АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу в„– А40-131966/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Зюкин Д.Е. доверенность от 31.07.2014 г.
от ответчика - Апрелов С.А. доверенность от 30.12.2015 г. в„– 33-Д-819/15
от третьих лиц
Правительство Москвы - Апрелов С.А. доверенность от 26.08.2015 г. в„– 4-47-973/5
Департамент культурного населения города Москвы - Решетников Д.К. доверенность от 14.01.2016 г. в„– ДКН-16-37-2/6-1
рассмотрев 11 июля 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и Департамента культурного наследия города Москвы,
на решение от 26 января 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 04 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаврецкой Н.В., Валиевым В.Р., Лаптевой О.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма
"Ялав"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
третьи лица - Правительство Москвы; Департамент культурного населения
города Москвы

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Ялав" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Покровка, д. 17, стр. 1, по цене 31 942 000 руб., на основании договора аренды от 09.02.2000 г. в„– 00-00089/00 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы; Департамент культурного населения города Москвы.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал Департамент заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, предложенной обществом.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы обратились с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы ссылаются на то, общество проведены ремонтные работы и перепланировка помещения без согласования с Департаментом культурного наследия города Москвы, что является существенным нарушением условий договора аренды; в договор купли-продажи не включены условия нового собственника по восстановлению и сохранению памятника истории и культуры; Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы не согласны с установленной судом ценой объекта.
Департамент культурного наследия города Москвы в обоснование кассационной жалобы ссылается на то, что судами не был учтен тот факт, что здание в котором расположено спорное помещение, является объектом культурного наследия федерального значения "Гостиница у Покровских ворот, начало XIX в., арх. В.П. Стасов" на основании постановления Совета Министров от 30.08.1960 в„– 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", в связи с чем при заключении договора купли-продажи объекта культурного наследия в договор должны быть внесены условия о сохранении такого объекта, в отсутствие таких условий договор в силу пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного населения (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" является ничтожным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Правительство Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб, представил отзыв на кассационные жалобы, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Торговая фирма "Ялав" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 272 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2000 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с условиями охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры в„– 145/5 (д/а в„– 0-89/2000 от 09.02.2000 г.) ООО "Торговая фирма "ЯЛАВ" передано в арендное пользование памятник "гостиница у Покровских ворот 1824-25 гг." по ул. Покровка, 17, стр. 1 (1-й этаж, пом. VIII, комн. 1-14, подвал, пом. VII, комн. 1-10, для использования его под кафе (п. 1.), срок аренды с 01.04.1997 г. по 01.12.2018 г. (пункт 3).
ООО "Торговая фирма "Ялав" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, однако, ответа на данное предложение от Департамента не поступило.
Истец направил ответчику претензию от 09.07.2014 с приложенным к нему протоколом разногласий, в которой предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 31 942 000 руб. 00 коп.
Департамент на указанную претензию не ответил, не совершил юридически значимых действий.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение об условиях договора купли-продажи нежилого помещения, то ООО "Торговая фирма "Ялав" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества в части, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для определения цены договора купли-продажи спорных нежилых помещений судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 30 519 200 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод Департамента культурного населения города Москвы о том, что установленная решением суда редакция договора принята без учета требований статьи 47.6 Закона в„– 73-ФЗ, согласно которой договор должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия обязанность нового собственника выполнять требования охранного обязательства, поскольку в силу части 5 данной статьи (в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 года в„– 30, вступившего в силу 30 июня 2013 года) требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта жилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции учитывает, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны подтвердили наличие иных собственников иных частей здания.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах кассационные жалобы Правительства Москвы, Департамента имущества города Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не могут.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2016 года по делу в„– А40-131966/14 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------