за спорный период, так и размер неустойки за неисполнение обязательства по ее внесению, применение к правоотношениям сторон статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью размера заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства нельзя признать обоснованным.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, была ли оспорена ответчиком в установленном законом порядке кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная на 2014 - 2015 годы, были ли внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на 2014 - 2015 годы, размер арендной платы за спорный период, факт ее уплаты/неуплаты ответчиком, наличие/отсутствие оснований для применения к правоотношениям сторон статей 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2015 года по делу в„– А40-92942/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------